Thị trường căn hộ TP. HCM tăng nhiệt, khu Đông Nam dẫn dắt và Bình Dương bứt phá

Thị trường căn hộ TP.HCM trong chín tháng đầu năm 2025 chứng kiến sự sôi động trở lại với mặt bằng giá tăng mạnh, đặc biệt tại các khu vực được đầu tư hạ tầng quy mô lớn. Theo Savills Việt Nam, khu Đông và khu Nam tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh, hệ thống giao thông kết nối tốt và sự xuất hiện của nhiều dự án trung – cao cấp. Tuy nhiên, nguồn cung mới hạn chế khiến giấc mơ an cư của người mua ở thực ngày càng xa hơn.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM.

Savills ghi nhận nguồn cung sơ cấp đạt 5.200 căn, tăng mạnh theo năm nhưng giảm theo quý. Điều đáng chú ý là giá bán tại cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều duy trì đà tăng. Giá sơ cấp trung bình tại TP.HCM tăng khoảng 8% so với 2024, trong khi giá thứ cấp nhiều khu vực tăng từ 5% đến 20%. Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM, cho biết khu Đông (Thủ Đức, quận 2, quận 9 cũ) và khu Nam (quận 7 cũ, Nhà Bè cũ) đang là các điểm nóng với mức tăng giá ấn tượng. Hạ tầng hoàn thiện, cộng đồng cư dân đông và sự xuất hiện liên tục của các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Masterise hay Gamuda tạo ra mặt bằng giá mới, đẩy phân khúc trung – cao cấp lên vị trí chủ đạo.

Tuy vậy, đà tăng giá nhanh đang tạo áp lực lớn đối với nhóm khách hàng mua nhà để ở. Các dự án dưới 3 tỷ đồng – mức được xem là “vừa túi tiền” – hiện chỉ chiếm khoảng 9% tổng giao dịch. Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế kéo dài, TP.HCM chỉ có khoảng 4.300 căn hộ mở bán trong chín tháng đầu năm, trong đó 60% là cao cấp. Dù tỷ lệ hấp thụ lên đến 91%, phần lớn giao dịch đến từ nhóm khách đầu tư hoặc người có thu nhập cao, thay vì gia đình trẻ hay người mua để an cư như kỳ vọng của thị trường.

Trước áp lực giá và nguồn cung khan hiếm, xu hướng dịch chuyển của người mua ở thực ra vùng ven ngày càng rõ nét. Bình Dương trở thành điểm đến nổi bật nhờ mức giá chấp nhận được và khả năng kết nối tốt với TP.HCM. Thành phố mới Bình Dương hiện thu hút nhóm chuyên gia và gia đình khá giả với các dự án hạng B có giá dao động 50–60 triệu đồng/m², trong khi khu vực Dĩ An và Thuận An vẫn duy trì nguồn cung hợp lý hơn cho người làm việc tại khu công nghiệp và cư dân địa phương.

Savills ghi nhận tỷ lệ người Bình Dương mua nhà tại chính địa phương tăng đáng kể, từ mức 20% trước đây lên 40% ở nhiều dự án. Bà Hương đánh giá, xu hướng này cho thấy sự thay đổi hành vi an cư của thế hệ trẻ, vốn ưu tiên không gian sống đầy đủ tiện ích, thiết kế phù hợp cho gia đình nhỏ và môi trường an ninh ổn định. Việc Bình Dương chú trọng đầu tư hạ tầng, đồng bộ hóa không gian đô thị và phát triển các dự án quy mô cũng góp phần gia tăng sức hút.

Trong khi đó, TP.HCM dự báo sẽ tiếp tục đối mặt áp lực giá trong quý IV/2025. Niềm tin thị trường tăng sau khi hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 3, metro số 2 hay cầu Thủ Thiêm 4 bước vào giai đoạn triển khai chính thức. Cùng với tình hình tín dụng được cải thiện, nhiều chủ đầu tư kỳ vọng đà tiêu thụ sẽ duy trì ổn định, tạo thêm động lực tăng giá. Tuy nhiên, mức giá cao khiến khả năng tiếp cận căn hộ của nhóm thu nhập trung bình vẫn là thách thức lớn.

Bà Hương nhận định, để cân bằng thị trường, việc đẩy mạnh đô thị hóa và phát triển hệ thống hạ tầng liên kết vùng đóng vai trò then chốt. Khi các tỉnh lân cận được kết nối thuận tiện hơn, chủ đầu tư sẽ tự tin mở rộng quỹ đất để phát triển các dự án vừa túi tiền – điều TP.HCM hiện gặp nhiều khó khăn. Đồng thời, việc minh bạch thông tin quy hoạch và hỗ trợ pháp lý cho dự án mới sẽ giúp tăng niềm tin cho người mua, đồng thời tạo thế cân bằng giữa các phân khúc.

Sức nóng của thị trường căn hộ TP.HCM cho thấy quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ, đi kèm áp lực nguồn cung và khả năng chi trả của người dân. Trong bức tranh đó, Bình Dương nổi lên như một lựa chọn thực tế cho người mua ở thật, khi cung cấp sản phẩm đa dạng, giá hợp lý và hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Xu hướng này dự báo sẽ tiếp tục lan rộng trong thời gian tới, góp phần tái định hình dòng dịch chuyển nhu cầu nhà ở tại khu vực phía Nam.