Làm sao để hấp dẫn doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp?

Làm sao để hấp dẫn doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp?

Bộ Xây dựng đang tham vấn ý kiến về dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, trong bối cảnh Thủ tướng yêu cầu sớm có chính sách nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình, đặc biệt là người có thu nhập trên 20 triệu đồng mỗi tháng tại đô thị. Dù được đánh giá là bước đi đáng chú ý nhằm mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở, dự thảo vẫn vấp phải nhiều tranh luận liên quan tính khả thi và cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tham gia.

“Mảnh ghép trung gian” trong hệ sinh thái nhà ở

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đánh giá cao định hướng ban hành Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Theo ông, phân khúc này có thể trở thành trụ cột trung gian trong hệ sinh thái nhà ở, giúp lấp khoảng trống giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp. Đây cũng là giải pháp mang tính cấu trúc nhằm xử lý tình trạng lệch pha cung – cầu kéo dài nhiều năm trên thị trường, đồng thời mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình và khá tại đô thị.

Tuy nhiên, từ thực tiễn triển khai Đề án phát triển ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, ông Đính cho rằng để Nghị quyết mới phát huy hiệu quả thực chất, cần thiết kế đồng bộ và chi tiết các cơ chế ưu đãi về đất đai, tài chính, tổ chức thực thi và giám sát. Nếu không, chính sách dễ rơi vào tình trạng khó triển khai dù chủ trương đúng.

Từ góc nhìn doanh nghiệp, bà Hồ Thu Mai – Giám đốc Nhà ở ngay, Ủy viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam – nhận định cơ chế ưu đãi hiện vẫn chưa đủ rõ ràng để tạo động lực đầu tư.

Dù có nhiều điểm tương đồng với nhà ở xã hội về mục tiêu chính sách, tiền sử dụng đất của nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn tính theo cơ chế thông thường, trong khi biên lợi nhuận bị khống chế khoảng 15%. Bên cạnh đó, cơ chế vay ưu đãi chưa có thông số cụ thể về lãi suất, thời hạn vay hay nguồn vốn.

Theo bà Mai, sự thiếu rõ ràng này khiến bài toán tài chính dự án trở nên thiếu khả thi. Nếu không sớm cụ thể hóa các ưu đãi tài chính, mô hình nhà ở thương mại giá phù hợp rất dễ chỉ dừng ở chủ trương, khó thu hút nhà đầu tư tham gia.

Để bảo đảm tính chuẩn mực trong giai đoạn đầu, ông Phan Việt Hoàng, Phó Tổng Thư ký VARS, đề xuất giao đơn vị sự nghiệp Nhà nước có chức năng phát triển nhà ở làm chủ đầu tư thí điểm. Cách làm này giúp minh bạch chi phí, kiểm soát giá thành và hình thành mô hình mẫu trước khi mở rộng cho khu vực tư nhân tham gia.

Cần khung giá, tiêu chí và cơ chế giám sát rõ ràng

Nhiều ý kiến cho rằng để chính sách phát huy hiệu quả, cần làm rõ khung giá và tiêu chí người mua.

Ông Trần Tuấn, Phó Trưởng ban Hội viên VARS, nhận định dự thảo Nghị quyết là bước đi tích cực nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân. Tuy nhiên, để tránh biến tướng chính sách, cần xác định rõ khung giá, tiêu chí đối tượng và tăng cường giám sát quá trình triển khai.

Đồng quan điểm, ông Trần Văn Hoàng, thành viên Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, kiến nghị xây dựng khung giá trần theo từng vùng đô thị, gắn trực tiếp với khả năng chi trả thực tế của người dân. Đồng thời, cần công khai phương pháp tính giá và các cấu phần hình thành giá để bảo đảm minh bạch.

“Nếu không làm rõ, rất dễ xảy ra tình trạng gắn nhãn ‘giá phù hợp’ về chính sách nhưng người mua ở thực vẫn không tiếp cận được”, ông Hoàng cảnh báo.

Ở góc độ dài hạn, bà Vũ Thị Khánh Vân, Giám đốc phát triển dự án CTCP Tập đoàn My Second Home, cho rằng chính sách cần sớm đưa vào thực tiễn vì đáp ứng đồng thời mục tiêu an sinh xã hội và ổn định thị trường. Tuy vậy, để bảo đảm hiệu quả, cần bổ sung cơ chế giám sát độc lập, cơ chế điều chỉnh lợi nhuận linh hoạt theo địa phương và bảo đảm minh bạch quỹ đất.

Quy hoạch và thời gian thí điểm cần đủ dài

Một số chuyên gia nhấn mạnh yếu tố quy hoạch và không gian phát triển là chìa khóa thành công của phân khúc nhà ở giá phù hợp.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, đề xuất định vị loại hình này tại các vành đai đô thị mở rộng, khu vực giãn dân, gần trục giao thông mới. Tại Hà Nội, có thể ưu tiên khu vực ngoài Vành đai 3.5 hoặc quanh Vành đai 4, nơi còn dư địa quỹ đất và hạ tầng đang phát triển.

Theo ông Chung, trong quy hoạch 1/2.000, ngoài 20% quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, có thể bổ sung thêm khoảng 30% quỹ đất cho nhà ở thương mại giá phù hợp. Việc bố trí quỹ đất riêng, tập trung, không đan xen dự án thương mại thông thường sẽ giúp kiểm soát giá và mục tiêu chính sách tốt hơn.

Ở góc độ chính sách, ông Hồ Thanh Bình (Citics Homes) đề nghị kéo dài thời gian thí điểm tối thiểu 3-5 năm để có đủ dữ liệu thực tiễn đánh giá tác động. Đồng thời, cần cho phép điều chỉnh linh hoạt theo chu kỳ thị trường bất động sản, tránh tổng kết chính sách khi chưa đủ cơ sở thực chứng.

Bên cạnh các ý kiến ủng hộ, cũng có quan điểm phản biện về việc hình thành thêm một phân khúc chính sách mới.

Ông Bùi Quang Thái, Phó Giám đốc đầu tư CTCP Địa ốc Mai Việt, cho rằng nếu chính sách nhà ở xã hội được triển khai thực chất và đủ quy mô, tự thân nó có thể kéo mặt bằng giá xuống, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở và điều tiết thị trường. Việc tạo thêm một mô hình “lai” giữa nhiều cơ chế có thể làm tăng độ phức tạp chính sách trong khi năng lực thực thi còn hạn chế.

Quan điểm này đặt ra yêu cầu lựa chọn mô hình can thiệp hiệu quả, ít rủi ro nhất, thay vì mở rộng tầng chính sách nhưng thiếu nguồn lực triển khai.

Dù còn nhiều tranh luận, giới chuyên gia đều thống nhất rằng nhà ở thương mại giá phù hợp có thể trở thành “cầu nối cấu trúc” giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại cao cấp. Tuy nhiên, để phân khúc này thực sự hấp dẫn doanh nghiệp và phát huy vai trò điều tiết thị trường, điều kiện tiên quyết vẫn là cơ chế ưu đãi rõ ràng, khả thi và nhất quán ngay từ giai đoạn thí điểm.