Dự án bất động sản “ma” hơn 430 tỷ đồng: Trách nhiệm quản trị doanh nghiệp ở đâu?

Ngày 5/11/2026, Phòng Cảnh sát kinh tế Công an TP. Đà Nẵng đã khởi tố bị can, bắt tạm giam Võ Thị Kiều Trinh, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn Cường Hưng Thịnh và Nguyễn Xuân Hiệp, Trưởng phòng Kinh doanh doanh nghiệp này. Hai người bị khởi tố về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Theo kết quả điều tra, các đối tượng đã lập dự án không có thật mang tên “Khu khách sạn, căn hộ và dân cư cao cấp Diamond”. Sau đó, họ tổ chức tư vấn, giới thiệu và chào bán đất tại dự án cho nhiều khách hàng. Số tiền chiếm đoạt bước đầu được xác định hơn 430 tỷ đồng.

Điều đáng chú ý trong vụ này không chỉ nằm ở số tiền hơn 430 tỷ đồng. Hai người bị khởi tố đều giữ vị trí trong bộ máy điều hành và kinh doanh của doanh nghiệp. Một người là Phó Tổng Giám đốc, người còn lại phụ trách phòng kinh doanh.

Diễn biến này đặt ra vấn đề về cơ chế kiểm soát nội bộ: Ai kiểm tra tính pháp lý của dự án trước khi bộ phận kinh doanh đưa ra thị trường? Ai phê duyệt nội dung tư vấn, quảng bá và các tài liệu giới thiệu sản phẩm? Dòng tiền khách hàng được tiếp nhận, quản lý và sử dụng theo cơ chế nào?

Ranh giới giữa huy động vốn và hành vi gian dối

Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp có thể triển khai nhiều hình thức giao dịch, từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến bán, cho thuê mua nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, mỗi hình thức đều phải đáp ứng điều kiện pháp luật tương ứng.

Những quy định này nhằm bảo đảm sản phẩm đưa ra thị trường có cơ sở pháp lý, tránh tình trạng doanh nghiệp sử dụng thông tin về quy hoạch, dự án hoặc hạ tầng chưa được xác lập để tạo niềm tin cho khách hàng.

Trong vụ Diamond, cơ quan điều tra bước đầu xác định dự án được lập ra là dự án không có thật. Tuy nhiên, để kết luận đầy đủ bản chất từng giao dịch, cần chờ kết quả điều tra về hồ sơ giới thiệu dự án, hợp đồng đã ký, phương thức nhận tiền và vai trò của từng cá nhân.

Về mặt pháp lý, cần phân biệt rõ việc doanh nghiệp không thực hiện được cam kết kinh doanh với hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản. Một dự án chậm tiến độ, không hoàn thành nghĩa vụ hoặc phát sinh tranh chấp hợp đồng chưa hẳn đã cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Đối với tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, dấu hiệu cốt lõi của tội danh này là dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản của người khác. Hiện cơ quan tiến hành tố tụng đang làm rõ thủ đoạn gian dối, thời điểm thực hiện hành vi, ý thức chiếm đoạt và mối quan hệ giữa hành vi gian dối với việc khách hàng giao tài sản.

Đây là cơ sở để phân biệt trách nhiệm hình sự với trách nhiệm dân sự phát sinh từ hợp đồng.

Trách nhiệm của người quản lý doanh nghiệp

Luật Doanh nghiệp năm 2020 đặt ra nghĩa vụ của người quản lý công ty trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ được giao một cách trung thực, cẩn trọng, tốt nhất nhằm bảo đảm lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp. Người quản lý cũng phải trung thành với lợi ích của công ty và chịu trách nhiệm khi vi phạm nghĩa vụ theo luật định.

Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, trách nhiệm này cần được cụ thể hóa bằng quy trình kiểm soát nội bộ. Một dự án trước khi được quảng bá, nhận đặt cọc hoặc ký hợp đồng phải được kiểm tra về chủ thể đầu tư, quyền sử dụng đất, quyết định chấp thuận đầu tư, quy hoạch, điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh và các nghĩa vụ liên quan.

Nếu bộ phận kinh doanh tự ý đưa ra thông tin không đúng về dự án, doanh nghiệp cần có cơ chế phát hiện, ngăn chặn và xử lý. Ngược lại, nếu người quản lý biết rõ thông tin pháp lý không đúng nhưng vẫn chỉ đạo hoặc tổ chức huy động tiền, trách nhiệm pháp lý sẽ được xem xét theo tính chất, mức độ và vai trò của từng người.

Nên minh bạch pháp lý trước khi kinh doanh

Từ vụ án tại Đà Nẵng, rủi ro không chỉ thuộc về doanh nghiệp và người quản lý. Khách hàng cũng chịu thiệt hại lớn nếu giao dịch dựa trên thông tin quảng bá mà không kiểm tra hồ sơ pháp lý.

Trong trường hợp đã nộp tiền tại dự án Diamond, khách hàng cần lưu giữ hợp đồng, phiếu thu, chứng từ chuyển khoản, tài liệu quảng cáo, tin nhắn trao đổi và các thông tin tư vấn. Đây là nguồn chứng cứ quan trọng để cơ quan điều tra xác định giao dịch, số tiền đã nộp và vai trò của từng cá nhân.

Vụ việc tại Công ty Cổ phần Tập đoàn Cường Hưng Thịnh tiếp tục cho thấy, doanh nghiệp nên lập quy trình thẩm định pháp lý độc lập trước khi bộ phận kinh doanh tiếp cận khách hàng. Người quản lý phải kiểm soát nội dung quảng cáo, hợp đồng, phương thức thu tiền và việc sử dụng dòng tiền huy động.