Bất động sản TP.HCM quý II/2026: Thị trường “nín thở” chờ lực cầu, giá vẫn chưa hạ nhiệt

Bức tranh thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh lân cận trong quý I/2026 cho thấy dấu hiệu “giảm tốc” rõ rệt sau nhịp hồi phục ngắn ngủi vào cuối năm 2025. Theo dữ liệu từ DKRA Consulting, nguồn cung sơ cấp ở hầu hết các phân khúc đồng loạt sụt giảm, trong khi sức cầu suy yếu mạnh, kéo thanh khoản toàn thị trường đi xuống.

Điểm đáng chú ý là giao dịch không biến mất hoàn toàn nhưng thu hẹp đáng kể. Dòng tiền không còn phân bổ dàn trải mà tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ, tiến độ xây dựng rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Xu hướng này phản ánh tâm lý phòng thủ gia tăng của nhà đầu tư trong bối cảnh rủi ro vĩ mô vẫn hiện hữu.

Ở phân khúc đất nền – vốn nhạy cảm với dòng tiền đầu cơ, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt khoảng 3% tổng nguồn cung sơ cấp, giảm một nửa so với quý trước. Với căn hộ, dù TP.HCM vẫn đóng vai trò dẫn dắt về nguồn cung, thanh khoản lại chững lại rõ rệt. Trong khi đó, phân khúc nhà phố, biệt thự ghi nhận lượng giao dịch giảm tới 44%, cho thấy dòng tiền lớn đang có xu hướng đứng ngoài quan sát.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, trong đó những sản phẩm thiếu pháp lý, vị trí kém hoặc chủ đầu tư năng lực hạn chế gần như không còn cơ hội tiếp cận dòng tiền.

Nguồn cung nhỏ giọt, áp lực giá chưa hạ

Bước sang quý II/2026, DKRA Consulting dự báo thị trường tiếp tục đối mặt nhiều thách thức khi lãi suất vẫn neo ở mức cao và chính sách kiểm soát tín dụng chưa có dấu hiệu nới lỏng.

Ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới dự kiến chỉ dao động khoảng 300–400 sản phẩm mở bán, tiếp tục tập trung tại các khu vực có lợi thế về quỹ đất và hạ tầng kết nối. Trong bối cảnh đó, mặt bằng giá sơ cấp được dự báo tiếp tục duy trì ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào và sự chênh lệch cung – cầu.

Đối với căn hộ, nguồn cung mới ước đạt khoảng 5.000–7.000 căn, song vẫn được đánh giá là thấp so với nhu cầu. Phân khúc hạng A tiếp tục chiếm ưu thế tại khu vực trung tâm TP.HCM, trong khi phân khúc B và C giữ vai trò chủ đạo ở khu vực vùng ven. Giá bán sơ cấp nhiều khả năng tiếp tục xu hướng tăng, trong khi thanh khoản tập trung vào các dự án quy mô lớn, được đầu tư bài bản.

Dòng tiền thận trọng, thị trường chờ điểm bứt phá

Ở phân khúc nhà phố, biệt thự, nguồn cung dự kiến khoảng 2.000–2.500 sản phẩm, chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn hoặc các giai đoạn tiếp theo, tập trung tại các khu vực như Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức, Nhơn Trạch. Tuy nhiên, sức cầu chung được dự báo vẫn duy trì ở mức thấp, khó vượt qua mức tăng trưởng của năm 2025.

Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung mới hạn chế, với khoảng 200–250 căn condotel, 200–250 căn biệt thự nghỉ dưỡng và 100–150 căn nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng. Dù có sự cải thiện nhẹ về nguồn cung, sức cầu vẫn yếu và xu hướng giảm có thể tiếp diễn trong ngắn hạn.

Theo ông Võ Hồng Thắng, trong bối cảnh chịu tác động đồng thời từ lãi suất, tín dụng và các yếu tố kinh tế vĩ mô, thanh khoản thị trường khó có thể cải thiện rõ rệt trong ngắn hạn. Mặt bằng giá vì thế vẫn chịu áp lực duy trì ở mức cao, trong khi nhà đầu tư tiếp tục giữ tâm thế thận trọng, chờ đợi tín hiệu rõ ràng hơn từ chính sách và dòng tiền.