Giá bất động sản quay đầu giảm 4 triệu đồng/m2, giữ hay “cắt lỗ”?

gGá bán bình quân trong quý 1/2026 đã giảm về 96 triệu đồng/m2, mức giảm 4 triệu đồng/m2 (khoảng 4%).

Tại Hà Nội, giá rao bán đất nền quý 1/2026 giảm khoảng 4% so với cuối 2025. Tại TPHCM cũ, giá nhà riêng giảm khoảng 2%.

Giá giảm sau nhiều năm tăng liên tục

Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn (thuộc tập đoàn PropertyGuru) cho thấy, giá bán điều chỉnh sau chu kỳ tăng trưởng dài, giá thuê ổn định.

Cụ thể, giá bán bình quân từ mức 49 triệu đồng/m2 vào quý 3/2021 đã tăng tăng liên tục lên mức 100 triệu đồng/m2 cuối năm 2025. Tuy nhiên, giá bán bình quân trong quý 1/2026 đã giảm về 96 triệu đồng/m2, mức giảm 4 triệu đồng/m2 (khoảng 4%).

Nguồn: Batdongsan.com.vn.

Tính tại thị trường Hà Nội, giá bán bất động sản bình quân từ mức 194 triệu đồng/m2 trong quý 4/2025, giảm về mức 188 triệu đồng/m2 quý 1/2026.

Tại TP.HCM, giá bất động sản bình quân từ 110 triệu đồng/m2 quý 4/2025 giảm còn 108 triệu đồng/m2 trong quý 1/2026.

Đối với giá thuê đạt mức 18 triệu đồng/m2 từ quý 3/2025 đến nay không đổi.

Nêu nguyên nhân khiến bất động sản quay đầu giảm giá, ông Bạch Dương, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, cho hay lãi suất cho vay mua bất động sản trong quý 1/2026 đang rất cao. Một số ngân hàng nâng mức lãi cho vay từ 12-14%/năm. Bên cạnh đó, khung giá đất cũng đã được điều chỉnh tăng cao hơn từ năm 2025, khiến các chủ đầu tư phải mua đất với giá cao hơn trước. Xung đột địa chính trị cũng ảnh hưởng đến giá năng lượng và nhiều mặt trong đời sống, điều này cũng ảnh hưởng đến nhu cầu mua bất động sản.

Theo đó, những tháng đầu năm 2026 ghi nhận xu hướng giảm nhiệt về giá và tâm lý người mua thận trọng hơn. Tuy nhiên, nhu cầu ở thực vẫn duy trì.

Tuy nhiên, vẫn có tới 50% nhu cầu tìm mua bất động sản tại TP.HCM, tăng khoảng 5% trong 3 năm qua. Trong khi đó, nhu cầu mua bất động sản tại Hà Nội lại giảm đang giảm dần theo thời gian, chỉ chiếm khoảng 25%, do giá bất động sản ở Hà Nội đã lên quá cao.

Theo bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Tổng giám đốc Gamuda Land Việt Nam, nhận định thị trường bất động sản có giá tăng hay giảm là điều tất yếu theo quy luật cung cầu. Điều này thể hiện thị trường đang tự điều tiết theo hướng tự nhiên.

Giá bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM.

Giữ hay “cắt lỗ”?

Trong bối cảnh vĩ mô nhiều biến động, giá vàng liên tục “nhảy múa” và bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh, nhiều người băn khoăn nên giữ tiền ở đâu để an toàn và hiệu quả dài hạn. Ông Bạch Dương, cho rằng nhìn vào quá trình dài từ năm 2015 - 2025, mỗi kênh đầu tư đều có chu kỳ riêng.

“Dữ liệu 10 năm cho thấy bất động sản là kênh tích lũy giá trị bền vững, ít bị chi phối bởi các cú sốc ngắn hạn hơn so với vàng hay chứng khoán. Giá trị của bất động sản đến từ nhu cầu ở thực luôn tồn tại, sự cải thiện của hạ tầng và quá trình đô thị hóa kéo dài”, ông Bạch Dương thông tin.

Nguồn: Batdongsan.com.vn.

Trước câu hỏi về khả năng giữ hay “cắt lỗ” từ nay đến cuối năm, ông Bạch Dương cho rằng rất khó đưa ra dự báo chắc chắn do thị trường chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố vĩ mô như lãi suất, giá năng lượng hay biến động địa chính trị.

Tuy nhiên, ông thừa nhận áp lực lãi vay cao sẽ tác động rõ rệt đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

“Một số phân khúc có thể xuất hiện hiện tượng điều chỉnh giá hoặc bán cắt lỗ, nhưng sẽ không diễn ra trên diện rộng”, ông nói.

Đáng chú ý, áp lực này được dự báo sẽ tập trung nhiều hơn ở thị trường thứ cấp, nơi người mua phải thanh toán phần lớn giá trị tài sản trong thời gian ngắn. Ngược lại, ở thị trường sơ cấp, tiến độ thanh toán theo giai đoạn giúp giảm đáng kể áp lực tài chính.

Dù thanh khoản có thể chậm lại, song theo ông, thị trường chưa rơi vào trạng thái “đóng băng” như các chu kỳ trước. Nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định và phân bổ đều, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Ông Bạch Dương đánh giá, những khó khăn hiện tại nhiều khả năng chỉ mang tính ngắn hạn, nhưng lại đóng vai trò quan trọng trong việc “làm sạch” thị trường.

“Những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính cao sẽ gặp áp lực lớn. Ngược lại, người mua có nhu cầu ở thực hoặc tài chính ổn định sẽ có cơ hội tiếp cận sản phẩm tốt với mức giá hợp lý hơn”, ông phân tích.

Ngoài ra, một số thị trường địa phương vẫn ghi nhận sức hút đáng kể. Đáng chú ý, Đà Nẵng nổi lên như điểm sáng khi nhu cầu đầu tư tăng ở nhiều phân khúc, từ nhà ở, đất nền đến bất động sản du lịch.