Thị trường bất động sản 2026: Dòng tiền rời “sóng nóng”, tìm về giá trị thật

3 kịch bản thị trường quý II/2026

Quý I/2026, Việt Nam ghi nhận GDP đạt khoảng 1,6 triệu tỷ đồng, tăng trưởng 7,83% — một con số đủ để tạo ra tâm lý tích cực lan tỏa vào thị trường tài sản. Hai trụ cột lớn là dịch vụ (44%) và công nghiệp - xây dựng (36%) tiếp tục dẫn dắt đà tăng. Tổng mức bán lẻ và doanh thu dịch vụ tăng 10,9%; lượng khách quốc tế đạt 6,8 triệu lượt — mức cao nhất trong nhiều năm gần đây.

Tại TP. Hồ Chí Minh, trọng tâm là liên kết ba cực tăng trưởng: công nghiệp (Bình Dương), tài chính (TP.HCM) và logistics (Vũng Tàu), với các tuyến cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu và vành đai 3, 4 được đẩy nhanh tiến độ. Ảnh: Hiếu – Kỳ

Trên nền tảng đó, thị trường bất động sản đang nhận được "tiếp lực" đáng kể từ ba hướng: đầu tư hạ tầng, cải cách pháp lý và dòng vốn đầu tư dài hạn.

Đặc biệt, hai thông tin mang tính xúc tác mạnh là sân bay Long Thành dự kiến khai thác thương mại vào tháng 6/2026 và đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam dự kiến khởi công quý IV/2026 đang tái định giá nhiều khu vực dọc hành lang phát triển.

Kịch bản tích cực: Nếu tín dụng được nới lỏng, nguồn cung tăng 40–50%, giá tăng 10–15%, tỷ lệ hấp thụ đạt 50–60%. Đây là kịch bản lý tưởng nhưng khó xảy ra nếu chưa có thay đổi chính sách rõ nét.

Kịch bản trung tính: Nguồn cung tăng 30–40%, giá nhích nhẹ 2–5%, tỷ lệ hấp thụ khoảng 30–40%. Đây được xem là kịch bản thực tế nhất trong bối cảnh hiện tại.

Kịch bản tiêu cực: Nếu tín dụng tiếp tục bị siết với lãi suất giữ ở mức 12–14%, nguồn cung chỉ tăng 20–30%, giá đi ngang hoặc giảm nhẹ, thanh khoản dưới 20% — một phần thực tế đã phản ánh trong quý I/2026.

Tín dụng: “Van điều tiết” quyết định nhịp thị trường

Trong quý I/2026, lãi suất huy động tăng lên mức 5,9–6,5%, thậm chí có thời điểm chạm ngưỡng 8–9%. Tuy nhiên, tín hiệu gần đây từ phía điều hành cho thấy xu hướng hạ nhiệt bước đầu khi hệ thống ngân hàng được yêu cầu giảm lãi suất 0,5–1%.

Trong khi các đô thị lớn tiếp tục chịu áp lực nguồn cung và giá cao, vùng Đông Bắc đang nổi lên như một hướng đi được các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn chú ý. Hạ tầng kết nối được nâng cấp, quỹ đất còn dư địa và giá trị bất động sản chưa bị đẩy lên quá cao tạo ra biên độ tăng trưởng hấp dẫn hơn so với các thị trường đã bão hòa.

Những dự án có pháp lý rõ ràng trở thành lựa chọn hàng đầu dành cho người mua và nhà đầu tư. Ảnh: Hiếu – Kỳ

Ông Phan Cao Phúc, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (giữa). Ảnh: Hiếu – Kỳ

Ông Phan Cao Phúc nhận định: khu vực Đông Bắc và Tây Bắc TP.HCM đang dần hội tụ đầy đủ các điều kiện để vươn lên trở thành vùng tăng trưởng bất động sản trọng điểm trong chu kỳ phát triển mới. Đây là những khu vực còn nhiều dư địa với quỹ đất tương đối lớn, tạo nền tảng cho quy hoạch dài hạn, trong khi hạ tầng kỹ thuật – đặc biệt là hạ tầng giao thông – đang được đầu tư mạnh mẽ theo định hướng kết nối liên vùng.

Theo ông Phúc, khi sân bay Long Thành chính thức đi vào khai thác, cùng với việc hoàn thiện các tuyến vành đai, cao tốc và sự phát triển đồng bộ của hệ thống metro, toàn bộ hành lang phát triển phía Bắc TP.HCM sẽ bước vào giai đoạn tái định giá. Đáng chú ý, việc triển khai khu khoa học – công nghệ tại khu Bắc TP.HCM do Becamex đầu tư và phát triển sẽ tạo thêm động lực tăng trưởng mới, góp phần tái khẳng định giá trị thực của bất động sản trong khu vực.

Đây không còn là câu chuyện tiềm năng xa vời, mà là cơ hội đã có nền tảng rõ ràng, với những yếu tố thúc đẩy mang tính hiện hữu và có thể đo lường được trong trung và dài hạn,” ông Phúc nhấn mạnh.

Trong bức tranh chuyển dịch của thị trường, nơi dòng tiền đang tìm đến những giá trị thực, khu vực Đông Bắc TP.HCM. Không còn là kỳ vọng mang tính chu kỳ, mà là sự hội tụ rõ nét của hạ tầng – quy hoạch – và động lực phát triển kinh tế vùng.