Bất động sản quý I/2026 bước vào chu kỳ sàng lọc và tái cấu trúc mạnh mẽ

Nền tảng vĩ mô nâng đỡ nhưng áp lực vẫn hiện hữu

Quý I/2026 đánh dấu một giai đoạn đặc biệt của thị trường bất động sản Việt Nam khi các yếu tố vĩ mô vừa đóng vai trò “bệ đỡ”, vừa tạo ra những áp lực không nhỏ buộc thị trường phải tự điều chỉnh. Tăng trưởng GDP đạt 7,83% – mức cao nhất trong hơn một thập kỷ – đã củng cố niềm tin vào khả năng phục hồi và sức chống chịu của nền kinh tế. Đây là yếu tố quan trọng giúp duy trì kỳ vọng tích cực đối với thị trường bất động sản trong trung và dài hạn.

Cùng với đó, việc hoàn thiện hành lang pháp lý đang từng bước tháo gỡ các nút thắt tồn đọng nhiều năm, tạo điều kiện cho hàng loạt dự án được tái khởi động và nguồn cung mới được đưa ra thị trường. Sự thay đổi này không chỉ giúp cải thiện niềm tin của nhà đầu tư mà còn góp phần tái lập trật tự thị trường theo hướng minh bạch hơn.

Yếu tố vĩ mô tác động không nhỏ lên thị trường bất động sản trong quý I.

Tuy nhiên, bức tranh không hoàn toàn sáng màu. Thị trường vẫn đang chịu sức ép lớn từ các biến số bên ngoài như lạm phát, tỷ giá, biến động địa chính trị và đặc biệt là mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao. Điều này khiến cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà trở nên thận trọng hơn trong các quyết định tài chính.

Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars) cho thấy, trong quý I, cả nước ghi nhận hơn 1.500 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng mạnh so với cùng kỳ. Nhưng song song đó, số doanh nghiệp rời khỏi thị trường cũng tăng gấp đôi. Diễn biến này phản ánh rõ nét quá trình sàng lọc đang diễn ra, khi chỉ những doanh nghiệp có năng lực tài chính và chiến lược rõ ràng mới có thể trụ vững.

Ở góc độ nguồn cung, thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm nhà ở thương mại mở bán, trong đó nguồn cung mới chiếm gần 38.000 sản phẩm. Dù giảm nhẹ so với quý trước, con số này vẫn cao gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025, cho thấy xu hướng phục hồi đang diễn ra rõ rệt.

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung đã có sự dịch chuyển đáng kể. Phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 50%, trong khi phân khúc trung cấp dần mở rộng tại các đô thị vệ tinh và khu vực vùng ven. Trong khi đó, phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền từ 2–3 tỷ đồng tiếp tục khan hiếm, tạo ra khoảng trống lớn trên thị trường.

Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội nổi lên như một điểm sáng khi cung cấp hơn 7.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán, góp phần đáp ứng nhu cầu ở thực và ổn định cấu trúc cung – cầu. Đây được xem là một trong những trụ cột quan trọng giúp thị trường duy trì sự cân bằng trong giai đoạn hiện nay.

Thanh khoản phân hóa và xu hướng tái cấu trúc toàn diện

Theo Vars, diễn biến giá và thanh khoản trong quý I/2026 phản ánh rõ nét quá trình tái định hình của thị trường. Trên thị trường sơ cấp, giá bán vẫn duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ do áp lực chi phí đầu vào như đất đai, vật liệu và tài chính. Trong khi đó, thị trường thứ cấp bắt đầu ghi nhận những điều chỉnh cục bộ, đặc biệt tại một số khu vực có mức giá đã tăng nóng trước đó.

Sự thay đổi đáng chú ý nằm ở hành vi người mua. Thay vì chạy theo tâm lý đám đông hay kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, người mua ngày càng ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, khả năng khai thác tốt và phục vụ nhu cầu ở thực. Điều này khiến thanh khoản không còn phụ thuộc đơn thuần vào mức giá, mà gắn chặt hơn với giá trị thực của sản phẩm.

Thị trường bước vào chu kỳ tái cấu trúc toàn diện.

Toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch trong quý, với tỷ lệ hấp thụ đạt gần 50%. Dù giảm nhẹ so với quý trước do yếu tố mùa vụ, mức hấp thụ này vẫn được đánh giá là tích cực trong bối cảnh lãi suất cao và tâm lý thận trọng gia tăng.

Báo cáo của Vars cho hay, phân khúc căn hộ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt với gần 70% tổng lượng giao dịch, cho thấy nhu cầu ở thực vẫn là động lực cốt lõi của thị trường. Đặc biệt, các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ đảm bảo và mức giá hợp lý ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất cao, thậm chí gần như “cháy hàng”.

Ngược lại, những sản phẩm thiếu hạ tầng, tiện ích hoặc mang tính đầu cơ cao – đặc biệt là đất nền tại một số khu vực – vẫn rơi vào trạng thái trầm lắng. Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa sâu sắc, nơi chất lượng và giá trị thực trở thành yếu tố quyết định.

Ở tầm rộng hơn, thị trường bất động sản đang vận hành trong một chu kỳ tái cấu trúc toàn diện với nhiều xu hướng rõ rệt. Nguồn cung được tái định hướng theo hướng nâng cao chất lượng, ưu tiên các dự án xanh, bền vững. Không gian phát triển dịch chuyển theo hạ tầng, hình thành các đô thị tích hợp và các cực tăng trưởng mới.

Cùng với đó, dòng vốn vào thị trường cũng đang được tái cấu trúc khi chi phí vốn không còn rẻ, buộc doanh nghiệp phải hướng tới mô hình tài chính an toàn hơn. Hoạt động M&A diễn ra sôi động, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp có tiềm lực mở rộng quỹ đất và tái cấu trúc danh mục đầu tư.

Một thay đổi quan trọng khác là sự dịch chuyển trong hành vi người mua và lực cầu thị trường. Nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn đang dần thay thế các hoạt động đầu cơ ngắn hạn, giúp thị trường vận hành ổn định và bền vững hơn.

Nhìn tổng thể, dù đang đối mặt với nhiều thách thức trong ngắn hạn, quá trình sàng lọc hiện tại lại chính là bước đi cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh hơn. Khi các yếu tố vĩ mô dần ổn định, hạ tầng tiếp tục được đầu tư và khung pháp lý ngày càng hoàn thiện, bất động sản Việt Nam có cơ sở để bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới – hiệu quả hơn, minh bạch hơn và bền vững hơn trong dài hạn.