Nhà ở đắt đỏ: Rào cản lớn khiến người trẻ ngại sinh con?

Năm 2024, Việt Nam ghi nhận một cột mốc đáng lo ngại: Tổng tỷ suất sinh (TFR) giảm xuống mức thấp nhất lịch sử là 1,91 con/phụ nữ, theo công bố của Bộ trưởng Y tế Đào Hồng Lan. Xu hướng giảm rõ rệt này đã bắt đầu từ năm 2021, khi TFR từ 2,01 con/phụ nữ năm 2022 xuống 1,96 vào năm 2023. Đây là dấu hiệu cho thấy các cặp đôi ngày càng trì hoãn việc sinh con, chỉ sinh một con hoặc thậm chí quyết định không sinh con.

Phải chăng nhà ở là 'liều thuốc tránh thai' mạnh nhất hiện nay?

Mặc dù có nhiều nguyên nhân chi phối quyết định sinh con, nhưng nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã chỉ ra một rào cản tài chính lớn: chi phí nhà ở ngày càng tăng cao.

Dữ liệu của VARS IRE minh chứng rõ về sự chênh lệch giữa giá trị nhà ở thực tế và khả năng chi trả của người dân. Năm 2014, giá căn hộ trung bình cho một gia đình là 1,75 tỷ đồng, tương đương 2,6 tỷ đồng sau khi điều chỉnh theo lạm phát vào năm 2025. Tuy nhiên, giá bán trung bình thực tế năm 2025 đã lên tới 5,3 tỷ đồng, cao hơn tới 2,7 tỷ đồng so với giá trị quy đổi của một thập kỷ trước.

Đáng chú ý, giai đoạn 2019-2024, khi giá căn hộ chung cư tại các thành phố lớn tăng mạnh (tăng hơn 70% tại Hà Nội và gần 37% tại TP. Hồ Chí Minh), tổng tỷ suất sinh cũng giảm với tốc độ "dễ thấy", cho thấy mối tương quan rõ ràng giữa gánh nặng tài chính nhà ở và quyết định kế hoạch hóa gia đình.

Nhà ở tại các đô thị lớn ngày càng trở nên xa tầm với của phần đông người lao động, khi tốc độ tăng giá nhà ở liên tục vượt xa tốc độ tăng lương. Khi gánh nặng mua nhà tăng lên, các cặp đôi, đặc biệt là nhóm chưa sở hữu nhà, buộc phải ưu tiên dành nguồn lực tài chính tích lũy cho việc mua hoặc thuê nhà, dẫn đến việc trì hoãn hoặc sinh ít con hơn.

Nghiên cứu của Cục Nghiên cứu Kinh tế Quốc gia Mỹ (NBER) cũng khẳng định xu hướng này. Nghiên cứu chỉ ra rằng, tại các khu vực đô thị của Mỹ, giá nhà tăng 10% sẽ dẫn đến tỷ lệ sinh của nhóm không sở hữu nhà giảm 1%. Mối quan hệ này cho thấy chi phí nhà ở đóng vai trò như một chi phí cơ hội rất lớn đối với việc sinh con.

Mua nhà khó dẫn đến tỷ lệ sinh con giảm so với trước đây.

Ngược lại, đối với nhóm đã sở hữu bất động sản, giá nhà tăng lại có thể mang đến tâm lý "giàu lên" (wealth effect), thúc đẩy họ sinh thêm con hoặc sinh con sớm hơn. Tài sản nhà ở gia tăng giúp họ cảm thấy vững vàng hơn về tài chính. Thậm chí, một số hộ gia đình còn sử dụng nhà ở là tài sản thế chấp để có thêm dòng tiền chi trả cho các chi phí sinh hoạt liên quan đến con cái, chẳng hạn như học phí. Điều này tạo nên sự phân hóa rõ rệt trong tỷ suất sinh giữa nhóm sở hữu và nhóm chưa sở hữu nhà.

Lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam cũng từng ghi nhận những giai đoạn giá nhà và tỷ lệ sinh cùng tăng. Cụ thể, trong giai đoạn thị trường nhà đất "sốt nóng" 2001-2003 và 2006-2008, tổng tỷ suất sinh đã tăng nhẹ, từ 2,12 con/phụ nữ năm 2002 lên 2,23 năm 2004, và từ 2,07 năm 2006 lên 2,08 năm 2008. Hiện tượng này xảy ra nhờ vào các yếu tố như tín dụng nới lỏng và tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, giúp việc sở hữu nhà trở nên dễ dàng hơn và mang lại sự vững vàng về tài chính cho nhiều hộ gia đình.

Tuy nhiên, bối cảnh hiện tại đã khác. Kể từ năm 2021, khi giá nhà bắt đầu tăng nhanh trở lại trong khi tín dụng không còn "rẻ" như trước, tỷ lệ sinh bắt đầu giảm rõ rệt.

VARS IRE đưa ra nhận định, trong dài hạn, giá nhà sẽ khó có khả năng giảm sâu ở khu vực đô thị. Do đó, khả năng giá nhà và tỷ suất sinh cùng tăng sẽ gần như không thể xảy ra trong bối cảnh hiện nay. Nhà ở tại các đô thị lớn đang dần trở thành "đặc quyền" của một nhóm nhỏ người giàu. Tỷ lệ sinh có thể duy trì hoặc tăng nhẹ ở nhóm này, nhưng sẽ suy giảm mạnh ở phần đông người dân không có khả năng mua nhà.

Kết luận, mặc dù nhà ở không phải là nguyên nhân duy nhất dẫn đến sự sụt giảm tỷ lệ sinh, nhưng rõ ràng, gánh nặng tài chính từ bất động sản đang là một rào cản quan trọng, ảnh hưởng sâu sắc đến việc kế hoạch hóa gia đình và tạo ra sự phân hóa xã hội trong nền kinh tế hiện nay. Việc giải quyết bài toán nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở giá bình dân tại các đô thị, là chìa khóa để hỗ trợ các cặp đôi trẻ thực hiện mong muốn sinh con và duy trì mức sinh thay thế bền vững.