TS. Cấn Văn Lực: Nguy cơ bong bóng khi giá nhà “xa rời” khả năng chịu đựng của dân

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, cảnh báo thẳng thắn về những rủi ro đang tiềm ẩn trong thị trường bất động sản Việt Nam. Theo ông, nguy cơ lớn nhất không chỉ nằm ở vốn hay nguồn cung, mà nằm ở sự "xa rời" giữa chính sách, tốc độ tăng giá và "kinh nghiệm" thực tế của người dân, đặc biệt là khả năng chịu đựng và tài chính cá nhân của họ.

Ông Lực nhấn mạnh: “Càng xa vời so với mức kinh nghiệm của người dân… và khả năng ủng hộ, khả năng chịu đựng của dân,” thì thị trường càng tiềm ẩn rủi ro lớn. Khi các chính sách kinh tế và bất động sản không còn gắn chặt với thực trạng, kinh nghiệm và khả năng tài chính của người dân, một khoảng trống lớn sẽ sinh ra. Khi người dân không bắt kịp, không hiểu rõ, hoặc không đủ nguồn lực để tham gia, họ dễ bị đẩy vào thế rủi ro, chẳng hạn như phải mua nhà khi giá đã quá cao, dẫn đến khả năng thanh khoản và sang nhượng sau này gặp khó khăn. Ông trích dẫn việc giá bất động sản tăng 20% trong một quý là dấu hiệu cảnh báo một thị trường gia tốc quá nhanh, khiến người mua ở thực bị "hụt hơi" và dễ sinh ra bong bóng.

TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV.

Sự "hụt hơi" của người dân và rủi ro bong bóng được TS. Cấn Văn Lực minh họa bằng hình ảnh của những người "ôm toàn nhà – giá cao – không bán được". Ông mô tả những người tham gia thị trường với kỳ vọng giá tiếp tục lên, nhưng khi thị trường đảo chiều hoặc không theo kịp kỳ vọng thì sẽ rơi vào cảnh "bán cũng không làm và nuốt cũng không xong". Đây là hình ảnh rõ ràng của sự thiếu thanh khoản: khi giá đã lên nhanh, nhưng không có người mua tiếp tục tham gia, khả năng thanh toán giảm, rủi ro vỡ bong bóng hiện hữu. Điều này đặc biệt nghiêm trọng với những người mua là cá nhân, lao động bình thường, vì khả năng chịu đựng rủi ro của họ yếu hơn nhiều so với nhà đầu tư chuyên nghiệp. Ông cảnh báo rằng người dân, doanh nghiệp, và cả chính sách đều phải hiểu đúng vị thế, khả năng của mình để tránh bước vào "bẫy" này.

Một điểm thú vị được TS. Cấn Văn Lực đề cập là sự khác biệt trong cơ chế chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam so với quốc tế. Ông chỉ ra rằng: “Nhà mình 80% là bán lại cho mọi người,” hàm ý tính chuyển nhượng nhanh và tỷ lệ đầu tư/đầu cơ cao hơn nhiều so với các thị trường phát triển, nơi người ta thường giữ tài sản 30-50 năm. Tỷ lệ chuyển nhượng cao cho thấy tính đầu cơ mạnh hơn nhu cầu ở thực, làm gia tăng rủi ro thị trường bị "phồng" lên quá mức. Khi chuyển nhượng nhanh và giá sốc tăng nhanh, người cuối cùng tham gia sẽ chịu thiệt hại lớn nhất khi thị trường điều chỉnh.

TS. Cấn Văn Lực cảnh báo: nếu giá bất động sản tăng quá nhanh (chẳng hạn 20% trong 3-4 tháng), cả người dân và chính sách đều khó "bắt" kịp. Hệ lụy là khi người mua "ôm" ở giá cao và thị trường sau đó không tăng hoặc giảm, họ sẽ thua lỗ lớn. Khi giá tăng quá nhanh mà không có nội lực sản xuất hoặc dân số đủ mua để giữ đà, tính bền vững giảm. Quan trọng hơn, nếu chính sách không bám kịp, dễ dẫn tới khủng hoảng thanh khoản hoặc bong bóng bất động sản. Chuyên gia khẳng định sự cần thiết phải có công cụ pháp lý, tài chính, điều hành tốt để xử lý khi thị trường bị đẩy đến mức "căng", nếu không, người dân sẽ là đối tượng thiệt hại lớn nhất.

TS. Cấn Văn Lực phân tích thêm, người dân cần hiểu rõ khả năng tài chính bản thân, không tham gia đu đỉnh bất động sản chỉ bởi kỳ vọng tăng giá. Doanh nghiệp bất động sản cần minh bạch hóa thông tin, không đẩy giá và tạo kỳ vọng tăng quá nhanh, đồng thời làm sản phẩm phù hợp với nhu cầu thật. Quan trọng nhất, nhà hoạch định chính sách cần giám sát tốc độ tăng giá, kiểm soát đầu cơ bất động sản, và hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng, xử lý tài sản đảm bảo, xử lý nợ xấu.

TS. Cấn Văn Lực cho hay, đối với cả người dân, doanh nghiệp và nhà quản lý: khi thị trường bất động sản và chính sách kinh tế "xa" cảm nhận và khả năng của người dân, thì rủi ro bong bóng hiện hữu hơn bao giờ hết. Việc thu hẹp khoảng cách đó – bằng cách minh bạch, hiểu rõ và có công cụ xử lý kịp thời – sẽ là yếu tố then chốt để thị trường phát triển ổn định và bền vững.