Hà Nội: Vì sao khu đất vàng số 94 Lò Đúc "im lìm đắp chiếu" nhiều năm?

10 năm "đắp chiếu" đầy bí ẩn

Khu đất số 94 Lò Đúc nằm tại vị trí đắc địa thuộc phường Hai Bà Trưng, có kết nối trực tiếp với các trục đường lớn như Lò Đúc, Hòa Mã, Nguyễn Công Trứ. Đây từng là nơi đặt Nhà máy Rượu Hà Nội trước khi di dời khỏi khu vực nội đô.

Sau khi ngừng hoạt động sản xuất, khu đất được đưa vào diện nghiên cứu chuyển đổi chức năng sử dụng đất nhằm phục vụ phát triển đô thị. Tuy nhiên, trong suốt nhiều năm qua, dự án tại đây chưa được triển khai đồng bộ, khiến khu đất rơi vào trạng thái “treo” kéo dài.

Khu đất số 94 Lò Đúc nằm tại vị trí đắc địa thuộc phường Hai Bà Trưng, là "giấc mơ" của nhiều nhà đầu tư

Qua tìm hiểu được biết, khu đất 94 Lò Đúc đã trải qua nhiều vòng điều chỉnh quy hoạch. Các phương án từng được đề cập gồm: Công trình công cộng, trường học; Tổ hợp thương mại – dịch vụ – văn phòng; Khách sạn, trung tâm thương mại. Một số thời điểm khác lại xuất hiện thông tin có phương án xây dựng chung cư cao tầng

Tuy nhiên, việc thay đổi định hướng qua nhiều giai đoạn khiến khu đất vàng này vẫn im lìm "đắp chiếu".

Được biết, trong một số giai đoạn trước đây đã xuất hiện thông tin về việc Tập đoàn Tân Hoàng Minh bày tỏ sự quan tâm và đề xuất nghiên cứu phương án phát triển khu đất theo mô hình tổ hợp đa chức năng, bao gồm thương mại, dịch vụ, văn phòng và khách sạn.

Dù vậy, các thông tin này chủ yếu được ghi nhận ở mức tiếp cận, nghiên cứu hoặc đề xuất ý tưởng. Đến này vẫn chưa có xác nhận về việc hình thành một dự án cụ thể đã được phê duyệt và triển khai thực tế trên diện rộng.

Vì sao “đất vàng” nội đô Hà Nội thường kéo dài nhiều năm không triển khai?

Tình trạng chậm triển khai tại các khu đất vàng nội đô như khu đất tại 94 Lò Đúc không phải hiện tượng cá biệt, mà phản ánh những “nút thắt” điển hình trong quản lý và phát triển đô thị tại các thành phố lớn.

Trước hết là yếu tố quy hoạch thường xuyên điều chỉnh theo từng giai đoạn phát triển đô thị. Với các khu đất nằm trong lõi trung tâm, mọi phương án đều phải cân đối đồng thời giữa mật độ xây dựng, hạ tầng giao thông, không gian công cộng và áp lực dân số. Điều này khiến quy hoạch thường phải rà soát và điều chỉnh nhiều lần trước khi đạt được sự thống nhất cuối cùng.

Sau rất nhiều cuộc họp của cơ quan chức năng Hà Nội nhằm phát huy tiềm năng, giá trị của khu đất vàng, chống lãng phí tối đa nhưng khu đất vẫn "im lìm đáp chiếu, cỏ mọc hoang suốt nhiều năm qua.

Tiếp theo là bởi hệ thống thủ tục pháp lý đất đai phức tạp. Các khu đất từng thuộc doanh nghiệp nhà nước sau khi di dời phải trải qua nhiều bước như xác định lại mục đích sử dụng đất, phê duyệt quy hoạch chi tiết, thẩm định chủ trương đầu tư và các thủ tục liên quan. Chỉ cần một mắt xích chưa hoàn tất cũng có thể khiến dự án bị kéo dài trong trạng thái chờ.

Một yếu tố khác là bài toán lựa chọn nhà đầu tư và mô hình phát triển. Đất càng nằm ở vị trí “vàng” thì kỳ vọng khai thác càng lớn, kéo theo yêu cầu cao về năng lực tài chính, phương án thiết kế và tính phù hợp quy hoạch. Điều này khiến quá trình thống nhất giữa cơ quan quản lý và nhà đầu tư thường không diễn ra nhanh chóng.

Ngoài ra, còn có sự thay đổi định hướng phát triển đô thị theo từng thời kỳ. Mỗi giai đoạn, thành phố có thể ưu tiên khác nhau giữa nhà ở, thương mại, dịch vụ hay công trình công cộng. Khi định hướng thay đổi, toàn bộ phương án trước đó có thể phải điều chỉnh lại từ đầu.

Cuối cùng là bài toán cân bằng giữa hiệu quả kinh tế và khả năng chịu tải hạ tầng đô thị. Nếu khai thác quá mạnh sẽ gây áp lực giao thông, dân số; nhưng nếu thận trọng quá mức lại dẫn tới lãng phí quỹ đất giá trị cao.

Sự đan xen của các yếu tố quy hoạch – pháp lý – đầu tư – hạ tầng khiến nhiều khu đất trung tâm Hà Nội rơi vào trạng thái kéo dài, chưa có điểm kết rõ ràng.