Lãi suất thấp, vì sao giấc mơ mua nhà ở vẫn xa vời?

Thị trường bất động sản những tháng gần đây liên tục đón nhận tin tức tích cực từ phía ngân hàng, với hàng loạt gói tín dụng ưu đãi được tung ra, kèm theo mức lãi suất thấp kỷ lục. Những tưởng đây sẽ là "cánh cửa" rộng mở giúp người dân hiện thực hóa giấc mơ an cư. Tuy nhiên, một nghịch lý đang tồn tại: Dù lãi suất đang ở mức hấp dẫn, nhiều người mua nhà vẫn đang gặp vô vàn khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn này. Vì sao lại có tình trạng "lãi suất thấp nhưng vẫn khó vay" ?

Anh Nguyễn Hữu Cường (phường Cầu Giấy, TP. Hà Nội) cho biết, đang có nhu cầu mua căn hộ chung cư với giá khoảng 3,4-3,5 tỷ đồng nhưng đã đi hỏi 4-5 ngân hàng thương mại lớn như: Vietcombank, MB, HDBank, TPBank mà vẫn chưa tìm được nơi phù hợp để vay vốn mua nhà. Lý do chính được nhân viên tín dụng đưa ra là do dự án anh quan tâm "chưa có sổ hồng", nằm trong danh sách rà soát lại và tạm thời ngừng hỗ trợ cho vay. Chỉ duy nhất TPBank chấp nhận cho vay, với mức lãi suất ưu đãi ban đầu khoảng 6,6%/năm trong 12 tháng đầu.

Lãi suất thấp nhưng giấc mơ mua nhà ở vẫn xa vời

Vấn đề "sổ hồng" không chỉ là nỗi lo của riêng anh Cường mà còn là thách thức lớn đối với hàng ngàn khách hàng đang muốn vay vốn mua căn hộ tại các dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Dù cơ quan chức năng đã rất nỗ lực tháo gỡ khó khăn trong việc cấp sổ hồng, nhưng thực tế cho thấy vẫn còn rất nhiều dự án mà cư dân đã dọn vào ở nhiều năm nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Bên cạnh đó, việc ngân hàng "mách nước" khách hàng có thể dùng tài sản nhà đất ở nơi khác để thế chấp vay vốn cũng không phải giải pháp tối ưu. Anh Nguyễn Hữu Cường băn khoăn: "Không phải ai cũng có bất động sản khác để thế chấp. Phần lớn người vay thường dùng chính căn hộ định mua làm tài sản bảo đảm". Điều này phản ánh một thực tế là các gói ưu đãi dù hấp dẫn về lãi suất nhưng lại chưa thực sự "chạm" tới được đa số người có nhu cầu vay mua nhà lần đầu, những người mà tài sản tích lũy chủ yếu nằm ở chính căn nhà họ sắp mua.

Không phải tất cả mọi người đều khó tiếp cận vốn. Chị Nguyễn Ánh (TP. Hà Nội) là một ví dụ may mắn khi vừa được Vietcombank giải ngân khoản vay hơn 1,5 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi 5,5%/năm trong 3 năm đầu, thời hạn vay lên tới 40 năm. Chị Ánh cho biết, do vợ chồng chị đều dưới 35 tuổi nên được hưởng gói tín dụng ưu đãi dành cho người trẻ, hồ sơ vay vốn không quá phức tạp. Điều này cho thấy, các gói tín dụng có mục tiêu rõ ràng và điều kiện cụ thể dành cho từng đối tượng khách hàng vẫn đang phát huy hiệu quả.

Tuy nhiên, đối với phần đông khách hàng, việc đáp ứng các điều kiện về thu nhập ổn định, lịch sử tín dụng tốt vẫn là một trở ngại. Ngân hàng luôn yêu cầu chứng minh khả năng trả nợ, và không phải ai cũng có mức thu nhập đủ cao để "qua vòng" thẩm định.

Một yếu tố khác cần lưu ý là bản chất của "lãi suất ưu đãi". Chuyên gia tài chính ngân hàng, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định, những mức lãi suất rất thấp như 3,99%/năm hay 5%/năm thường chỉ áp dụng trong 6 tháng đến 2 năm đầu, sau đó sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi. Khi đó, lãi suất thực tế có thể tăng mạnh, tùy thuộc vào lãi suất cơ sở cộng biên độ (thường thêm 3-4%/năm).

Ông Nghĩa dẫn chứng giai đoạn 2022-2023, lãi suất thả nổi đã tăng từ 8% lên 14%/năm, làm chi phí lãi vay đội thêm 30-40%. Người vay cần tính toán khả năng trả nợ theo kịch bản lãi suất tăng để tránh rơi vào tình trạng khó khăn tài chính.

Ông Trịnh Bằng Vũ - Trưởng Khối Kinh doanh bán lẻ - Ngân hàng Shinhan Việt Nam - khuyến nghị, người vay mua nhà từ nay tới cuối năm cần đặc biệt chú ý yếu tố lãi suất, bởi lẽ vào thời điểm cuối quý III, đầu quý IV, lãi suất cho vay thường nhích lên. Người vay nên tranh thủ thời điểm lãi suất còn thấp để tận dụng nguồn vốn giá rẻ, nếu đã có kế hoạch rõ ràng.

Để tránh những rủi ro không đáng có, các chuyên gia khuyến cáo người vay cần xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng tín dụng, nhất là phí phạt trả nợ trước hạn (thường từ 1-5% dư nợ) và các yêu cầu bắt buộc như bảo hiểm khoản vay, điều khoản thu hồi nợ trước hạn. Việc tham khảo ít nhất 3 ngân hàng để tìm được gói phù hợp nhất cũng là một kinh nghiệm xương máu.

Cuối cùng, nhưng không kém phần quan trọng, người vay cũng cần lưu ý các rủi ro pháp lý liên quan đến bất động sản, chẳng hạn dự án bị "treo" hoặc các vấn đề về hợp đồng mua bán, để tránh tình trạng đã trả tiền mà không nhận được nhà.

Mặc dù tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đã tăng mạnh tới 18,47% tính đến hết ngày 30/6 (trong tổng tăng trưởng tín dụng nền kinh tế đạt trên 17,2 triệu tỷ đồng, tăng 9,9% so với cuối năm ngoái), điều này cho thấy dòng vốn vẫn đang chảy vào thị trường.

Tuy nhiên, để nguồn vốn này thực sự đến được tay người mua nhà cuối cùng, đặc biệt những người có nhu cầu thực và không có tài sản thế chấp khác, cần có thêm những giải pháp đồng bộ từ phía cơ quan quản lý và các ngân hàng, nhằm tháo gỡ triệt để nút thắt về pháp lý và điều kiện vay vốn. Chỉ khi đó, "giấc mơ mua nhà" mới gần hơn với số đông.