Thị trường bất động sản đang cho thấy sự thay đổi rõ rệt trong cách vận hành. Nếu trước đây nhiều quyết định xuống tiền dựa trên kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng thì nay người mua ngày càng thận trọng, tập trung vào giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền của tài sản.
 |
| Những thay đổi về pháp lý, chi phí phát triển dự án và đặc biệt là hành vi của người mua đang thúc đẩy quá trình thanh lọc mạnh mẽ trên thị trường (Ảnh minh hoạ). |
Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý II và 6 tháng đầu năm 2026 do Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) công bố, quá trình phục hồi của thị trường vẫn tiếp diễn nhưng diễn biến giữa các phân khúc ngày càng phân hóa. Những thay đổi về pháp lý, chi phí phát triển dự án cùng sự thay đổi trong hành vi của khách hàng đang thúc đẩy quá trình sàng lọc trên toàn thị trường.
TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định khi nguồn cung dần được cải thiện, thị trường không còn được dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn mà vận động theo nhu cầu ở thực và khả năng khai thác tài sản. Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định đây là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường phát triển minh bạch, bền vững hơn, đồng thời buộc doanh nghiệp phải nâng cao chất lượng sản phẩm và năng lực triển khai dự án.
Quá trình sàng lọc cũng diễn ra ở phía doanh nghiệp. Dữ liệu của Cục Thống kê cho thấy trong 6 tháng đầu năm 2026, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới tăng 23%, tổng vốn đăng ký tăng 71% so với cùng kỳ năm trước. Sau khi trừ số doanh nghiệp giải thể và tạm ngừng hoạt động, thị trường vẫn tăng ròng khoảng 1.203 doanh nghiệp.
Theo VARS, điều này phản ánh quá trình tái cơ cấu chứ không phải sự suy giảm của thị trường. Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ và năng lực triển khai tiếp tục mở rộng hoạt động, trong khi các đơn vị yếu về nguồn lực dần thu hẹp quy mô hoặc rút lui.
 |
| Người mua tập trung vào các khu vực có giá phù hợp hơn với khả năng chi trả, đặc biệt là vùng ven đô, các đô thị vệ tinh và những nơi hạ tầng đã bước từ quy hoạch sang triển khai thực tế. |
Báo cáo cũng cho thấy lực đỡ của thị trường hiện đến từ nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư trung, dài hạn. Người mua có xu hướng tìm đến các khu vực vùng ven, đô thị vệ tinh hoặc nơi hạ tầng đã được triển khai thay vì chỉ dừng ở quy hoạch.
Đáng chú ý, tiêu chí lựa chọn bất động sản cũng thay đổi đáng kể. Thay vì chỉ kỳ vọng tài sản tăng giá, người mua ưu tiên các sản phẩm có thể đưa vào sử dụng ngay, cho thuê hoặc tạo nguồn thu ổn định. Các yếu tố như pháp lý, tiến độ dự án, chất lượng bàn giao, chính sách tín dụng và khả năng khai thác thực tế ngày càng có ảnh hưởng lớn đến quyết định xuống tiền.
Xu hướng này phản ánh rõ qua thanh khoản thị trường. Trong quý II/2026, cả nước ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp; lũy kế 6 tháng đạt khoảng 48.000 giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới khoảng 58%. Dòng tiền hiện tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và có khả năng khai thác ngay sau khi hoàn thành, trong khi các cơn sốt đất theo tâm lý đám đông chỉ xuất hiện cục bộ rồi nhanh chóng hạ nhiệt.
Ở chiều giá bán, VARS IRE cho biết mặt bằng giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao do chi phí phát triển dự án tiếp tục tăng. Quý II/2026, giá căn hộ sơ cấp bình quân đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng khoảng 10% so với năm 2025. TP. Hà Nội dẫn đầu với khoảng 123 triệu đồng/m², tiếp đến là TP. Hồ Chí Minh khoảng 108 triệu đồng/m² và Đà Nẵng khoảng 91 triệu đồng/m².
Theo VARS IRE, quá trình thanh lọc hiện nay là bước chuyển cần thiết để thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch và bền vững hơn. Khi nhu cầu ở thực giữ vai trò dẫn dắt, giá trị bất động sản sẽ ngày càng được quyết định bởi chất lượng sản phẩm, tính pháp lý và hiệu quả khai thác, thay vì những kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.
