Thị trường bất động sản Hà Nội hạ nhiệt, người mua chuyển sang tâm lý quan sát dài hạn

Thị trường bất động sản Hà Nội đang cho thấy những tín hiệu chững lại rõ rệt sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trong năm 2025. Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy, trong quý I/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 19.500 giao dịch, giảm 7% so với cùng kỳ năm trước và giảm tới 48% so với quý IV/2025. Mức sụt giảm này diễn ra trên diện rộng ở hầu hết các phân khúc, phản ánh không chỉ yếu tố mùa vụ mà còn cho thấy sức hấp thụ của thị trường đang suy yếu đáng kể.

Diễn biến này phần nào phản ánh sự thay đổi trong tâm lý của người mua và nhà đầu tư. Nếu như trước đây, thị trường vận hành theo nhịp “mua nhanh - bán nhanh”, thì hiện nay đang chuyển sang trạng thái quan sát và chọn lọc. Áp lực từ lãi suất, lạm phát cùng những bất ổn kinh tế và địa chính trị toàn cầu khiến dòng tiền trở nên thận trọng hơn. Nhà đầu tư không còn dễ dàng sử dụng đòn bẩy tài chính, thay vào đó ưu tiên quản trị rủi ro và chờ đợi các tín hiệu ổn định hơn từ kinh tế vĩ mô.

Thị trường bất động sản Hà Nội hạ nhiệt, người mua chuyển sang tâm lý quan sát dài hạn.

Khảo sát người tiêu dùng trong quý I/2026 cho thấy mức độ quan tâm đến bất động sản đã giảm đáng kể so với năm trước. Chỉ khoảng 36% người được hỏi duy trì nhu cầu rõ rệt, thấp hơn nhiều so với mức 55% của năm 2025. Đáng chú ý, tỷ lệ khách hàng có kế hoạch mua trong vòng 6 tháng tới chỉ chiếm 17%, trong khi phần lớn lựa chọn kéo dài thời gian quyết định sang 1 năm hoặc lâu hơn. Điều này cho thấy xu hướng “giữ tiền, chờ thời” đang trở nên phổ biến.

Dù vậy, bất động sản vẫn giữ vị thế là kênh đầu tư được ưu tiên trong dài hạn. Có tới 58% người tham gia khảo sát tiếp tục lựa chọn bất động sản, dù tỷ lệ này đã giảm so với giai đoạn trước. Sự thay đổi không nằm ở việc rời bỏ thị trường, mà ở cách tiếp cận thận trọng và có chọn lọc hơn.

Nguyên nhân cốt lõi của sự suy giảm thanh khoản đến từ áp lực tài chính ngày càng lớn. Trong nhiều năm liên tiếp, giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân bị thu hẹp. Đồng thời, mặt bằng lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao, khiến chi phí vốn trở thành rào cản đáng kể. Trong bối cảnh đó, nhiều nhà đầu tư buộc phải hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính, dẫn đến dòng tiền vào thị trường suy giảm.

Dù thanh khoản chung giảm tốc, thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng mang tính dẫn dắt. Theo dự báo, phân khúc thứ cấp – đặc biệt là căn hộ chuyển nhượng – sẽ tiếp tục đóng vai trò chủ lực trong năm 2026. Tổng lượng giao dịch căn hộ chuyển nhượng có thể đạt khoảng 33.000 sản phẩm, tập trung chủ yếu tại các đại đô thị quy mô lớn, nơi có hạ tầng hoàn thiện và nhu cầu ở thực ổn định.

Những khu đô thị như Vinhomes Ocean Park hay Vinhomes Smart City tiếp tục thu hút sự quan tâm nhờ hệ sinh thái tiện ích đồng bộ, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác sử dụng ngay. Trong bối cảnh thị trường thận trọng, các sản phẩm đáp ứng đồng thời nhu cầu ở thực và bài toán tài chính đang chiếm ưu thế rõ rệt.

Ở phân khúc nhà đất thổ cư, thị trường được dự báo đạt khoảng 30.500 giao dịch trong năm nay, tuy nhiên mức độ thanh khoản sẽ phân hóa mạnh giữa các khu vực. Những nơi có hạ tầng tốt, giá bán hợp lý và quy hoạch minh bạch vẫn duy trì sức hút, trong khi các khu vực thiếu thông tin hoặc giá bị đẩy lên quá cao sẽ gặp khó khăn trong giao dịch.

Một điểm đáng chú ý là vai trò của các nhà đầu tư lướt sóng đang dần suy giảm. Thị trường hiện tại không còn phù hợp với chiến lược mua nhanh bán nhanh như trước. Thay vào đó, nhóm khách hàng mua để ở, tích lũy tài sản hoặc đầu tư dài hạn đang trở thành lực cầu chính, góp phần định hình lại cấu trúc thị trường.

Các chuyên gia đánh giá, sự giảm tốc hiện nay không phải là dấu hiệu của suy thoái, mà là quá trình điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Khi dòng tiền trở nên chọn lọc hơn, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc tự nhiên, nơi những dự án có giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác hiệu quả sẽ được ưu tiên.

Đối với nhà đầu tư dài hạn, đây có thể là thời điểm phù hợp để tìm kiếm các sản phẩm có nền tảng tốt, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Với người mua ở thực, thị trường ổn định hơn cũng mở ra cơ hội tiếp cận những sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính, thay vì phải chạy đua trong các cơn sốt giá như trước.