TS. Đinh Thế Hiển: Siêu lợi nhuận bất động sản đã kết thúc, thị trường xoay trục về nhu cầu thực

TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế cho biết, với 30 năm quan sát thị trường, vấn đề mấu chốt không nằm ở việc thiếu các nỗ lực cải cách chính sách. Ý chí của Nhà nước trong việc điều chỉnh thị trường là rõ ràng, nhưng các giải pháp thường không tạo ra thay đổi đột phá vì chúng chưa nhìn thấu và tuân theo quy luật của thị trường.

TS. Đinh Thế Hiển phân tích về thất bại của chính sách nhà ở xã hội: Nếu Nhà nước giúp người dân mua căn nhà 2 tỷ bằng cách hỗ trợ 1 tỷ, điều này khó khả thi về mặt nguồn lực. Ngược lại, nếu một căn nhà giá 1 tỷ được bán với đúng 1 tỷ, người lao động cũng khó chọn mua vì họ nhận thấy việc mua bán không sinh lời, không có tính thanh khoản tốt trong tương lai. Kết quả là họ phần lớn vẫn chọn ở nhà trọ, nhà thuê.

“Điều này cho thấy, dù là nỗ lực của Chính phủ hay hành vi cải cách hành chính mà không nhìn vào quy luật thị trường, thì thị trường BĐS cũng không có những thay đổi mấu chốt. Bệnh của thị trường nằm ở đâu? Bệnh nằm ở sự lạm dụng phương thức đầu tư "mua cao, bán cao" hay còn gọi là lướt sóng, khiến mức giá không còn phù hợp với thu nhập thực tế và khả năng khai thác lợi nhuận”, vị chuyên gia này nhìn nhận.

TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế

Tín dụng đẩy mạnh nhưng không tạo sóng

TS. Đinh Thế Hiển đã làm rõ hơn về vai trò của tín dụng trong bức tranh này. Chuyên gia này khẳng định việc nói Nhà nước siết tín dụng BĐS là không hoàn toàn đúng, đặc biệt khi nhìn lại bối cảnh năm 2022. Hơn nữa, đến tháng 9 năm nay, tăng trưởng tín dụng vào thị trường BĐS đã đạt gần 20%, cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng tín dụng chung (khoảng 13%). Vấn đề ở đây là tín dụng đã đẩy mạnh nhưng không tạo ra sóng thanh khoản như mong muốn. Tiền đã chảy vào nhưng không làm lành mạnh hóa thị trường.

Theo ông, nguyên nhân nằm ở sự lạm dụng tín dụng trong hoạt động lướt sóng. Có thể thấy,nguyên tắc, ngân hàng cho vay 70%, nhà đầu tư trả 30% tiền trước. Tuy nhiên, trên thực tế, đã xuất hiện việc ngân hàng sẵn sàng cho vay cả tiền đặt cọc trước, cho thấy dòng vốn tín dụng đã đi vào lướt sóng quá lớn. Khi giá BĐS bị đẩy lên quá cao, nhà đầu tư lướt sóng gặp khó khăn, tín dụng bị dồn lại, không tạo ra thanh khoản thực.

TS. Đinh Thế Hiển phân tích, Nhà nước phải có những điều chỉnh để kiểm soát dòng vốn vào lướt sóng. Trong ngắn hạn, những dự án được mở ra chỉ để đón sóng đầu cơ chắc chắn sẽ gặp khó khăn. Ngược lại, những dự án có chất lượng tốt, pháp lý minh bạch, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác hiệu quả vẫn tiềm năng thu hút vốn.

Để phát triển kinh tế và đô thị bền vững, TS. Đinh Thế Hiển, cho hay, vai trò của Nhà nước là làm đường quốc lộ, những trục đường kết nối kinh tế của các tỉnh. Còn những trục đường mang tính địa phương và phát triển đô thị vệ tinh nên kết hợp công – tư (PPP). Những khu vực này khi kết hợp với phát triển kinh tế đô thị, hạ tầng và BĐS, nhất là theo mô hình TOD (Phát triển định hướng giao thông), mới có thể tạo ra những vùng kinh tế động lực, tăng thu thuế và thu hút dân cư.

Tuy nhiên, việc này đòi hỏi nguồn vốn đầu tư ban đầu rất lớn. TS. Đinh Thế Hiển tin rằng, nếu Việt Nam muốn giải phóng nguồn vốn, cần kết nối với nguồn vốn nước ngoài thông qua trái phiếu đô thị, trái phiếu công trình hoặc trái phiếu doanh nghiệp, được đồng bộ qua một trung tâm tài chính quốc tế. Nếu chỉ dùng vốn nội địa, chủ yếu từ ngân hàng, sẽ dẫn đến việc hạn chế cho vay doanh nghiệp sản xuất, ảnh hưởng đến sự phát triển chung của nền kinh tế.

Thị trường bất động sản đang xoay trục về nhu cầu thực.

Khép lại kỷ nguyên siêu lợi nhuận - Chuyển đổi mô hình đầu tư

Theo TS. Đinh Thế Hiển, giai đoạn 30 năm qua, kênh đầu tư BĐS mang lại lợi nhuận cao nhất, thậm chí là siêu lợi nhuận (trung bình trên 25%), vượt xa chứng khoán (khoảng 10%) và gửi ngân hàng (khoảng 8%). Mức lợi nhuận vượt trội này được hình thành dựa trên ba yếu tố nền tảng đã "cởi trói" cho thị trường:

Thứ nhất là sự hoàn thiện về pháp lý. Hệ thống luật pháp đã có bước tiến dài, từ việc không công nhận quyền sở hữu nhà đất của người dân đến việc hoàn thiện và cho phép cá nhân làm giàu từ BĐS.

Thứ hai là sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ. Kể từ mốc hội nhập năm 2006, GDP của Việt Nam đã tăng trưởng vượt bậc, tạo ra sức mua và tích lũy tài sản lớn trong xã hội.

Thứ ba là hạ tầng giao thông. Nhà nước đã đầu tư rất mạnh mẽ vào phát triển hạ tầng, tạo ra động lực trực tiếp làm gia tăng giá trị BĐS tại các vùng ven và đô thị vệ tinh.

Tuy nhiên, chuyên gia này nhấn mạnh nguyên tắc "lượng đổi thì chất đổi". Khi ba yếu tố nền tảng trên đã gần đạt đến giới hạn, bản chất của thị trường sẽ có sự chuyển đổi lớn. Cụ thể, pháp lý đã gần như hoàn thiện, kinh tế khi đã tiệm cận quy mô của các nước lớn hơn sẽ không còn tốc độ tăng tốc mạnh mẽ như giai đoạn trước, và hạ tầng giao thông các tuyến chính sẽ gần như hoàn thiện vào năm 2027.

Do đó, Theo TS. Đinh Thế Hiển, BĐS sẽ dần chuyển đổi theo mô hình của các nước phát triển, trở thành một kênh đầu tư phát triển bền vững chứ không còn là kênh siêu lợi nhuận như trước đây.

Trong giai đoạn mới, các phân khúc tiềm năng sẽ là những phân khúc kết hợp được hai yếu tố. Thứ nhất là dựa trên thu nhập, tức là quyết định mua (để ở hoặc đầu tư) phải phù hợp với khả năng tài chính và thu nhập thực tế của người mua. Thứ hai là dựa trên khả năng khai thác, theo đó, giá trị một BĐS (dù là 5 tỷ hay 50 tỷ) phải được đánh giá qua hiệu quả khai thác của nó. Một BĐS được xem là lựa chọn tốt nếu có thể tạo ra suất sinh lời từ việc cho thuê, vận hành đạt khoảng 3% đến 3,5%/năm trên tổng vốn đầu tư bỏ ra.

TS. Đinh Thế Hiển khẳng định, thị trường BĐS Việt Nam đang đứng trước ngưỡng chuyển đổi lớn. Các nhà đầu tư cần thay đổi tư duy, từ mô hình "mua cao, bán cao" sang mô hình định giá dựa trên thu nhập và khả năng khai thác thực tế. Đây là con đường duy nhất để thị trường BĐS thoát khỏi tình trạng lình xình thanh khoản, phát triển lành mạnh và bền vững như các nền kinh tế phát triển.