Thị trường nhà ở Hà Nội: Nâng cấp nguồn cung, tái định hình không gian phát triển

Nguồn cung phục hồi, giá bán tiếp tục tăng

Năm 2025 ghi nhận nguồn cung căn hộ mới cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, chủ yếu đến từ phân khúc hạng B. Giá bán vẫn duy trì xu hướng tăng, với mức giá sơ cấp trung bình khoảng 102 triệu đồng/m². Đáng chú ý, các sản phẩm có giá từ 4 tỷ đồng trở lên chiếm tỷ trọng lớn, cho thấy mặt bằng giá mới đang dần được thiết lập, phản ánh xu hướng nâng cấp phân khúc ngày càng rõ nét.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, động lực thị trường đang cải thiện, nhưng nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở hạng B. Việc mở rộng hạ tầng có thể giúp mở ra thêm các cơ hội phát triển sản phẩm nhà ở đại chúng với mức giá hợp lý hơn.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Bà Hằng cho biết, trong năm 2026, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 18.454 căn hộ mới, chủ yếu thuộc phân khúc hạng A và B. Các khu vực lân cận như Hưng Yên và Bắc Ninh được kỳ vọng sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu chưa được đáp ứng tại Hà Nội, nhờ lợi thế về quỹ đất và hạ tầng kết nối.

Đại đô thị dẫn dắt dịch chuyển ra vùng ven, quy hoạch đô thị tạo lực đẩy

Các đại đô thị tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong nguồn cung và giao dịch. Trong năm 2025, các dự án như Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm), Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm), Vinhomes Global Gate (Đông Anh) và Vinhomes Wonder City (Đan Phượng) chiếm hơn 50% tổng nguồn cung mới và lượng giao dịch toàn thị trường.

Điểm đáng chú ý là toàn bộ các dự án này đều nằm ngoài khu vực lõi trung tâm, trải rộng theo các hướng phát triển chiến lược phía Đông, Tây và Bắc Hà Nội. Điều này cho thấy xu hướng dịch chuyển không gian phát triển của thị trường đã diễn ra rõ nét trong những năm gần đây.

Diễn biến này cũng phản ánh việc thị trường đang “đi trước” các định hướng quy hoạch, khi người mua nhà và dòng vốn đầu tư đã chủ động dịch chuyển ra các khu vực có quỹ đất lớn, hạ tầng cải thiện và khả năng phát triển các khu đô thị quy mô lớn.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội.

Trong bối cảnh trên, quy hoạch tổng thể tầm nhìn 100 năm của Hà Nội được xem là bước đi mang tính chiến lược dài hạn, giúp củng cố và tăng tốc xu hướng dịch chuyển đã hình thành trên thị trường nhà ở. Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, các khu vực ngoài trung tâm như Đông Anh đang nổi lên nhờ lợi thế kết nối ngày càng được cải thiện, đặc biệt khi các cây cầu mới đi vào vận hành. Điều này giúp rút ngắn thời gian di chuyển và mở rộng khả năng tiếp cận khu vực trung tâm.

Song song với đó là sự phát triển của các dự án quy mô lớn, tích hợp đầy đủ các tiện ích từ nhà ở, bán lẻ đến trường học, bệnh viện và không gian xanh. Đây là yếu tố quan trọng giúp các khu vực này trở nên hấp dẫn hơn đối với các hộ gia đình. “Các khu đô thị mới có khả năng đáp ứng đầy đủ nhu cầu đa dạng của cư dân, từ người đi làm đến trẻ em và người cao tuổi, đồng thời mang lại môi trường sống rộng rãi và chất lượng hơn so với nội đô”, ông Powell nhận định.

Theo chuyên gia Savills, quy hoạch Thủ đô cần được hiểu là một quá trình chuyển dịch tự nhiên trong dài hạn, giúp giảm áp lực về mật độ, hạ tầng tại khu vực trung tâm và thúc đẩy tăng trưởng tại các khu vực ngoại thành. Nếu được triển khai hiệu quả, quy hoạch này không chỉ góp phần nâng cao chất lượng sống mà còn thiết lập lại sự cân bằng cho thị trường nhà ở, phù hợp với định hướng phát triển đô thị dài hạn của Hà Nội.