Siết đầu cơ đất khi đánh thuế 20%: “Cú phanh” cần thiết?

Thị trường bất động sản trong nhiều năm qua luôn là tâm điểm của sự biến động, với những giai đoạn sốt nóng và đóng băng diễn ra xen kẽ. Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này được các chuyên gia chỉ ra là hoạt động đầu cơ, đặc biệt là hiện tượng "lướt sóng", mua đi bán lại nhanh chóng để hưởng chênh lệch giá.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, trong quý I/2025, tổng giao dịch bất động sản trên cả nước đạt khoảng 75.000 giao dịch, tăng gần 15% so với cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, tỷ lệ giao dịch mua đi bán lại trong thời gian ngắn (dưới 12 tháng) vẫn chiếm tỷ trọng đáng kể, khoảng 25-30% ở các phân khúc đất nền và căn hộ thứ cấp tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận có hạ tầng phát triển. Điều này cho thấy, hoạt động đầu cơ vẫn âm ỉ, gây ra những biến động khó lường về giá, đẩy giá nhà lên cao so với giá trị thực và khả năng chi trả của người dân.

Siết đầu cơ đất khi đánh thuế 20% là “cú phanh” cần thiết cho thị trường bất động sản

Hiện tại, quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá trị chuyển nhượng. Điều này có nghĩa là, dù bất động sản đó được mua với giá thấp và bán với giá cao gấp nhiều lần, số thuế phải nộp vẫn chỉ tính trên tổng giá trị giao dịch mà không tính đến khoản lợi nhuận khổng lồ mà người bán thu được.

Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi đang đề xuất áp thuế 20% trên phần lãi từ chuyển nhượng bất động sản. Đề xuất này lập tức tạo ra tranh luận sôi nổi. Nhiều chuyên gia đánh giá đây là bước đi cần thiết nhằm chống thất thu ngân sách và góp phần điều tiết thị trường. Tuy vậy, cũng có ý kiến lo ngại về tính khả thi và tác động tiêu cực nếu chính sách triển khai đột ngột, thiếu lộ trình và cơ chế hỗ trợ phù hợp.

Tại dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, Bộ Tài chính đề xuất cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản dựa trên phần lãi ròng - tức giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan. Mức thuế suất áp dụng 20% trên thu nhập tính thuế, tính theo từng lần chuyển nhượng. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí, thuế sẽ tính trực tiếp trên giá bán với thuế suất luỹ tiến theo thời gian nắm giữ: 10% nếu dưới 2 năm; 6% từ 2-5 năm; 4% từ 5-10 năm; 2% nếu trên 10 năm hoặc tài sản thừa kế. Mốc thời gian này được tính từ khi cá nhân chính thức có quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản.

Cách tính này được kỳ vọng sẽ phân loại rõ người đầu tư lướt sóng và người mua ở thật, sở hữu lâu dài, qua đó điều tiết hành vi đầu cơ trên thị trường.

Theo TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, đề xuất đánh thuế theo thời gian nắm giữ là cần thiết, nhiều quốc gia đã áp dụng từ lâu, trong khi Việt Nam mới chỉ bắt đầu thảo luận. Việc đánh thuế cao với nhóm đầu cơ là công cụ cần thiết để ngăn chặn tình trạng “mua đi bán lại” trong thời gian ngắn nhằm trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.

Ông Đính cho rằng, dù chính sách có thể làm giảm sức mua trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn lại giúp thị trường điều chỉnh về giá trị thật. Khi các nhà đầu cơ rút lui, chủ đầu tư sẽ phải điều chỉnh giá bán, tạo cơ hội tiếp cận nhà ở tốt hơn cho người mua ở thực.

Về đề xuất hai sắc thuế cụ thể của Bộ Tài chính, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, TS.Trần Xuân Lượng cho rằng, đây mới chỉ là giải pháp “bề nổi”, chưa đi vào căn nguyên của thị trường.

Theo vị chuyên gia này, nếu buộc phải triển khai trong thời gian ngắn cần xem lại mức thuế suất, vì hiện tại theo đề xuất tỷ lệ là khá cao, nên cân nhắc giảm một nửa phần trăm tỷ lệ để người dân làm quen dần với chính sách.

TS.Trần Xuân Lượng khẳng định, nếu chỉ tập trung vào “đánh” người bán nhanh mà không song hành với sắc thuế thứ hai (thuế chống đầu cơ - tức là những bất động sản để hoang không khai thác sử dụng) sẽ bị đánh thuế thì vô tình tạo kẽ hở cho hành vi đầu cơ dài hạn. Khi đó, người mua chỉ cần giữ bất động sản đủ lâu để “né thuế cao”, nhưng vẫn không đưa vào khai thác, sử dụng, gây lãng phí tài nguyên và khiến thị trường méo mó.