Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng nếu chỉ dừng ở biện pháp hành chính này, thị trường sẽ khó đạt được sự ổn định bền vững. Vấn đề cốt lõi cần giải quyết vẫn là cung – cầu mất cân đối và chính sách thuế chưa đủ sức điều tiết hành vi đầu cơ.
 |
| Thị trường bất động sản chỉ thật sự ổn định khi người dân có thể mua nhà để ở, không phải để đầu cơ. Ảnh: Phan Nam |
Trong nhiều năm qua, đầu cơ bất động sản đã góp phần làm méo mó dòng vốn và đẩy giá nhà vượt xa thu nhập trung bình của người dân. Việc siết tín dụng với người sở hữu nhiều nhà, về lý thuyết, sẽ hạn chế khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính của nhà đầu tư thứ cấp – nhóm vốn chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch. Nhưng các chuyên gia cảnh báo: nếu áp dụng vội vàng khi dữ liệu thị trường chưa đủ minh bạch, chính sách có thể phản tác dụng.
Bởi nhà đầu tư có thể “lách luật” bằng cách nhờ người thân đứng tên tài sản, trong khi người có nhu cầu ở thật lại bị ảnh hưởng do nguồn vốn vay sụt giảm. Đó là lý do cần song hành cùng hai yếu tố: cơ sở dữ liệu chuẩn xác và các công cụ chính sách bổ trợ.
Về dài hạn, ngăn đầu cơ không thể chỉ bằng hạn mức tín dụng, mà phải bằng cách tăng nguồn cung. Khi thị trường có đủ sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả, động cơ đầu cơ tự khắc giảm. Giải pháp căn cơ là đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà thương mại giá hợp lý, đi kèm cải cách thủ tục pháp lý cho dự án mới. Dự án “1 triệu căn nhà ở xã hội” và chủ trương hình thành Quỹ nhà ở quốc gia nếu được triển khai quyết liệt sẽ giúp giải bài toán cung. Bên cạnh đó, cần khuyến khích phát triển đô thị vệ tinh có hạ tầng kết nối tốt với trung tâm TP Hồ Chí Minh, TP Hà Nội... Khi quỹ đất rẻ hơn và giao thông thuận tiện hơn, người dân có thêm lựa chọn nhà ở “vừa túi tiền”, góp phần giảm áp lực lên khu trung tâm.
Kinh nghiệm từ nhiều quốc gia cho thấy, thuế bất động sản là công cụ hữu hiệu hơn cả để chống đầu cơ. Việc đánh thuế cao với chuyển nhượng trong ngắn hạn, chẳng hạn từ 1 đến 2 năm, sẽ hạn chế hành vi lướt sóng.
Đồng thời, áp dụng thuế lũy tiến theo số lượng tài sản sở hữu giúp phân biệt rõ giữa người mua ở thật và người tích trữ. Ngược lại, các chính sách ưu đãi thuế cho nhà ở xã hội hay căn hộ cho thuê dài hạn sẽ hướng dòng vốn đến phân khúc phục vụ nhu cầu thực. Thuế nếu được thiết kế hợp lý sẽ vừa tăng nguồn thu ngân sách, vừa điều chỉnh hành vi đầu tư, mà không cần can thiệp hành chính quá sâu như siết tín dụng hàng loạt.
Điều quan trọng là mọi chính sách phải được thực hiện theo lộ trình và có thử nghiệm, thay vì áp dụng đột ngột khiến thị trường “đóng băng thanh khoản”.
Sự phối hợp giữa Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước cần chặt chẽ để tránh chồng chéo, còn dữ liệu sở hữu bất động sản phải được liên thông và cập nhật theo thời gian thực. Khi có đủ dữ liệu minh bạch, cơ quan quản lý mới có thể phân biệt được đâu là người đầu cơ, đâu là người mua ở thật — và chính sách khi đó mới thực sự “trúng đích”.
Thị trường bất động sản chỉ có thể bền vững khi được “chữa tận gốc” bằng nguồn cung dồi dào, chính sách thuế hợp lý và dữ liệu minh bạch. Siết tín dụng có thể giúp làm nguội cơn sốt ngắn hạn, nhưng muốn thị trường khỏe mạnh, ổn định và phục vụ đúng nhu cầu ở thật, nhà quản lý cần tạo ra cơ chế vận hành dựa trên thị trường, chứ không chỉ bằng mệnh lệnh hành chính.
