Giao thông công cộng và bài toán nhà ở đô thị: Làm sao để người dân tiếp cận

Khi các tuyến metro đầu tiên dần đi vào vận hành và hàng loạt cơ chế đặc thù cho phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) được ban hành, Việt Nam đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng trong quá trình tái cấu trúc không gian đô thị. Mô hình TOD không chỉ giúp giảm áp lực giao thông mà còn tạo động lực tăng trưởng kinh tế, gia tăng giá trị bất động sản và nâng cao chất lượng sống.

Tuy nhiên, cùng với những kỳ vọng đó, một câu hỏi lớn đang được đặt ra: liệu TOD có thực sự giúp giải quyết bài toán nhà ở, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn?

Bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn & Định giá Savills Việt Nam.

Bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn & Định giá Savills Việt Nam nhận định, thành công của TOD không nên được đo bằng mức tăng giá đất quanh nhà ga, mà bằng khả năng giúp nhiều nhóm dân cư tiếp cận được nhà ở, việc làm và các tiện ích trong một đô thị bền vững. Đó mới là mục tiêu cốt lõi của TOD.

Bà Giang cho biết, thị trường cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở đang ngày càng trở thành thách thức. Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy cơ cấu nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đã thay đổi đáng kể. Trước năm 2020, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch, nhưng đến giai đoạn 2021-2025 đã giảm xuống dưới 35%. Riêng tại Hà Nội, quý I/2026 không ghi nhận nguồn cung căn hộ hạng C mới, trong khi tại TP.HCM, phân khúc này chỉ chiếm khoảng 29%.

Song song với đó, giá nhà liên tục leo thang. Chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hơn gấp đôi so với năm 2009, khiến giấc mơ an cư của nhiều người dân ngày càng xa vời, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp.

Theo bà Giang, nếu phát triển TOD chỉ kéo theo việc gia tăng giá đất mà thiếu các cơ chế điều tiết phù hợp, thì chính những người sử dụng giao thông công cộng nhiều nhất – như người lao động và tầng lớp trung lưu – lại có nguy cơ bị đẩy ra xa khỏi khu vực có hạ tầng tốt.

Để TOD thực sự trở thành công cụ giải bài toán nhà ở, các chuyên gia cho rằng cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp, từ quy hoạch đến tài chính và quản lý đất đai.

Trước hết là vấn đề quy hoạch. Thay vì phát triển đô thị theo mô hình phân khu chức năng tách biệt, các khu vực quanh nhà ga cần được quy hoạch theo hướng đô thị hỗn hợp, mật độ cao. Điều này cho phép người dân có thể sinh sống, làm việc và sử dụng tiện ích trong cùng một khu vực, giảm nhu cầu di chuyển xa.

Giao thông công cộng là một trong những yếu tố giúp thị trường nhà ở phát triển bền vững.

Đặc biệt, nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền cần được tích hợp trực tiếp trong các khu vực TOD, nhất là trong bán kính 300-500 mét quanh nhà ga – tương đương khoảng cách đi bộ 5-10 phút. Đây là cách để đảm bảo người thu nhập trung bình và thấp có thể tiếp cận hệ thống giao thông công cộng một cách thuận tiện.

Nhiều chuyên gia quốc tế cũng khuyến nghị áp dụng cơ cấu nhà ở cân bằng trong các dự án TOD, với tỷ lệ “1-3-6”: một phần nhà ở rất cao cấp, ba phần nhà ở cao cấp và sáu phần nhà ở vừa túi tiền hoặc nhà ở xã hội. Dù tỷ lệ này có thể linh hoạt theo từng khu vực, nhưng nguyên tắc quan trọng là phải được xác lập ngay từ giai đoạn quy hoạch.

Bên cạnh đó, cơ chế tài chính đóng vai trò then chốt trong việc hiện thực hóa các mục tiêu này. Nếu chỉ yêu cầu doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội mà không có chính sách hỗ trợ phù hợp, các dự án sẽ khó đảm bảo hiệu quả kinh tế.

Một trong những giải pháp được nhiều quốc gia áp dụng là cơ chế thưởng hệ số sử dụng đất (FAR Bonus). Theo đó, chủ đầu tư được phép tăng mật độ xây dựng hoặc chiều cao công trình, đổi lại phải cam kết phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp hoặc nhà cho thuê.

Ngoài ra, cơ chế thu hồi giá trị gia tăng từ đất (Land Value Capture) cũng cần được tận dụng hiệu quả. Thay vì chỉ sử dụng nguồn thu này cho phát triển hạ tầng, Nhà nước có thể tái đầu tư vào các quỹ nhà ở, hỗ trợ thuê nhà hoặc chương trình tái định cư, qua đó nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Yếu tố cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng là quản lý đất đai. Khi đấu giá hoặc giao đất quanh các ga metro, cần tích hợp các yêu cầu về tỷ lệ nhà ở xã hội, không gian công cộng, kết nối đi bộ và nhà ở giá phù hợp vào hồ sơ mời thầu. Đây là cách để đảm bảo lợi ích từ hạ tầng được phân bổ công bằng hơn.

Một hướng đi khác là mô hình hợp tác công – tư, trong đó Nhà nước cung cấp quỹ đất sạch, doanh nghiệp đảm nhận đầu tư và một phần sản phẩm được sử dụng cho mục tiêu công ích.

Trong bối cảnh Việt Nam đã có những bước tiến về hành lang pháp lý, như Nghị quyết 98 của TP.HCM, Luật Thủ đô sửa đổi và Nghị quyết 188 của Quốc hội, dư địa để phát triển TOD theo hướng bền vững là rất lớn.

"Thách thức hiện nay không còn là có nên làm TOD hay không, mà là làm thế nào để triển khai đồng bộ giữa quy hoạch, tài chính và quản lý đất đai. Nếu được thực hiện đúng hướng, TOD có thể trở thành một trong những công cụ quan trọng nhất để giải quyết bài toán nhà ở đô thị trong 10 đến 20 năm tới."

Trong dài hạn, TOD không chỉ là câu chuyện hạ tầng hay bất động sản, mà còn là bài toán công bằng đô thị – nơi mọi người dân đều có cơ hội tiếp cận không gian sống chất lượng, phù hợp với khả năng chi trả của mình.