| Gỡ “nút thắt” gần 4.500 dự án tồn đọng: Hoàn thiện cơ chế đặc thù giải phóng nguồn lực đất đai Căn hộ biển sở hữu lâu dài Beacon ra mắt thị trường, thu hút hơn 1000 khách hàng tham dự |
Thị trường bất động sản đang trải qua một giai đoạn chuyển mình mang tính bản lề, khi những yếu tố tăng trưởng “nóng” trước đây dần nhường chỗ cho một logic vận hành mới – đặt trọng tâm vào giá trị thực và tính bền vững. Theo các nghiên cứu gần đây, quá trình “thanh lọc” đang diễn ra rõ nét, không chỉ ở hành vi nhà đầu tư mà còn ở cấu trúc vận động của toàn thị trường.
 |
| Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một giai đoạn chuyển mình mang tính bản lề. |
Nếu như trước đây, tâm lý phổ biến là chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, thì nay nhà đầu tư đã trở nên thận trọng hơn đáng kể. Quyết định xuống tiền không còn dựa trên “hiệu ứng đám đông”, mà gắn với những tiêu chí cụ thể như pháp lý minh bạch, năng lực chủ đầu tư, khả năng khai thác thực tế và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Đây được xem là bước chuyển quan trọng, giúp thị trường dần thoát khỏi quỹ đạo đầu cơ và tiến gần hơn đến chuẩn mực phát triển chuyên nghiệp.
Trong bối cảnh đó, áp lực chi phí đang trở thành một yếu tố định hình mặt bằng giá mới. Việc điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận thị trường từ năm 2026 khiến chi phí đất – vốn chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành – tiếp tục gia tăng. Song song, giá vật liệu xây dựng, chi phí tài chính và nhân công cũng không ngừng leo thang, buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán. Từ đầu năm 2026, nhiều dự án đã ghi nhận mức tăng từ 2% đến 5%, phản ánh rõ xu hướng này.
Theo dữ liệu của VARS IRE, tại các đô thị lớn, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao. Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình lên tới khoảng 128 triệu đồng/m2, tăng mạnh so với năm trước, trong khi TP. Hồ Chí Minh duy trì quanh ngưỡng 110 triệu đồng/m2. Đà Nẵng cũng không nằm ngoài xu hướng, khi sự xuất hiện của nguồn cung cao cấp kéo giá trung bình lên khoảng 91 triệu đồng/m2.
VARS IRE cho biết, dù giá tăng, thanh khoản thị trường vẫn giữ được sự ổn định tương đối. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 58%, với lượng giao dịch cao hơn nhiều so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy dòng tiền không rút khỏi thị trường mà đang tái phân bổ, tập trung vào những khu vực có nhu cầu thực và tiềm năng phát triển rõ ràng.
Đáng chú ý, các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng – đặc biệt là những nơi có tuyến vành đai, metro hoặc các dự án giao thông trọng điểm – đang trở thành tâm điểm hút dòng vốn. Tại Hà Nội và vùng phụ cận, nguồn cung mới đạt hàng nghìn sản phẩm với tỷ lệ hấp thụ cao, trong khi TP. Hồ Chí Minh ghi nhận sự cải thiện đáng kể nhờ sự tham gia của các thị trường vệ tinh như Bình Dương hay Bà Rịa – Vũng Tàu.
Có thể thấy, thị trường không còn tăng trưởng theo chiều rộng mà đang chuyển sang chiều sâu, nơi chất lượng dự án, tính pháp lý và hiệu quả sử dụng trở thành yếu tố quyết định giá trị.
Nhìn về trung và dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được đánh giá có nhiều dư địa tăng trưởng, nhưng sẽ là sự tăng trưởng có chọn lọc và khắt khe hơn. Một trong những động lực lớn nhất chính là làn sóng đầu tư hạ tầng với quy mô chưa từng có.
 |
| Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được đánh giá có nhiều dư địa tăng trưởng. |
Theo VARS IRE, tổng vốn đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026–2030 dự kiến lên tới 8,22 triệu tỷ đồng, hệ thống hạ tầng giao thông sẽ được đẩy mạnh đồng bộ trên toàn quốc. Các dự án trọng điểm như cao tốc Bắc – Nam, các tuyến vành đai, metro, sân bay quốc tế hay đường sắt tốc độ cao không chỉ cải thiện khả năng kết nối mà còn tái định hình không gian phát triển đô thị.
Những khu vực nằm trong “bán kính hưởng lợi” từ các công trình này sẽ trở thành cực tăng trưởng mới, kéo theo sự gia tăng giá trị bất động sản một cách bền vững. Đồng thời, xu hướng dịch chuyển dân cư và dòng vốn ra khỏi khu vực trung tâm – hay còn gọi là “ly tâm bền vững” – đang ngày càng rõ nét.
Khác với trước đây, sự dịch chuyển này không mang tính tự phát mà được dẫn dắt bởi quy hoạch bài bản. Các đô thị vệ tinh, đại đô thị tích hợp với mô hình “Work – Live – Play” đang trở thành lựa chọn ưu tiên, góp phần hình thành cấu trúc đô thị đa trung tâm, giảm áp lực cho lõi đô thị cũ.
Song song với đó, các tiêu chuẩn phát triển mới như ESG (môi trường, xã hội và quản trị) đang dần trở thành “luật chơi” mới của thị trường. Không còn là yếu tố phụ trợ, ESG ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút vốn đầu tư, đặc biệt là dòng vốn ngoại. Những dự án đáp ứng tiêu chuẩn xanh, bền vững không chỉ nâng cao giá trị thương mại mà còn tạo lợi thế cạnh tranh dài hạn.
Xét theo từng phân khúc, căn hộ chung cư được dự báo tiếp tục dẫn dắt thị trường nhờ gắn chặt với nhu cầu ở thực, đặc biệt tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Trong khi đó, phân khúc thấp tầng sẽ phát triển mạnh tại các đại đô thị vùng ven, nơi có hạ tầng hoàn thiện và quy hoạch đồng bộ.
Ngược lại, đất nền – từng là “kênh đầu cơ” hấp dẫn – sẽ đối mặt với sự sàng lọc mạnh mẽ. Những khu vực thiếu hạ tầng, pháp lý không rõ ràng hoặc chỉ tăng giá theo tin đồn sẽ dần mất sức hút. Thay vào đó, thị trường sẽ ưu tiên những sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác ổn định và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.
Tổng thể, giai đoạn hiện nay có thể xem là bước chuyển cần thiết để thị trường bất động sản Việt Nam bước sang một chu kỳ phát triển mới – minh bạch hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững hơn. Trong bối cảnh đó, những nhà đầu tư và doanh nghiệp biết bám sát hạ tầng, kiểm soát rủi ro tài chính và kiên định với chiến lược dài hạn sẽ là những người nắm giữ lợi thế trong cuộc chơi mới.
