Tín dụng hướng vào nhu cầu ở thực, thị trường nhà ở vẫn nghẽn ở bài toán giá

Thị trường bất động sản đang ghi nhận những tín hiệu nới mở từ kênh tín dụng ngân hàng. Thay vì tập trung vào dòng vốn đầu cơ như giai đoạn trước, nhiều nhà băng đã thiết kế các chương trình vay mua nhà dành cho nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, gia đình trẻ hoặc khách hàng có năng lực tài chính ổn định.

Thị trường bất động sản đang ghi nhận những tín hiệu nới mở từ kênh tín dụng ngân hàng. Ảnh: Minh họa

Nhiều ngân hàng đang đẩy mạnh các gói vay mua nhà với thời hạn dài, lãi suất ưu đãi trong giai đoạn đầu và chính sách ân hạn nợ gốc nhằm hỗ trợ người mua nhà ở thực. Tuy nhiên, trong bối cảnh giá nhà vẫn neo cao so với thu nhập, rủi ro lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi tiếp tục là áp lực lớn đối với nhiều hộ gia đình.

Theo các chương trình được công bố, PVcomBank triển khai gói vay mua nhà dành cho khách hàng cá nhân với lãi suất ưu đãi từ 5,99%/năm, thời hạn vay có thể lên tới 35 năm, hạn mức vay tối đa 85% giá trị tài sản và chính sách miễn trả gốc trong giai đoạn đầu. Đây là nhóm sản phẩm hướng tới các gia đình trẻ, người mua nhà lần đầu hoặc khách hàng có nhu cầu cải thiện chỗ ở.

Ở nhóm khách hàng cao cấp, MB triển khai sản phẩm tín dụng bất động sản với hạn mức có thể lên tới 200 tỷ đồng đối với khách hàng Priority và Private. Bên cạnh đó, một số chương trình vay mua nhà của MB được ghi nhận có lãi suất áp dụng từ khoảng 9,5%/năm cho kỳ hạn ưu đãi ban đầu, đi kèm cơ chế trả nợ linh hoạt.

Một số ngân hàng khác cũng đang tham gia thị trường tín dụng nhà ở bằng các chương trình vay mua, xây sửa nhà, vay bất động sản hoặc gói tín dụng liên kết dự án. HDBank hiện giới thiệu sản phẩm vay bất động sản với số tiền vay từ 500 triệu đồng, thời hạn vay tối đa 50 năm, ân hạn gốc có thể lên tới 10 năm và lãi suất công bố từ 8,8%/năm. Ngoài ra, một số chương trình tại các ngân hàng khác được ghi nhận có quy mô tín dụng và mức lãi suất ưu đãi khác nhau, tùy từng thời điểm, kỳ hạn vay, hồ sơ khách hàng và tài sản bảo đảm.

So với giai đoạn lãi suất vay mua nhà từng giảm sâu, mặt bằng hiện nay không phải lúc nào cũng ở mức thấp nhất. Điểm đáng chú ý nằm ở việc nhiều ngân hàng kéo dài thời gian vay, nới thời gian ân hạn nợ gốc và thiết kế các gói ưu đãi ban đầu nhằm giảm áp lực dòng tiền cho người mua trong những năm đầu. Đây là yếu tố có ý nghĩa đối với các gia đình trẻ, nhóm khách hàng chưa tích lũy đủ vốn tự có nhưng có dòng thu nhập ổn định.

Ở góc độ thị trường, việc tín dụng dịch chuyển về nhóm mua nhà ở thực được xem là tín hiệu tích cực. Khi dòng vốn ngân hàng phục vụ nhu cầu an cư thay vì đầu cơ ngắn hạn, thị trường bất động sản có thêm điều kiện phục hồi theo hướng lành mạnh hơn. Tuy nhiên, tín dụng chỉ là một phần của bài toán. Nếu nguồn cung nhà ở phù hợp với thu nhập không được cải thiện, người mua vẫn phải sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để sở hữu bất động sản.

Hiện nay, tại các đô thị lớn, căn hộ diện tích khoảng 70–100m2 ở nhiều dự án thường có giá từ vài tỷ đồng đến trên dưới 7 tỷ đồng, tùy vị trí, phân khúc và tiến độ pháp lý. Với mặt bằng giá này, ngay cả người mua đã có một phần vốn tự có vẫn phải vay khoản tiền lớn. Khoản vay càng cao, rủi ro tài chính càng tăng khi lãi suất bước sang giai đoạn thả nổi.

Rủi ro đáng chú ý nhất của người vay mua nhà nằm ở cấu trúc lãi suất. Không ít chương trình quảng bá mức lãi suất thấp trong thời gian đầu, có thể áp dụng trong vài tháng, một năm hoặc vài năm đầu tiên. Sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất thường được điều chỉnh theo công thức lãi suất cơ sở cộng biên độ nhất định, phổ biến khoảng 3–4%/năm tùy ngân hàng và hợp đồng tín dụng.

Trong trường hợp lãi suất cơ sở ở mức 8–9%/năm, lãi suất thực trả sau ưu đãi có thể tăng lên vùng 11–13%/năm, thậm chí cao hơn nếu mặt bằng lãi suất thị trường biến động. Ngoài tiền lãi, người vay còn cần tính đến các chi phí đi kèm như bảo hiểm khoản vay, phí trả nợ trước hạn, phí định giá tài sản hoặc các điều kiện ràng buộc trong hợp đồng tín dụng.

Với người mua nhà, chênh lệch vài điểm phần trăm lãi suất có thể làm thay đổi đáng kể nghĩa vụ trả nợ hằng tháng. Chẳng hạn, với khoản vay khoảng 1,2 tỷ đồng, giai đoạn lãi suất ưu đãi có thể giúp số tiền trả nợ duy trì ở mức dễ chịu hơn. Tuy nhiên, khi lãi suất chuyển sang thả nổi ở vùng 10–11%/năm, khoản thanh toán hằng tháng có thể tăng thêm vài triệu đồng, tùy kỳ hạn vay, phương thức trả nợ và thời điểm bắt đầu trả gốc.

Áp lực còn lớn hơn trong trường hợp người vay đồng thời hết thời gian ân hạn nợ gốc và bước vào giai đoạn lãi suất thả nổi. Khi đó, nghĩa vụ tài chính có thể tăng mạnh so với giai đoạn đầu, đặc biệt nếu thu nhập hộ gia đình không tăng tương ứng với chi phí vốn. Đây là điểm dễ khiến nhiều người mua rơi vào trạng thái hụt dòng tiền sau vài năm vay mua nhà.

Các chuyên gia tài chính thường khuyến nghị người mua cần đánh giá kỹ khả năng trả nợ trước khi ký hợp đồng tín dụng. Tỷ lệ vay nên được kiểm soát ở mức an toàn, tổng nghĩa vụ trả nợ hằng tháng không nên vượt quá 50% thu nhập ròng của hộ gia đình. Đồng thời, người vay cần chuẩn bị quỹ dự phòng tối thiểu 6–12 tháng để ứng phó với các biến động như giảm thu nhập, mất việc, chi phí sinh hoạt tăng hoặc lãi suất điều chỉnh.

Việc ngân hàng mở rộng tín dụng cho người mua nhà ở thực là tín hiệu cần thiết đối với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nếu thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, chính sách tín dụng có thể chỉ giúp người mua tiếp cận khoản vay dễ hơn mà chưa giải quyết được gốc rễ của bài toán an cư.

Do đó, bên cạnh các gói vay ưu đãi, thị trường cần thêm các giải pháp đồng bộ: phát triển nhà ở xã hội, tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, tháo gỡ pháp lý dự án, kiểm soát đầu cơ và giảm chi phí phát triển bất động sản. Khi giá nhà, thu nhập và chi phí vốn được kéo về trạng thái cân bằng hơn, tín dụng mua nhà mới thực sự trở thành công cụ hỗ trợ an cư thay vì tạo thêm áp lực tài chính cho người dân.