Sửa đổi Luật Nhà ở: Khắc phục vướng mắc, tạo bước phát triển mới

Đòi hỏi cấp thiết từ thực tiễn và yêu cầu hoàn thiện thể chế

Sáng 15/7/2026 tại Hà Nội, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tổ chức Hội nghị phản biện xã hội đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Hội nghị do bà Hà Thị Nga – Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch – Tổng Thư ký UBTƯ MTTQ Việt Nam và ông Nguyễn Văn Sinh – Thứ trưởng Bộ Xây dựng đồng chủ trì, thu hút sự tham gia của nhiều chuyên gia, nhà khoa học và đại diện các tổ chức xã hội.

Bà Hà Thị Nga – Ủy viên Trung ương Đảng, Phó Chủ tịch – Tổng Thư ký UBTƯ MTTQ Việt Nam (Ảnh: Phan Chính)

Phát biểu khai mạc, bà Hà Thị Nga nhấn mạnh ý nghĩa đặc biệt của chính sách nhà ở trong tổng thể chính sách an sinh xã hội. Bà dẫn lại tinh thần của Hiến pháp năm 2013: Nhà nước có trách nhiệm phát triển nhà ở và tạo điều kiện để mọi người dân có chỗ ở. Theo bà, đây không chỉ là mục tiêu chính sách mà còn là cam kết mang tính nền tảng đối với đời sống người dân.

Thực tiễn cho thấy, hệ thống pháp luật về nhà ở thời gian qua đã từng bước được hoàn thiện, góp phần quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản, cải thiện điều kiện sống và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, sau gần hai năm triển khai, Luật Nhà ở năm 2023 đã bộc lộ không ít hạn chế khi đặt trong bối cảnh mới.

Những thay đổi về yêu cầu phát triển, từ hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đến cải cách thủ tục hành chính và chuyển đổi số, đang đặt ra áp lực điều chỉnh chính sách. Đặc biệt, các chủ trương lớn liên quan đến phát triển nhà ở xã hội đòi hỏi một khuôn khổ pháp lý linh hoạt, đồng bộ và khả thi hơn.

“Việc xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) là hết sức cần thiết trong bối cảnh hiện nay nhằm thể chế hóa các chủ trương của Đảng, đặc biệt là khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, ổn định, khả thi cho công tác phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở trong giai đoạn mới hiện nay” – bà Hà Thị Nga khẳng định.

Theo tờ trình của Bộ Xây dựng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương, 149 điều, được thiết kế theo hướng đổi mới mạnh mẽ. Điểm đáng chú ý là sự chuyển dịch từ tư duy quản lý sang tư duy kiến tạo phát triển, lấy người dân và doanh nghiệp làm trung tâm. Dự thảo cũng đặt trọng tâm vào phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính và tăng cường ứng dụng khoa học công nghệ trong lĩnh vực nhà ở.

Trong thời gian qua, Ban Thường trực UBTƯ MTTQ Việt Nam đã tích cực tham gia góp ý cho dự án luật. Hội nghị lần này được kỳ vọng là diễn đàn tiếp nhận các ý kiến đa chiều, khách quan và giàu tính thực tiễn, nhằm hoàn thiện dự thảo trước khi trình Quốc hội.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh (Ảnh: Phan Chính)

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, thực tiễn phát triển của thị trường nhà ở trong thời gian qua đã bộc lộ nhiều bất cập, từ cơ chế pháp lý đến tổ chức thực thi. Những vướng mắc liên quan đến thủ tục đầu tư, quỹ đất, phân cấp quản lý hay sự chồng chéo giữa các luật đã khiến nhiều dự án bị đình trệ, nguồn cung suy giảm, kéo theo hệ lụy là giá nhà tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết, việc đẩy nhanh tiến độ không chỉ nhằm giải quyết những tồn tại trước mắt mà còn để kịp thời thể chế hóa các chủ trương lớn của Đảng, đặc biệt là các nghị quyết liên quan đến quản lý đất đai, phát triển đô thị và đảm bảo an sinh xã hội. Đây là yêu cầu cấp thiết trong bối cảnh hệ thống hành chính đang có nhiều thay đổi, nhất là khi mô hình tổ chức chính quyền địa phương theo hướng tinh gọn, hiệu quả hơn.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh tinh thần cầu thị của Bộ Xây dựng trong quá trình hoàn thiện dự thảo luật. Mọi ý kiến đóng góp từ các chuyên gia, nhà khoa học và người dân đều được tiếp thu một cách nghiêm túc, với mục tiêu xây dựng một đạo luật sát thực tiễn, khả thi và hiệu quả.

Gỡ “điểm nghẽn” chính sách từ những phản biện thẳng thắn, thực chất

Tại hội nghị, các đại biểu tập trung phân tích những nội dung còn vướng mắc, từ tính hợp hiến, hợp pháp đến mức độ thống nhất và khả thi của từng quy định. Nhiều ý kiến đi thẳng vào các vấn đề cốt lõi, phản ánh rõ những bất cập có thể phát sinh trong thực tiễn.

GS.TS Trần Ngọc Đường – Ủy viên Đoàn Chủ tịch, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật UBTƯ MTTQ Việt Nam – nêu rõ băn khoăn đối với một số khái niệm còn mang tính định tính trong dự thảo. Theo ông, cụm từ “giá phù hợp” là một ví dụ điển hình của cách quy định thiếu rõ ràng.

GS.TS Trần Ngọc Đường – Ủy viên Đoàn Chủ tịch, Chủ nhiệm Hội đồng tư vấn về Dân chủ và Pháp luật UBTƯ MTTQ Việt Nam. (Ảnh: Phan Chính)

“Cụm từ ‘giá phù hợp’ nêu trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) là một khái niệm mang tính định tính, không xác định cụ thể là phù hợp với ai, phù hợp ở địa phương nào, phù hợp với người thu nhập thế nào? Do vậy cần có tiêu chí cụ thể để áp dụng thống nhất, cụ thể nên quy định ngay trong luật hoặc giao Chính phủ quy định tiêu chí xác định mức giá tối đa, đối tượng được mua…” – GS.TS Trần Ngọc Đường nhấn mạnh.

Ông cũng chỉ ra bất cập trong cách xác định nhà chung cư. Theo dự thảo hiện tại, tiêu chí chưa đủ chặt chẽ, có thể dẫn đến cách hiểu không thống nhất. “Một công trình chỉ có 2 tầng và vài căn hộ thì có nên coi là nhà chung cư hay không? Quy định này sẽ gây khó khăn cho công tác quản lý vận hành, phòng cháy chữa cháy, thành lập ban quản trị… Khái niệm nhà chung cư cần phải gắn liền với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư. Do vậy cần sửa đổi theo hướng: Nhà chung cư là nhà có nhiều căn hộ, có phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung, được xây dựng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng về nhà chung cư do cơ quan có thẩm quyền ban hành”.

Đồng tình với quan điểm này, ông Ngọ Duy Hiểu – Phó Chủ tịch Thường trực Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam – cho rằng cách gọi “nhà ở thương mại giá phù hợp” dễ gây tranh luận và chưa phản ánh đúng bản chất chính sách. “Khái niệm ‘nhà ở thương mại giá phù hợp’ cần được điều chỉnh lại về tên gọi… Có thể nghiên cứu đổi tên thành ‘nhà ở thương mại giá được điều tiết’ hoặc ‘nhà ở thương mại giá được hỗ trợ’ để thể hiện rõ bản chất đây là phân khúc nhà ở được Nhà nước hỗ trợ chính sách nhằm giúp nhiều đối tượng tiếp cận”.

Ông Ngọ Duy Hiểu – Phó Chủ tịch Thường trực Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam (Ảnh: Phan Chính).

Từ góc nhìn của tổ chức đại diện người lao động, ông Hiểu đặc biệt nhấn mạnh những rào cản mà công nhân và người lao động đang gặp phải khi tiếp cận nhà ở xã hội. Theo ông, dự thảo luật cần tạo hành lang pháp lý thông thoáng hơn, giảm bớt thủ tục hành chính và nâng cao chất lượng quy hoạch.

“Hiện nay việc tiếp cận nhà ở xã hội đối với công nhân, người lao động còn nhiều khó khăn… Thêm vào đó, trong dự thảo Luật, tầm nhìn về chất lượng quy hoạch, không gian sống, đặc biệt là kết nối giao thông cần được ưu tiên hàng đầu”. Ông cũng đề xuất cần có chính sách hướng tới nhóm lao động phi chính thức – những đối tượng đang đứng ngoài nhiều cơ chế hỗ trợ hiện nay. “Dự thảo Luật cần có hướng tiếp cận hoặc lộ trình hỗ trợ nhóm lao động phi chính thức như lái xe công nghệ, lao động tự do…”.

Ở một khía cạnh khác, TS Nguyễn Văn Pha – Ủy viên Đoàn Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam – đánh giá cao việc dự thảo đã mở rộng đối tượng được bố trí nhà ở công vụ. Theo ông, việc bổ sung các nhóm như cán bộ luân chuyển, giáo viên, bác sĩ vùng khó khăn, nhà khoa học hay nhân tài là phù hợp với yêu cầu thực tiễn và chủ trương tinh gọn bộ máy.

Tuy nhiên, ông cũng chỉ ra những khoảng trống trong cơ chế quản lý. “Dự thảo Luật chỉ quy định người thuê nhà sử dụng đúng mục đích, không được cho thuê lại, nhưng không quy định về chế độ kiểm tra định kỳ, quản lý số hóa, công khai danh sách… Trong thực tế nhiều nơi từng xảy ra tình trạng bỏ trống nhà công vụ, sử dụng sai mục đích, người nghỉ hưu vẫn ở”.

Từ thực tế đó, ông đề nghị cần xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà công vụ, thực hiện kiểm tra định kỳ và công khai thông tin để đảm bảo minh bạch. Đồng thời, ông cũng kiến nghị bổ sung cơ chế xử lý tài sản dôi dư sau sáp nhập. “Sau sáp nhập, nhiều địa phương đã dôi dư rất nhiều trụ sở cũ, nhà công vụ cũ, ký túc xá; nhà khách… Dự thảo Luật cần bổ sung cơ chế chuyển đổi nhà công vụ dư thừa, điều chuyển giữa các địa phương, chuyển sang nhà ở cho thuê, chuyển sang nhà ở xã hội khi không còn nhu cầu”.

Kết luận hội nghị, bà Hà Thị Nga ghi nhận các ý kiến đóng góp và đánh giá đây là những phản biện sâu sắc, trách nhiệm và mang tính xây dựng cao. Bà yêu cầu các cơ quan liên quan khẩn trương tổng hợp, hoàn thiện báo cáo phản biện để gửi tới các cơ quan có thẩm quyền, góp phần hoàn thiện dự thảo luật trước khi trình Quốc hội xem xét.

Những ý kiến tại hội nghị không chỉ chỉ ra những điểm cần sửa đổi, mà còn gợi mở hướng tiếp cận mới trong xây dựng chính sách nhà ở – lấy thực tiễn làm thước đo, lấy người dân làm trung tâm và đặt tính khả thi lên hàng đầu.