Thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp: Kỳ vọng tăng cung, nhưng cần kiểm soát rủi ro chính sách

Động thái này được đặt trong bối cảnh mặt bằng giá nhà tăng nhanh, trong khi nguồn cung nhà ở thương mại chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, khiến người có thu nhập trung bình ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Theo cơ quan soạn thảo, mục tiêu của chính sách là hình thành một khung pháp lý đồng bộ, bao quát các vấn đề về đất đai, quy hoạch, đầu tư, tín dụng, thuế và lựa chọn nhà đầu tư, qua đó thúc đẩy phát triển nguồn cung nhà ở có giá hợp lý, góp phần điều chỉnh quan hệ cung – cầu và hỗ trợ ổn định thị trường bất động sản.

Thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp: Kỳ vọng tăng cung, nhưng cần kiểm soát rủi ro chính sách.

Thiết kế cơ chế đặc thù từ quy hoạch đến giá bán

Dự thảo Nghị quyết đề xuất một hệ thống chính sách phục vụ thí điểm, bao gồm quy hoạch và kế hoạch phát triển, cơ chế đất đai, đầu tư xây dựng, ưu đãi dự án, phương thức xác định giá bán và giao dịch nhà ở.

Về quy hoạch, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ nhu cầu thực tế để quyết định phát triển dự án và điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở tại địa phương. Quy hoạch chi tiết có thể được lập hoặc điều chỉnh đồng thời với quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung và được phê duyệt sau khi các quy hoạch cấp trên hoàn tất.

Về đất đai, địa phương chủ động bố trí quỹ đất phát triển dự án. Quỹ đất bao gồm đất được giao để xây dựng nhà ở thương mại, đất dành cho nhà ở xã hội, đất thực hiện dự án theo cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất cũng như đất thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân. Giá đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh do địa phương ban hành.

Đáng chú ý, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư mà không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu. Trình tự, thủ tục thực hiện tương tự cơ chế đặc thù đang áp dụng với nhà ở xã hội. Chủ đầu tư được lựa chọn thực hiện các thủ tục thẩm định, phòng cháy chữa cháy và cấp phép xây dựng theo cơ chế thí điểm hoặc theo quy định pháp luật hiện hành.

Về ưu đãi, dự thảo đề xuất cho phép chủ đầu tư hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư dự án và không phải bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội trong phạm vi dự án. Doanh nghiệp được huy động vốn theo quy định pháp luật về nhà ở, kể cả hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư hoặc vay từ tổ chức tín dụng mà không bắt buộc phải có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.

Ngoài ra, dự án có thể tiếp cận nguồn vay ưu đãi với lãi suất thấp hơn và thời hạn dài hơn so với nhà ở thương mại thông thường. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh được trao quyền ban hành thêm cơ chế hỗ trợ phù hợp với điều kiện địa phương.

Giá bán và giá thuê mua do chủ đầu tư xác định trên nguyên tắc tính đủ chi phí hợp pháp cộng với lợi nhuận tối đa 15%. Sau khi công trình hoàn thành và đưa vào sử dụng, chủ đầu tư phải thực hiện kiểm toán, quyết toán chi phí và gửi cơ quan chuyên môn cấp tỉnh kiểm tra lại mức giá. Nếu chi phí kiểm toán cao hơn giá đã ký hợp đồng, chủ đầu tư không được thu thêm; nếu thấp hơn, phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua hoặc thuê mua.

Hướng tới nhóm thu nhập trung bình

Đối tượng mua và thuê mua là cá nhân trong nước, mỗi người chỉ được giao dịch một căn hộ từ chủ đầu tư và bị hạn chế chuyển nhượng trong thời gian tối thiểu 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền. Việc mua bán, thuê mua thực hiện theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản. Nghị quyết dự kiến áp dụng từ khi ban hành đến hết ngày 28 tháng 2 năm 2027.

Theo Bộ Xây dựng, giá nhà ở những năm gần đây tăng bình quân từ 10 đến 15% mỗi năm, có giai đoạn lên tới khoảng 30%, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân. Nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở có mức giá phù hợp với số đông lại khan hiếm, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Chính sách thí điểm được định hướng phục vụ nhóm người có thu nhập trung bình, khoảng trên 20 triệu đồng mỗi tháng, với mức giá cụ thể do địa phương xác định trên cơ sở điều kiện thực tế và diễn biến thị trường.

Cần tính toán kỹ tác động cạnh tranh và ngân sách

Bên cạnh những kỳ vọng về tăng nguồn cung và hạ nhiệt giá nhà, một số chuyên gia pháp lý cho rằng mô hình nhà ở thương mại giá phù hợp mang tính “lai” giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Việc cho phép chỉ định chủ đầu tư, giao đất không qua đấu giá có thể tạo lợi thế cạnh tranh đáng kể cho dự án được hưởng ưu đãi, từ đó phát sinh nguy cơ cạnh tranh thiếu bình đẳng với các dự án thương mại thông thường.

Nếu áp dụng trên diện rộng, ngân sách địa phương có thể bị ảnh hưởng do giảm nguồn thu từ tiền sử dụng đất, đồng thời làm gia tăng mức độ can thiệp hành chính vào thị trường.

Rủi ro trục lợi chính sách cũng được đặt ra, khi dù có quy định hạn chế chuyển nhượng 5 năm, vẫn có khả năng phát sinh tình trạng “lách luật” thông qua việc nhờ người khác đứng tên hoặc chuyển nhượng sau khi hết thời hạn hạn chế. Dự thảo hiện chưa thiết kế cơ chế xét duyệt đối tượng mua chặt chẽ như đối với nhà ở xã hội.

Một số ý kiến cho rằng, thay vì bổ sung thêm một mô hình mới, cần tiếp tục hoàn thiện và mở rộng chính sách phát triển nhà ở xã hội hiện hành, qua đó đáp ứng tốt hơn nhu cầu của nhóm thu nhập trung bình và thấp.

Việc thí điểm nhà ở thương mại giá phù hợp vì vậy được nhìn nhận như một phép thử chính sách. Nếu được thiết kế minh bạch, kiểm soát chặt chẽ và đánh giá tác động đầy đủ, cơ chế này có thể trở thành công cụ bổ trợ quan trọng cho chiến lược phát triển nhà ở quốc gia trong giai đoạn tới.