Cần “phanh” đà tăng giá bất động sản để thoát bẫy rủi ro và bất bình đẳng

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, với vai trò ngày càng to lớn, đang nhận được sự quan tâm đặc biệt từ người dân, nhà đầu tư lẫn các nhà hoạch định chính sách. Theo thống kê, đóng góp của ngành xây dựng và BĐS chiếm khoảng 10% tổng GDP cả nước, trong đó BĐS trực tiếp đóng góp khoảng 3,5% và trung bình khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP.

Tuy nhiên, nếu so sánh với các nền kinh tế trong khu vực, tỷ trọng đóng góp này mới chỉ bằng khoảng 50%. Đặc biệt, quy mô BĐS so với tổng tài sản kinh tế Việt Nam mới đạt khoảng 21% – thấp hơn đáng kể so với mức 35% tại các nước phát triển. Điều này khẳng định rõ ràng: thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng và dư địa phát triển mạnh mẽ trong trung và dài hạn.

Tiềm năng là vậy, nhưng quá trình phát triển của thị trường hiện đang tồn tại nhiều dấu hiệu thiếu bền vững, đặc biệt là sự lệch pha nghiêm trọng giữa cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Nguồn cung nhà ở tung ra thị trường trong ba năm qua tăng mạnh, nhưng lại tập trung phần lớn vào các dự án cao cấp, giá trị lớn, phục vụ nhu cầu đầu tư và đầu cơ. Ngay cả ở các khu vực vùng ven, nơi được kỳ vọng sẽ cung cấp sản phẩm hợp túi tiền, giá bán thực tế vẫn cao hơn đáng kể so với mức thu nhập bình quân, chỉ "thấp hơn ở mức tương đối" so với trung tâm. Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất của thị trường lại nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Sự lệch pha cung cầu này là nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà ở, đặc biệt là căn hộ tại các thành phố lớn, bị đẩy lên cao, thiết lập mặt bằng giá mới và vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế. Đây không chỉ là vấn đề kinh tế mà đã trở thành thách thức lớn đối với an sinh xã hội.

Giá nhà tăng "nóng" đang tiềm ẩn rủi ro bong bóng, nới rộng khoảng cách giàu nghèo và đe dọa an sinh xã hội.

Nghịch lý về khả năng tiếp cận nhà ở và nguy cơ "đóng cứng" khoảng cách giàu nghèo

Khi giá nhà phi mã, cơ hội tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân bị thu hẹp, kéo theo nguy cơ hình thành bong bóng giá. Các con số phân tích cho thấy sự vô lý trong mối quan hệ giữa giá nhà và thu nhập.

Đại diện Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, giả sử giá nhà và thu nhập giữ nguyên, khả năng tiếp cận nhà ở đang giảm mạnh. Đối với một căn hộ 2 phòng ngủ tại đô thị có giá khoảng 5 tỷ đồng, ngay cả một gia đình có tổng thu nhập cao (50 triệu đồng/tháng), họ vẫn cần khoảng 8 năm nếu dành toàn bộ thu nhập để mua nhà, và phải mất tới 25 năm nếu tuân theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập.

Thậm chí, ngay cả phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH), vốn được thiết kế cho người thu nhập thấp, cũng không còn "rẻ" đúng nghĩa. Với căn hộ 60m2 có giá khoảng 1,5 tỷ đồng, một hộ gia đình có tổng thu nhập "kịch khung" theo tiêu chí xét duyệt (40 triệu đồng/tháng) vẫn phải tiết kiệm kéo dài khoảng 10 năm. Trên thực tế, con số này còn lớn hơn rất nhiều khi người dân phải sử dụng phương án vay vốn ngân hàng.

Hệ quả xã hội của sự mất cân đối này là vô cùng nghiêm trọng: Khoảng cách giữa nhóm đã sở hữu tài sản (nhà đầu tư, người có vốn) và nhóm chưa có tài sản (người lao động) ngày càng bị cố định. Tăng trưởng BĐS thực chất chỉ làm giàu cho một nhóm nhỏ đã nắm giữ tài sản từ trước. Trong khi đó, phần lớn người dân lại cảm nhận "nghèo đi" dù kinh tế tăng trưởng, bởi chi phí nhà ở tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập. Người có lợi thế tài chính ban đầu có xu hướng tiếp tục nắm giữ nhiều BĐS như công cụ tích lũy, còn người chưa sở hữu nhà đối mặt nguy cơ phải thuê nhà dài hạn.

Nếu không có các giải pháp kịp thời, khoảng cách giàu - nghèo không chỉ bị nới rộng mà còn có nguy cơ bị "đóng cứng" qua nhiều thế hệ. Đây là thách thức lớn đối với mục tiêu an sinh xã hội, chiến lược đô thị hóa và

Khơi thông nguồn cung và đa dạng hóa vốn - Lộ trình phát triển bền vững

Để thị trường BĐS tiếp tục tăng trưởng nhưng không rủi ro, không "bức tử" cơ hội an cư của đại bộ phận người dân, cần có giải pháp "phanh lại" đà tăng trưởng nóng của giá nhà. Theo VARS, giải pháp quan trọng nhất chính là khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Khi nguồn cung đủ lớn, giá cả thị trường sẽ tự điều tiết theo cán cân cung - cầu thực.

Để làm được điều này, cần một loạt giải pháp đồng bộ như sau:

Thứ nhất: Hoàn thiện thể chế và Nâng cao năng lực thực thi. Cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các văn bản hướng dẫn thi hành của hệ thống luật mới (Luật Đất đai, Luật Nhà ở...) và nâng cao năng lực thực thi của các cơ quan địa phương. Đồng thời, tăng cường phân cấp, phân quyền cho địa phương trong việc điều chỉnh chính sách BĐS để đảm bảo linh hoạt theo từng khu vực. Điểm nghẽn trong công tác giải phóng mặt bằng cần được xử lý theo hướng minh bạch, hiệu quả. Đặc biệt, việc xem xét bãi bỏ quy định thu bổ sung 5,4%/năm trên tiền sử dụng đất chậm nộp và sớm ban hành phương pháp xác định tiền sử dụng đất rõ ràng, ổn định sẽ giúp giảm chi phí phát triển dự án, qua đó tạo dư địa giảm giá nhà.

Thứ hai: Đa dạng hóa kênh vốn và thúc đẩy thị trường vốn. Thị trường BĐS cần giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Cần tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp để nó trở thành nguồn vốn trung, dài hạn hiệu quả. Song song, cần thúc đẩy hình thành Quỹ nhà ở quốc gia và phát triển Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REITs) để huy động vốn từ cộng đồng nhà đầu tư, phân tán rủi ro và tăng tính chuyên nghiệp.

Thứ ba: Ưu tiên Nhà ở Xã hội và Phát triển đô thị bền vững. NƠXH và các dự án nhà ở phù hợp thu nhập phải được ưu tiên trong quy hoạch và có cơ chế khuyến khích tối đa. Phát triển đô thị phải gắn chặt với hạ tầng giao thông, đặc biệt là đường vành đai, metro và cao tốc (mô hình TOD) nhằm mở rộng không gian đô thị và giảm áp lực giá đất tại trung tâm. Ngoài ra, cần phát triển thị trường thuê nhà chuyên nghiệp để giảm tâm lý "phải sở hữu nhà mới ổn định cuộc sống."

Thứ tư: Xây dựng Cơ sở Dữ liệu Minh bạch. Việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở và thị trường BĐS thống nhất, đồng bộ trên phạm vi toàn quốc là hạ tầng thông tin trọng yếu. Hệ thống dữ liệu mở, liên thông này không chỉ giúp cơ quan quản lý nhà nước dự báo, điều hành thị trường chính xác, mà còn góp phần tăng tính minh bạch, giảm thiểu rủi ro, phòng ngừa đầu cơ, thao túng giá và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.

Vars cho rằng, chỉ khi thực hiện đồng bộ các giải pháp mang tính cấu trúc này, thị trường BĐS Việt Nam mới có thể thoát khỏi vòng luẩn quẩn của rủi ro bong bóng và bất bình đẳng xã hội, tiếp tục giữ vai trò là động lực quan trọng cho tăng trưởng kinh tế bền vững của quốc gia.