Thị trường nhà ở Q1/2026: Mặt bằng lãi suất neo cao kích hoạt giai đoạn “sàng lọc” chủ đầu tư

Thị trường nhà ở Q1/2026: Mặt bằng lãi suất neo cao kích hoạt giai đoạn “sàng lọc” chủ đầu tư

Lãi suất vay mua nhà tại một số ngân hàng trong thời gian gần đây tăng lên mức cao, có thời điểm chạm ngưỡng 15–16%/năm, làm gia tăng đáng kể chi phí vốn đối với người vay. Diễn biến này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của người mua ở thực, mà còn khiến nhiều nhà đầu tư thận trọng hơn khi sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản Hà Nội trong quý I/2026 ghi nhận dấu hiệu chững lại về thanh khoản. Sau Tết, tâm lý dè dặt bao trùm thị trường khi người mua kéo dài thời gian ra quyết định, không chỉ vì áp lực lãi vay mà còn do những bất định liên quan đến bối cảnh vĩ mô và định hướng quy hoạch dài hạn của Thủ đô.

Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, trong quý I/2026, nguồn cung mới căn hộ đạt khoảng 6.108 căn, giảm so với cả quý trước và cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch cũng suy giảm, dù phân khúc hạng B vẫn giữ vai trò chủ đạo, chiếm khoảng 79% tổng số căn bán được. Những con số này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ nét hơn, trong đó sức cầu suy yếu là một trong những yếu tố đáng chú ý.

Ở góc độ doanh nghiệp, mặt bằng lãi suất cao cùng điều kiện tín dụng thận trọng hơn đang làm tăng chi phí tài chính và thu hẹp khả năng tiếp cận vốn, nhất là với các dự án có hiệu quả thấp hoặc pháp lý chưa hoàn thiện. Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư cá nhân sử dụng đòn bẩy lớn, đặc biệt là các nhà đầu tư ngắn hạn, phải đối mặt với rủi ro dòng tiền ngày càng lớn, từ đó gia tăng khả năng bán cắt lỗ và rút lui khỏi thị trường.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn & Nghiên cứu Savills Hà Nội, nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh, khi dòng vốn sẽ được phân bổ chọn lọc hơn và ưu tiên cho các dự án có tính khả thi cao, đáp ứng nhu cầu thực. Theo bà, chỉ những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, dòng tiền ổn định và khả năng huy động vốn đa dạng mới đủ sức duy trì triển khai dự án, đồng thời đưa ra các chính sách hỗ trợ khách hàng phù hợp.

Trong bối cảnh dòng tiền bị siết lại, sự phân hóa giữa các nhóm doanh nghiệp ngày càng rõ rệt. Người mua cũng có xu hướng “chọn mặt gửi vàng”, ưu tiên các chủ đầu tư có uy tín, năng lực triển khai và cam kết dài hạn với thị trường. Đây là lợi thế cho các doanh nghiệp mạnh, đồng thời tạo áp lực tái cấu trúc đối với những đơn vị phụ thuộc quá lớn vào vốn vay.

Dù mặt bằng lãi suất cao đang tạo ra nhiều thách thức trong ngắn hạn, về dài hạn, quá trình thanh lọc này có thể góp phần nâng chuẩn thị trường theo hướng minh bạch và bền vững hơn. Khi dòng vốn được phân bổ hiệu quả hơn và hạ tầng tiếp tục hoàn thiện, cơ hội tiếp cận các dự án phù hợp nhu cầu thực của người mua cũng sẽ dần cải thiện.

Nhìn chung, lãi suất tăng không chỉ là áp lực ngắn hạn đối với thị trường bất động sản, mà còn là phép thử đối với năng lực tài chính, quản trị rủi ro và sức bền của cả người mua lẫn doanh nghiệp phát triển dự án.