Khi Trung Quốc chấp nhận để giá nhà rơi: Bài học kỹ trị cho Việt Nam trên hành trình tăng trưởng hai con số

Với Việt Nam, nơi giá nhà đang vượt xa thu nhập của số đông, đây không chỉ là câu chuyện quốc tế, mà là một câu hỏi chiến lược. Biểu đồ dữ liệu quốc tế cho thấy giá nhà thực tại Trung Quốc đã giảm mạnh từ đỉnh 2021–2022, quay về vùng thấp của chu kỳ dài hạn. Điều đáng chú ý không nằm ở sự sụt giảm, mà ở cách Bắc Kinh lựa chọn xử lý: không cứu giá bằng mọi giá, không kéo dài chu kỳ bong bóng, mà chấp nhận “xì hơi” có kiểm soát để hạn chế rủi ro hệ thống.

Biểu đồ: Giá nhà Trung Quốc giảm sâu, trở lại mức của gần 20 năm trước. Nguồn: BIS qua FRED.

Nhiều chuyên gia quốc tế xem đây là một bước đi mang tính kỹ trị. TS. Eswar Prasad, cựu lãnh đạo bộ phận Trung Quốc tại Quỹ tiền tệ Quốc tế (IMF), nhận định rằng việc kiểm soát đòn bẩy bất động sản là “cần thiết để tái cân bằng nền kinh tế, dù phải đánh đổi tăng trưởng ngắn hạn”. Trong khi đó, các phân tích của World Bank cũng chỉ ra Trung Quốc đang dịch chuyển mô hình từ bất động sản sang công nghệ, sản xuất và tiêu dùng nội địa, một chuyển đổi hiếm có về quy mô. Ở góc nhìn thị trường, Bloomberg từng bình luận rằng Trung Quốc đang “đi trên sợi dây rất mỏng”: vừa giảm phụ thuộc vào địa ốc, vừa tránh một cú sốc tài chính diện rộng. Nhưng cho đến nay, hệ thống vẫn giữ được sự ổn định tương đối, điều không nhiều nền kinh tế làm được khi bong bóng tài sản xì hơi. Điểm cốt lõi nằm ở tư duy: không để giá tài sản quyết định vận mệnh nền kinh tế, mà đặt năng suất và cấu trúc dài hạn lên trên.

TS. Eswar Prasad, cựu lãnh đạo bộ phận Trung Quốc tại Quỹ Tiền Tệ Quốc tế (IMF)

Nếu đặt cạnh nhau, sự khác biệt không chỉ nằm ở con số, mà ở lựa chọn chiến lược. Trung Quốc chấp nhận hy sinh một phần giá trị tài sản để bảo vệ nền kinh tế thật. Việt Nam đang đứng trước một bài toán khó hơn, làm sao vừa duy trì tăng trưởng, vừa không để bất động sản trở thành lực cản. Những cảnh báo đã xuất hiện từ cấp cao nhất. Nguyên Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính từng đặt vấn đề rất trực diện: “Nhà mà cứ 70–100 triệu đồng/m² thì ai có tiền mà mua?” – một câu hỏi không chỉ về giá, mà về cấu trúc thị trường và khả năng tiếp cận của người dân. Ở cấp độ đời sống, khoảng cách này được cảm nhận rõ rệt hơn. Một nhân viên văn phòng 38 tuổi tại Hà Nội, anh PVH chia sẻ: “Thu nhập 25 triệu một tháng, chi tiêu tiết kiệm lắm cũng không dám nghĩ tới chuyện mua nhà… Có cảm giác càng làm càng xa.”

Một kỹ sư trẻ tại TP.HCM nói thẳng: “Nếu không có gia đình hỗ trợ, gần như là không có cơ hội.”

TS. Nguyễn Hùng Cường: Giá nhà ở Trung Quốc năm 2026 bằng năm 2005 trong khi dân số vẫn tăng, kinh tế vẫn tăng. Đỉnh cao kỹ trị!

Từ góc nhìn chuyên gia, đỉnh cao kỹ trị không phải là giữ giá, mà là dám điều chỉnh. Theo TS. Nguyễn Hùng Cường, Phó trưởng khoa Quản trị Đại học Công nghệ Giao thông vận tải: “Giá nhà ở Trung Quốc năm 2026 quay về vùng của năm 2005, trong khi nền kinh tế vẫn duy trì tăng trưởng. Đó là một năng lực kỹ trị rất cao”.

Trung Quốc dám chấp nhận điều chỉnh tài sản để bảo vệ cấu trúc tăng trưởng dài hạn. Phân tích sâu hơn, ông cho rằng điều đáng học không nằm ở con số “giá giảm”, mà ở cách nhà nước Trung Quốc chủ động kiểm soát chu kỳ: khi nhận thấy bất động sản trở thành rủi ro hệ thống, họ không tiếp tục duy trì ảo tưởng tăng giá, mà chuyển hướng nguồn lực sang sản xuất, công nghệ và năng suất.

Nói cách khác, Trung Quốc đã lựa chọn “hy sinh bong bóng để cứu nền kinh tế thực”, một quyết định đòi hỏi kỷ luật chính sách và tầm nhìn dài hạn. Trở lại với Việt Nam, bài toán không phải là làm cho giá nhà tăng hay giảm, mà là đảm bảo giá đó phản ánh đúng năng lực của nền kinh tế. Khi bất động sản trở thành kênh hút vốn chủ đạo, nền kinh tế sẽ thiếu nguồn lực cho đổi mới sáng tạo – yếu tố quyết định để đạt tăng trưởng hai con số. Bài học từ Trung Quốc vì thế không phải để sao chép, mà để suy ngẫm, khi một trụ cột cũ không còn phù hợp, liệu chúng ta có đủ dũng khí để điều chỉnh?

TS. Nguyễn Thúy Lan, Giảng viên Quản trị Kinh doanh - Đại học Công nghệ Giao Thông vận tải, chia sẻ thêm: Một quốc gia có thể giàu lên nhờ giá tài sản trong ngắn hạn. Nhưng chỉ có thể phát triển bền vững khi tăng trưởng dựa trên năng suất. Và để làm được điều đó, cần một thứ hiếm hơn cả vốn, đó là kỷ luật và bản lĩnh kỹ trị.