Giải quyết bài toán nhà ở: Khi nơi ở cần được nhìn nhận như một phần của hạ tầng quốc gia

Áp lực toàn cầu và điểm giao với Việt Nam

Với dự báo hơn hai phần ba dân số toàn cầu sẽ sinh sống tại các đô thị vào năm 2050, các thành phố đang phải đối mặt với áp lực ngày càng lớn trong việc đảm bảo cả số lượng lẫn tính bền vững của nguồn cung nhà ở. Báo cáo Impact của Savills cho thấy, hiện có khoảng 1,6 tỷ người trên thế giới chưa tiếp cận được nhà ở đạt chuẩn.

Nguyên nhân không chỉ đến từ tốc độ đô thị hóa nhanh, mà còn do giá nhà tăng nhanh hơn đáng kể so với thu nhập. Một nghiên cứu của IMF trên 200 thành phố toàn cầu cho thấy tới 90% được xếp vào nhóm “khó tiếp cận”, khi giá nhà trung bình cao hơn gấp nhiều lần thu nhập hàng năm. Trong khi đó, UN-Habitat ước tính thế giới cần xây dựng khoảng 96.000 căn nhà ở giá phải chăng mỗi ngày từ nay đến năm 2030 để có thể từng bước thu hẹp khoảng cách này.

Nhà ở như một phần thiết yếu của hạ tầng quốc gia (Ảnh minh hoạ)

Trong bức tranh đó, Việt Nam không nằm ngoài xu hướng chung, mà đang dần phản ánh rõ các đặc điểm của một thị trường đô thị đang tăng trưởng nhanh.

Thực tế, tại TP.HCM, năm 2025 ghi nhận sự phục hồi tích cực về thanh khoản với khoảng 11.500 giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 82%, cho thấy nhu cầu đã quay trở lại rõ rệt. Tuy nhiên, nguồn cung mới đạt khoảng 8.600 căn và vẫn chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu, phản ánh giai đoạn thị trường đang từng bước nối lại nguồn cung.

Đáng chú ý, sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng rõ nét. Giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 102 triệu VNĐ/m², với 56% nguồn cung thuộc phân khúc trên 110 triệu VNĐ/m², trong khi sản phẩm dưới 50 triệu VNĐ/m² chỉ chiếm khoảng 12%. Điều này cho thấy phần lớn nguồn cung mới đang tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực vẫn chủ yếu nằm ở phân khúc giá dễ tiếp cận hơn.

Trước thực trạng đó, xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận đang trở nên rõ ràng hơn, khi người mua tìm kiếm các lựa chọn phù hợp với ngân sách, đồng thời tận dụng lợi thế từ hạ tầng kết nối ngày càng được cải thiện.

Đổi góc nhìn: Nhà ở như một phần của hạ tầng quốc gia

Trong bối cảnh đó, một hướng tiếp cận đang được nhấn mạnh ở cấp độ toàn cầu là tái định vị nhà ở như một loại hình hạ tầng.

Khác với cách tiếp cận truyền thống, mô hình này xem nhà ở là một phần trong chiến lược phát triển dài hạn của đô thị, gắn liền với quy hoạch, hạ tầng và chính sách tài chính. Khi đó, nhà ở không chỉ phục vụ nhu cầu an cư mà còn trở thành một nền tảng cho tăng trưởng kinh tế - xã hội.

Quan trọng hơn, cách tiếp cận này giúp giải quyết bài toán vốn. Trong khi các dự án nhà ở hiện nay thường có chu kỳ đầu tư ngắn, các nhà đầu tư tổ chức lại ưu tiên dòng tiền ổn định trong 20-30 năm. Việc “hạ tầng hóa” nhà ở sẽ giúp thu hẹp khoảng cách này, từ đó mở khóa các nguồn vốn dài hạn vốn chưa được khai thác hiệu quả.

Thực tế, nhiều quốc gia đã áp dụng thành công hướng đi này. Singapore là một ví dụ điển hình khi tích hợp nhà ở công vào quy hoạch hạ tầng quốc gia, giúp hơn 80% dân số tiếp cận nhà ở chất lượng. Trong khi đó, các thành phố như London hay New York vẫn đang loay hoay với mục tiêu nguồn cung do vướng mắc về chi phí, pháp lý và dòng vốn.

Việt Nam: Cơ hội từ cải cách chính sách và đầu tư hạ tầng

Theo ông Neil MacGregor - CEO của Savills Việt Nam, Việt Nam đang đứng trước cơ hội để tiếp cận bài toán nhà ở theo hướng dài hạn hơn, khi nhiều yếu tố nền tảng bắt đầu hội tụ: “Chúng tôi bắt đầu năm 2026 với tâm lý tích cực, khi Chính phủ tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng và tập trung tháo gỡ các điểm nghẽn của thị trường. Những cải cách về pháp lý và đầu tư mạnh vào hạ tầng sẽ là chìa khóa để cải thiện nguồn cung trong những năm tới.”

Từ năm 2026, thị trường sẽ vận hành dưới tác động của các bộ luật mới và bảng giá đất cập nhật. Dù có thể làm gia tăng chi phí trong ngắn hạn, các thay đổi này được kỳ vọng sẽ tạo ra một môi trường minh bạch và nhất quán hơn, đặc biệt trong việc xác định giá đất và phê duyệt dự án - hai yếu tố then chốt đang kìm hãm nguồn cung.

Về trung hạn, TP.HCM dự kiến sẽ bổ sung khoảng 58.000 căn hộ từ 80 dự án trong giai đoạn 2026-2028, trong đó khu Đông chiếm khoảng 50% nguồn cung, tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nhờ lợi thế hạ tầng.

Song song đó, kế hoạch đầu tư công quy mô lớn vào các dự án hạ tầng trọng điểm đang tạo ra động lực tăng trưởng mới. Việc cải thiện kết nối liên vùng thông qua các dự án như đường Vành đai 3, Vành đai 4 TP.HCM, hay việc đẩy nhanh tiến độ Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương) không chỉ thúc đẩy giãn dân đô thị mà còn mở ra các hành lang phát triển nhà ở mới. Đặc biệt, khi kết hợp với các mô hình như TOD tại các điểm nút giao thông quan trọng, hay sự cộng hưởng từ Sân bay Quốc tế Long Thành, thị trường sẽ chứng kiến sự hình thành của những cực tăng trưởng nhà ở bền vững hơn.

“Trong dài hạn, khi nhà ở được quy hoạch và phát triển đồng bộ với hạ tầng, thị trường sẽ có cơ hội mở rộng nguồn cung một cách bền vững hơn, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận cho người mua ở thực,” ông Neil MacGregor nhận định.

Bài toán nhà ở tại Việt Nam không nằm ngoài xu hướng chung của thế giới, nhưng cũng chính vì vậy mà mở ra cơ hội để đi nhanh hơn nếu lựa chọn đúng hướng tiếp cận.

Việc chuyển dịch từ tư duy phát triển ngắn hạn sang chiến lược dài hạn, trong đó nhà ở được xem là một phần của hạ tầng không chỉ giúp cải thiện nguồn cung, mà còn tạo nền tảng cho một hệ sinh thái đô thị phát triển đồng bộ, bền vững và có khả năng đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực trong tương lai.