Thị trường căn hộ TP.Hồ Chí Minh tái cân bằng, xu hướng dịch chuyển mạnh ra vùng ven

Thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào giai đoạn tái cân bằng rõ nét trong năm 2026, khi giá bán tại khu vực trung tâm liên tục leo thang, khiến khả năng hấp thụ suy giảm. Trong bối cảnh đó, các khu vực vệ tinh như Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu nổi lên như những cực tăng trưởng mới, đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì thanh khoản toàn thị trường.

Theo dữ liệu quý I/2026, nguồn cung căn hộ tại khu vực lõi TP.HCM sụt giảm mạnh, chỉ đạt khoảng 1.200 căn mở bán mới, giảm đáng kể so với cả quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Diễn biến này phản ánh tâm lý thận trọng của các chủ đầu tư trong giai đoạn đầu năm, khi thị trường chưa thực sự ổn định.

Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung tại khu vực trung tâm tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang, chiếm tới hơn 70%. Điều này tạo ra sự lệch pha rõ rệt giữa cung và cầu, khi nhu cầu thực của thị trường vẫn tập trung vào phân khúc trung cấp và nhà ở vừa túi tiền.

Thị trường căn hộ TP.HCM tái cân bằng, xu hướng dịch chuyển mạnh ra vùng ven.

Ở chiều ngược lại, sức cầu tại khu vực lõi ghi nhận sự chững lại đáng kể. Lượng giao dịch mới chỉ đạt dưới 1.000 căn trong quý I, tương đương khoảng 25% nguồn cung, cho thấy tốc độ hấp thụ giảm mạnh. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc giá bán tăng cao, cùng với chính sách tín dụng thắt chặt và chi phí vay vốn gia tăng, khiến người mua có xu hướng trì hoãn quyết định.

Trong khi đó, giá bán sơ cấp tại trung tâm TP.HCM tiếp tục lập đỉnh mới, đạt gần 7.300 USD/m². Mức giá này không chỉ phản ánh chi phí đầu vào tăng cao mà còn cho thấy sự khan hiếm nguồn cung tại khu vực lõi. Tuy nhiên, chính mặt bằng giá cao này lại đang trở thành lực đẩy khiến dòng tiền và nhu cầu dịch chuyển ra các khu vực lân cận.

Tại các thị trường vệ tinh, bức tranh lại hoàn toàn trái ngược. Bình Dương tiếp tục khẳng định vai trò dẫn dắt nguồn cung với hơn 6.400 căn hộ mở bán mới trong quý I/2026. Các dự án tập trung chủ yếu tại Thuận An và Dĩ An, hưởng lợi từ hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng.

Không chỉ dồi dào về nguồn cung, Bình Dương còn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ấn tượng, đạt trung bình hơn 76%. Điều này cho thấy nhu cầu thực và đầu tư tại khu vực này vẫn rất lớn, đặc biệt trong bối cảnh giá căn hộ tại đây chỉ dao động quanh mức 1.800–2.000 USD/m², thấp hơn đáng kể so với TP.HCM.

Bà Rịa – Vũng Tàu cũng bắt đầu cho thấy dấu hiệu phục hồi sau giai đoạn trầm lắng. Dù nguồn cung mới còn khiêm tốn, nhưng thanh khoản đã cải thiện rõ rệt, phản ánh niềm tin thị trường đang dần quay trở lại. Giá bán tại khu vực này duy trì ở mức hợp lý, tạo thêm lựa chọn cho người mua.

Xu hướng dịch chuyển nhu cầu từ trung tâm ra vùng ven không chỉ là giải pháp tạm thời mà đang dần trở thành cấu trúc mới của thị trường. Người mua ngày càng quan tâm đến các yếu tố như giá cả hợp lý, không gian sống và kết nối hạ tầng, thay vì chỉ tập trung vào vị trí trung tâm.

Trong dài hạn, thị trường căn hộ TP.HCM được dự báo sẽ phát triển theo mô hình đa cực, với sự tham gia ngày càng lớn của các đô thị vệ tinh. Bình Dương dự kiến sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung trong giai đoạn 2026–2029 với hơn 30.000 căn hộ mới, trong khi Bà Rịa – Vũng Tàu phát triển theo hướng chọn lọc, tập trung vào các dự án chất lượng cao.

Bên cạnh đó, các yếu tố như kiểm soát tín dụng, hoàn thiện pháp lý và cân bằng cung – cầu sẽ đóng vai trò then chốt trong việc định hình chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của thị trường. Nếu được điều tiết hợp lý, thị trường bất động sản khu vực phía Nam có thể bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn, giảm thiểu rủi ro bong bóng giá.

Có thể thấy, sự tái cân bằng hiện nay không phải là dấu hiệu suy yếu, mà là bước chuyển cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh hơn. Trong đó, vùng ven không còn là “phương án thay thế”, mà đang trở thành trung tâm mới của dòng tiền và cơ hội đầu tư trong tương lai gần.