Bất động sản TP. Hồ Chí Minh: Kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới giai đoạn 2025-2026

Theo khảo sát, việc áp dụng các bộ Luật sửa đổi (Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS) từ đầu năm 2025 đã bắt đầu có tác động. Tuy nhiên, quá trình chuyển tiếp và sáp nhập hành chính đã tạo ra những thách thức nhất định.

Nguồn cung hạn chế, lực cầu vẫn mạnh

Trong Quý III/2025, toàn thị trường (bao gồm TP Hồ Chí Minh và các khu vực sáp nhập như Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu) ghi nhận hơn 5.550 căn hộ mới được mở bán. Đáng chú ý, nguồn cung này phân bổ không đồng đều, với Bình Dương (cũ) chiếm hơn 60% tổng nguồn cung mới, trong khi số lượng dự án tại khu vực trung tâm TP Hồ Chí Minh vẫn ở mức hạn chế.

Q3/2025: Nguồn cung BĐS "lệch tâm", Bình Dương (cũ) chiếm 60% thị trường, trung tâm TP Hồ Chí Minh khan hiếm.

Thực tế này xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Việc thay đổi địa giới hành chính dẫn đến quá trình thực thi pháp luật chưa đồng bộ, nhất là quy trình định giá đất theo cơ chế thị trường. Bên cạnh đó, bài toán nguồn vốn vẫn chưa có lời giải triệt để khi thị trường phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Sự thay đổi quy hoạch và khung giá đất mới cũng ảnh hưởng đến kế hoạch của chủ đầu tư, kéo theo sự trì hoãn đưa nguồn cung mới ra thị trường.

Trái ngược với nguồn cung, nhu cầu BĐS vẫn duy trì ở mức rất cao. Quý III/2025 ghi nhận hơn 5.300 giao dịch, tăng vọt 65,2% so với cùng kỳ năm 2024. Điều này cho thấy nhu cầu sở hữu và đầu tư nhà ở là rất lớn.

Mặt bằng giá tiếp tục tăng, xu hướng đầu tư thay đổi

Dù nguồn cung hạn chế, giá bán BĐS sơ cấp vẫn tiếp tục đà tăng trưởng. Phần lớn các dự án mới mở bán đều có giá trên 100 triệu đồng/m².

Số liệu thống kê cho thấy, giá bán sơ cấp trung bình tại TP Hồ Chí Minh đạt 95,4 triệu đồng/m², tăng 21% so với cùng kỳ 2024. Các thị trường lân cận cũng ghi nhận mức tăng, với Bình Dương (cũ) đạt 45,9 triệu đồng/m² và Bà Rịa Vũng Tàu (cũ) là 41,9 triệu đồng/m².

Khoảng cách ngày càng gia tăng giữa thu nhập và giá nhà đang khiến việc sở hữu căn hộ tại các thành phố lớn trở nên khó khăn hơn với đại đa số người dân.

Về xu hướng thị trường, cho thấy nhu cầu đầu tư tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn. Tuy nhiên, khẩu vị của nhà đầu tư đã thay đổi, ưu tiên các hình thức đầu tư cho thuê và đầu tư trung, dài hạn thay vì đầu tư ngắn hạn, "lướt sóng" như giai đoạn trước.

Các chuyên gia dự báo thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh sẽ khởi sắc trong giai đoạn cuối năm 2025 - 2026, dựa trên hai yếu tố then chốt: hạ tầng và xu hướng dịch chuyển nhu cầu.

Hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đang được đẩy nhanh tiến độ, tạo ra mạng lưới kết nối liên vùng mạnh mẽ. Có thể kể đến như dự án Vành đai 3 dự kiến hoàn thành vào Quý II/2026, Vành đai 2 (năm 2027), mở rộng cao tốc TP Hồ Chí Minh – Long Thành (Quý IV/2026). Cùng với đó là kế hoạch khởi công Metro số 2 (tháng 12/2025), dự án đường sắt TP Hồ Chí Minh – Cần Giờ (Quý IV/2025) và đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành (Quý IV/2026).

Khi hạ tầng phát triển, bối cảnh nguồn cung trung tâm khan hiếm và giá cao đã thúc đẩy mạnh mẽ xu hướng "ly tâm" về các đô thị vệ tinh thuộc TP Hồ Chí Minh mở rộng. Các khu vực như Phương Tân Uyên (Bình Dương cũ) đang trở thành điểm sáng, thu hút dòng vốn đầu tư và nhu cầu ở thực.

Các dự án được quy hoạch bài bản tại đây, như Green Valley City (Tân Uyên), đang nhận được sự chú ý lớn. Với lợi thế đón đầu nhu cầu ở thực của lực lượng chuyên gia, kỹ sư làm việc tại các khu công nghiệp lớn, kết hợp với việc tập trung vào chuẩn sống xanh và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ, Green Valley City được xem là minh chứng rõ nét cho tiềm năng tăng trưởng bền vững của các khu đô thị vệ tinh, phù hợp với định hướng phát triển chung của toàn vùng.