Giải pháp cởi nút thắt phân hóa thị trường bất động sản nhà ở

Tình hình phân hóa trong thị trường bất động sản nhà ở

Năm 2024, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự phục hồi đáng chú ý. Tuy nhiên, sự phục hồi này không diễn ra đều mà có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc và khu vực. Một trong những yếu tố quan trọng dẫn đến sự phân hóa này là nhu cầu nhà ở thực tế, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá hợp lý, và sự thay đổi mạnh mẽ trong cơ cấu sản phẩm.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), căn hộ chung cư (CHCC) vẫn chiếm ưu thế trong nguồn cung nhà ở mới, với tỷ trọng lên tới 70% trong tổng nguồn cung nhà ở mới của năm 2024. Tuy nhiên, phân khúc chủ đạo lại nghiêng về các căn hộ cao cấp và hạng sang, với tỷ lệ căn hộ có giá trên 50 triệu/m2 chiếm hơn 65%. Điều này làm gia tăng khoảng cách giữa các phân khúc nhà ở, khi phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở vừa túi tiền tiếp tục thiếu hụt, không đáp ứng được nhu cầu lớn của người dân có thu nhập trung bình.

Giải pháp cởi nút thắt phân hóa thị trường bất động sản nhà ở

Theo VARS, sự phân hóa cũng diễn ra rõ rệt giữa các khu vực trong cả nước. Khu vực miền Bắc tiếp tục đóng góp tới 60% tổng nguồn cung nhà ở mới, trong khi khu vực miền Nam và miền Trung chỉ chiếm lần lượt 29% và 11%. Sự phân hóa này chủ yếu đến từ sự phát triển mạnh mẽ của các dự án lớn tại các thành phố vệ tinh và các tỉnh, thành lân cận thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Các khu vực ven đô và các tỉnh gần các đô thị đặc biệt đang thu hút nguồn lực đầu tư lớn, đặc biệt là trong bối cảnh giá đất tại các thành phố lớn ngày càng tăng.

VARS nhận định, ngoài sự phân hóa theo khu vực và loại hình sản phẩm, sự phân hóa còn thể hiện rõ rệt ở các doanh nghiệp cung ứng. Các doanh nghiệp lớn và các tập đoàn đa quốc gia hiện chiếm tới 62% tổng nguồn cung nhà ở mới. Các doanh nghiệp lớn như Vinhomes và các tập đoàn lớn khác đóng góp phần lớn vào nguồn cung nhà ở cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, các doanh nghiệp vừa và nhỏ gặp khó khăn trong việc triển khai dự án do không đủ năng lực tài chính và khả năng cạnh tranh với các ông lớn trong ngành.

Đặc biệt, với quy định mới về thu hồi đất và phát triển dự án nhà ở thương mại, các doanh nghiệp vừa và nhỏ phải đối mặt với khó khăn khi không thể tham gia vào các dự án lớn do thiếu vốn, không thể thỏa thuận với người dân để giải phóng mặt bằng hoặc không đủ khả năng đấu thầu các quỹ đất của Nhà nước. Điều này khiến nhiều dự án nhà ở vừa túi tiền không thể được triển khai, tạo ra một sự thiếu hụt nghiêm trọng trong phân khúc này.

Các giải pháp tháo gỡ nút thắt và phát triển thị trường bất động sản

Đầu tiên, để thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững, cần phải có những chính sách hỗ trợ mạnh mẽ để giải quyết các vấn đề về nguồn cung, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá hợp lý và nhà ở xã hội. Nhà nước cần rà soát các dự án bất động sản gặp vướng mắc và phân loại nguyên nhân để có phương án xử lý kịp thời. Việc thu hồi và xử lý các dự án tồn đọng sẽ giúp giải phóng nguồn cung và đưa các dự án chưa hoàn thành vào thị trường.ư

Cần phải có những chính sách hỗ trợ mạnh mẽ để giải quyết các vấn đề về nguồn cung về nhà ở cho thị trường bất động sản

Thứ hai, một trong những vấn đề lớn hiện nay là quy trình định giá đất và thu hồi đất. Cần có các quy định chi tiết về trình tự và thủ tục định giá đất để các địa phương và các công ty thẩm định dễ dàng thực hiện. Điều này sẽ giúp các dự án bị đình trệ có thể "hồi sinh" và giúp các chủ đầu tư đưa sản phẩm ra thị trường nhanh chóng hơn. Chính sách này sẽ là cú hích lớn giúp gia tăng nguồn cung nhà ở cho người dân.

Thứ ba, đối với phân khúc nhà ở vừa túi tiền, các chính sách hỗ trợ cần phải được chú trọng. Cần phải khẩn trương phê duyệt chủ trương đầu tư cho các dự án nhà ở bình dân và xem xét các phương án hỗ trợ giải phóng mặt bằng để tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Đồng thời, Nhà nước cũng cần nghiên cứu phương án cho phép các doanh nghiệp nhận chuyển nhượng các dự án bất động sản chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, để thúc đẩy các dự án tiếp tục triển khai.

Thứ tư, song song với việc phát triển các dự án nhà ở thương mại, Nhà nước cần thúc đẩy mạnh mẽ các dự án nhà ở xã hội, bằng cách hoàn thiện các quy định về nhà ở xã hội và ưu tiên nguồn lực cho phát triển NƠXH. Cần có một chiến lược lâu dài và quyết liệt để giải quyết vấn đề nhà ở cho những người có thu nhập thấp và trung bình. Các khu vực cần phải khẩn trương rà soát, bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp, đảm bảo quỹ đất cho phát triển NƠXH.

Cuối cùng, các doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng cần có cơ hội tham gia vào các dự án bất động sản quy mô lớn. Nhà nước cần tạo ra các cơ chế hỗ trợ, giúp các doanh nghiệp này tiếp cận được các quỹ đất giá hợp lý và giảm bớt các rào cản pháp lý trong việc triển khai dự án. Các doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể tập trung vào phát triển các dự án ở các thị trường ven đô, nơi quỹ đất còn lớn và giá đất chưa quá cao, tạo ra cơ hội cho phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở vừa túi tiền.

Có thể thấy,Thị trường bất động sản nhà ở 2024 tuy đã có những dấu hiệu phục hồi, nhưng sự phân hóa vẫn là một thách thức lớn. Để phát triển bền vững, cần có sự đồng bộ giữa các chính sách của Nhà nước và các giải pháp từ doanh nghiệp, đặc biệt là các chính sách hỗ trợ phát triển nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.