Thị trường nhà ở chuyển hướng: Thuê dài hạn dần thay thế tư duy sở hữu truyền thống

Giữa cái nắng gay gắt đầu hè tại Hà Nội, những dãy nhà trọ lợp tôn thấp nóng như “lò hấp” vẫn chật kín người. Trong những căn phòng chỉ vài mét vuông, cuộc sống của hàng triệu lao động nhập cư và sinh viên diễn ra trong điều kiện chật chội, bí bách, thiếu thốn tiện nghi tối thiểu. Nhiều khu trọ xuống cấp, hệ thống điện nước tạm bợ, nguy cơ mất an toàn cháy nổ luôn thường trực, trở thành nỗi lo kéo dài qua từng mùa nắng nóng.

Không chỉ là câu chuyện về không gian sống, áp lực còn đến từ chi phí sinh hoạt ngày một leo thang. Giá thuê phòng tăng theo từng năm, kéo theo tiền điện, nước và các dịch vụ thiết yếu. Với mức thu nhập trung bình, đặc biệt là người trẻ mới đi làm, việc cân đối chi tiêu để vừa đảm bảo cuộc sống, vừa tích lũy cho tương lai trở nên vô cùng khó khăn. Trong bối cảnh đó, giấc mơ sở hữu một căn nhà riêng – vốn từng được xem là mục tiêu an cư cơ bản – ngày càng trở nên xa vời.

Thị trường nhà ở chuyển hướng: Thuê dài hạn dần thay thế tư duy sở hữu truyền thống (Ảnh: Minh họa)

Thực trạng này không chỉ phản ánh áp lực nhà ở tại các đô thị lớn mà còn đặt ra một câu hỏi lớn về định hướng phát triển thị trường bất động sản. Trong nhiều năm qua, tư duy “an cư phải gắn với sở hữu” gần như đã trở thành mặc định. Tuy nhiên, khi giá nhà liên tục leo thang, vượt xa tốc độ tăng thu nhập, mô hình này đang bộc lộ những giới hạn rõ rệt.

Nhiều chuyên gia cho rằng đã đến lúc cần thay đổi cách tiếp cận. Thay vì đặt mục tiêu “ai cũng phải có nhà”, thị trường cần chuyển dịch sang mô hình đảm bảo chỗ ở ổn định cho người dân thông qua phát triển nhà ở cho thuê dài hạn. Đây không chỉ là giải pháp tình thế mà còn là một chiến lược dài hạn nhằm giảm áp lực sở hữu, đồng thời tạo ra sự linh hoạt cho lực lượng lao động trong quá trình dịch chuyển và phát triển nghề nghiệp.

Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group, cho rằng bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển đổi lớn. Mô hình phát triển dựa trên đầu cơ, tích sản đã bộc lộ nhiều hạn chế khi giá nhà tăng nhanh, vượt xa thu nhập của người dân. Trong bối cảnh đó, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang mô hình khai thác giá trị sử dụng, đặc biệt là đầu tư cho thuê dài hạn. Đây cũng là hướng đi đã được nhiều quốc gia phát triển áp dụng thành công.

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, đại diện Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho rằng việc thúc đẩy nhà ở cho thuê sẽ giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn. Khi đó, giá trị bất động sản không chỉ nằm ở kỳ vọng tăng giá mà còn ở khả năng khai thác thực tế. Những khu vực gần khu công nghiệp, trung tâm việc làm hay hạ tầng giao thông lớn sẽ trở thành điểm đến của dòng vốn đầu tư.

Ở khía cạnh quy hoạch, KTS Trần Ngọc Chính nhấn mạnh vai trò then chốt của việc phân bổ quỹ đất hợp lý cho nhà ở cho thuê. Theo ông, quy hoạch cần đảm bảo sự đồng bộ về hạ tầng, dịch vụ xã hội và giao thông, đồng thời cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Đây là yếu tố quyết định để mô hình nhà ở cho thuê phát triển bền vững, tránh tình trạng lệch pha cung – cầu như hiện nay.

Ở góc độ chính sách, việc thúc đẩy nhà ở cho thuê được đánh giá là hướng đi phù hợp với thực tiễn đô thị hóa nhanh. Khi dân số đô thị liên tục gia tăng, nhu cầu về chỗ ở linh hoạt, chi phí hợp lý sẽ ngày càng lớn. Nếu được quy hoạch bài bản và có cơ chế hỗ trợ phù hợp, nhà ở cho thuê không chỉ giải quyết nhu cầu trước mắt mà còn góp phần tái cấu trúc thị trường bất động sản theo hướng cân bằng và bền vững hơn.

Ở góc nhìn thị trường, xu hướng chuyển dịch cũng đã bắt đầu hình thành. Các mô hình đầu tư bất động sản dựa trên kỳ vọng tăng giá đang dần bộc lộ rủi ro khi thanh khoản suy giảm và giá trị bị đẩy lên quá cao so với nhu cầu thực. Thay vào đó, dòng tiền đang có xu hướng tìm đến những phân khúc có khả năng khai thác dòng tiền ổn định, trong đó nhà ở cho thuê là một lựa chọn nổi bật.

Điều này đồng nghĩa với việc giá trị bất động sản sẽ không còn chỉ nằm ở khả năng tăng giá trong tương lai, mà còn phụ thuộc vào hiệu quả khai thác thực tế. Những khu vực gần khu công nghiệp, trung tâm việc làm, trường đại học hoặc các tuyến giao thông trọng điểm sẽ trở thành “điểm nóng” thu hút đầu tư, bởi đây là nơi tập trung nhu cầu thuê ở thực.

Tuy nhiên, để mô hình nhà ở cho thuê phát triển đúng hướng, yếu tố quy hoạch đóng vai trò then chốt. Việc bố trí quỹ đất hợp lý, đảm bảo kết nối hạ tầng giao thông, dịch vụ xã hội và tiện ích đô thị là điều kiện tiên quyết. Nếu thiếu sự đồng bộ, nguy cơ tái diễn tình trạng nhà trọ tự phát, chất lượng thấp sẽ rất cao, đi ngược lại mục tiêu nâng cao chất lượng sống cho người dân.

Bên cạnh đó, cơ chế chính sách cũng cần được hoàn thiện để tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này. Từ ưu đãi về đất đai, tín dụng đến khung pháp lý rõ ràng cho hoạt động cho thuê dài hạn, tất cả đều cần được thiết kế đồng bộ nhằm cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người thuê.

Có thể thấy, việc chuyển từ tư duy “sở hữu bằng mọi giá” sang “thuê để sống ổn định” không đơn thuần là sự thay đổi trong lựa chọn cá nhân, mà là bước chuyển mang tính cấu trúc của toàn bộ thị trường. Đây là xu hướng đã được nhiều quốc gia phát triển áp dụng thành công, nơi mà tỷ lệ người dân thuê nhà ở mức cao nhưng vẫn đảm bảo chất lượng sống và an sinh xã hội.