Cấm đấu giá 10 năm và áp giá trần: Giải pháp nào trị "bệnh bỏ cọc"?

Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua đã bộc lộ nhiều bất cập nghiêm trọng, đỉnh điểm là tình trạng người tham gia trả giá cao bất thường, có dấu hiệu cấu kết thao túng giá rồi bất ngờ "bỏ cọc". Hành vi này không chỉ gây rối loạn thị trường, tạo ra những "bong bóng" giá đất ảo tại nhiều khu vực ven đô mà còn làm thất thoát chi phí và ảnh hưởng đến tính minh bạch của tài sản công.

Trong bối cảnh luật pháp hiện hành chưa có chế tài đủ sức răn đe, các cơ quan quản lý và hiệp hội chuyên môn đã đồng loạt đưa ra những đề xuất tăng cường kỷ luật thị trường. Các giải pháp được đưa ra xoay quanh hai hướng chính: tăng chế tài xử phạt hành chính và kiểm soát tài chính; và áp dụng các công cụ điều tiết thị trường như giá trần, giá sàn.

Cấm đấu giá 10 năm và áp giá trần: Giải pháp nào trị "bệnh bỏ cọc"?

Nhằm tạo ra sự răn đe thực chất và xử lý nghiêm các trường hợp cố tình thao túng thị trường, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và Bộ Tư pháp đều đề xuất nâng cao chế tài xử phạt đối với hành vi bỏ cọc.

VARS đề nghị áp dụng mức cấm tham gia đấu giá kéo dài hơn, từ 2 đến 10 năm tùy theo mức độ vi phạm, thậm chí cấm vĩnh viễn với các hành vi có chủ đích gây rối thị trường. Bên cạnh đó, VARS cũng kiến nghị điều chỉnh tỷ lệ tiền đặt trước lên mức 20-30% giá trị khu đất, đồng thời yêu cầu người tham dự phải chứng minh năng lực tài chính, khả năng thanh toán và mục đích sử dụng rõ ràng. Đặc biệt, việc kết nối hệ thống dữ liệu định danh điện tử (VNeID) được đề xuất để kiểm soát người tham gia, tránh tình trạng "quân xanh quân đỏ" hoặc ủy quyền lòng vòng, nhằm loại bỏ yếu tố thao túng ngay từ đầu.

Đồng bộ với quan điểm siết chặt kỷ luật, Bộ Tư pháp mới đây cũng đề xuất bổ sung chế tài cụ thể xử lý tình trạng bỏ cọc đấu giá đất trong dự thảo Nghị quyết xử lý vướng mắc. Theo đó, người bỏ cọc sẽ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh từ việc tổ chức đấu giá bị hủy (bao gồm cả giá dịch vụ và chi phí tổ chức). Về thời hạn cấm tham gia, Bộ Tư pháp đề xuất cấm từ 2 đến 5 năm đối với người trúng đấu giá rồi bỏ cọc, và cấm từ 6 tháng đến 3 năm nếu trúng nhưng không nộp đầy đủ. Về tiền đặt cọc, dự thảo của Bộ Tư pháp cũng nâng mức tối thiểu lên 20% và tối đa lên 50%, cao hơn đáng kể so với mức tối đa 20% theo quy định hiện hành.

Tuy nhiên, các chuyên gia pháp lý cũng cảnh báo cần cân nhắc kỹ lưỡng các chế tài cấm tham gia, tránh tạo gánh nặng không cần thiết và làm giảm tính cạnh tranh của thị trường. Ông Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng việc tăng cường các biện pháp tài chính như tăng tiền đặt cọc và yêu cầu bồi thường chi phí đã là biện pháp đủ nặng, buộc người tham gia phải tính toán kỹ lưỡng. Việc cấm cá nhân tham gia đấu giá quá lâu (5 năm hay 10 năm) có thể phản tác dụng, tạo ra sự hạn chế không cần thiết cho thị trường vốn cần sự tham gia đa dạng.

Bên cạnh các chế tài xử phạt, các chuyên gia kinh tế và bất động sản cho rằng cần áp dụng các công cụ điều tiết mang tính vĩ mô để kiểm soát biến động giá ngay tại các cuộc đấu giá.

TS. Trần Xuân Lượng – Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (Ảnh: Phan Chính)

Trao đổi với Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập, TS. Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh rằng đấu giá đất là công cụ quan trọng để phân bổ tài sản công và thu ngân sách. Tuy nhiên, tình trạng biến động giá bất ổn tại nhiều địa phương đặt ra yêu cầu phải có sự điều chỉnh hợp lý.

TS. Trần Xuân Lượng đề xuất áp dụng chính sách giá trần và giá sàn trong đấu giá đất là giải pháp cần thiết để bảo vệ lợi ích của cả người mua và tài sản quốc gia.

Theo phân tích của chuyên gia này, giá trần sẽ giúp bảo vệ người mua, ngăn chặn việc giá đất bị "thổi" lên quá cao, làm giảm nguy cơ hình thành "bong bóng" bất động sản gây hệ lụy cho nền kinh tế. Ngược lại, giá sàn sẽ bảo vệ lợi ích của người bán là Nhà nước, đảm bảo tài sản không bị bán dưới giá trị thực tế, bảo toàn ngân sách. Nếu giá đất bị đẩy xuống quá thấp, Nhà nước sẽ mất thu, nhưng nếu bị thổi lên quá cao, nó sẽ tạo ra một thị trường bất động sản bong bóng, gây hệ lụy cho nền kinh tế.

TS. Trần Xuân Lượng khuyến nghị Nhà nước cần định ra mức giá trần và giá sàn hợp lý, dựa trên các yếu tố như vị trí địa lý, tiềm năng phát triển của khu vực và nhu cầu thực tế của thị trường. Việc thiết lập cơ chế kiểm soát giá này sẽ giúp giữ được mức giá hợp lý và ổn định tại các khu vực đấu giá.

Bên cạnh giá trần và giá sàn, TS. Trần Xuân Lượng cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc giám sát độc lập các cuộc đấu giá. Sự tham gia của các cơ quan giám sát độc lập sẽ giúp ngăn chặn các hành vi lợi dụng thông tin, tạo ra những kịch bản giá phi lý, bảo đảm tính minh bạch và công bằng cho tất cả các bên. Nếu không áp dụng kịp thời các biện pháp mạnh như giá trần, giá sàn và giám sát chặt chẽ, giá đất sẽ tiếp tục bị "thổi" lên một cách không kiểm soát, làm tăng nguy cơ hình thành "bong bóng" giá đất, ảnh hưởng đến ổn định kinh tế vĩ mô.

Tóm lại, để thị trường đấu giá đất phát triển bền vững và công bằng hơn trong tương lai, cần có sự kết hợp chặt chẽ giữa các giải pháp. Một mặt, tăng cường chế tài xử phạt hành chính, nâng tiền đặt cọc và yêu cầu minh bạch về tài chính là cần thiết để răn đe hành vi thao túng. Mặt khác, việc áp dụng cơ chế giá trần và giá sàn, cùng với giám sát độc lập, sẽ là công cụ điều tiết thị trường căn cơ, giúp kiểm soát biến động giá, bảo vệ lợi ích quốc gia và các bên tham gia thị trường.