VARS IRE: Cần phân biệt nhà đầu tư chính đáng và nhóm đầu cơ "lướt sóng"

Trong bối cảnh giá nhà ở tiếp tục leo thang, trở thành thách thức lớn đối với cả người dân và giới hoạch định chính sách, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đã có những động thái tích cực và đưa ra những quan điểm sâu sắc về vấn đề này. Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2025 (VREF 2025) và thông qua các báo cáo chuyên sâu, VARS IRE liên tục cảnh báo về mức độ rủi ro và đề xuất các giải pháp nhằm ổn định mặt bằng giá, hướng tới sự phát triển bền vững của thị trường.

Mới đây nhất, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về dự thảo nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản (Dự thảo Nghị quyết số 66/2025/NQ-CP), một động thái quyết liệt chưa từng có của các cơ quan ban ngành. Dự thảo đề xuất ba cơ chế then chốt: Chính sách minh bạch hóa các giao dịch bất động sản thông qua Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập, Chính sách cho vay đối với người mua nhà ở và Chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Về quan điểm chung, VARS IRE đánh giá rất cao những nỗ lực, quyết tâm và sự sát sao của Lãnh đạo Nhà nước và các cơ quan ban ngành. Sự quyết liệt này được coi là yếu tố then chốt, mang tính quyết định tới mục tiêu phát triển ổn định và bền vững. VARS IRE nhận định, các chính sách đã đi đúng hướng, tập trung vào việc nâng cao tính minh bạch, tạo hành lang pháp lý thuận lợi, gia tăng mức độ an toàn trong giao dịch nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân. Đồng thời, các giải pháp cũng hướng tới mục tiêu tăng nguồn cung nhà ở thương mại có giá phù hợp, góp phần từng bước điều chỉnh mặt bằng giá về mức hợp lý hơn. Tuy nhiên, để bảo đảm các chính sách thực sự phát huy hiệu quả, VARS IRE cho rằng cần có sự cân nhắc “thận trọng và tiếp cận toàn diện” trong quá trình triển khai.

VARS IRE liên tục cảnh báo về mức độ rủi ro và đề xuất các giải pháp nhằm ổn định mặt bằng giá, hướng tới sự phát triển bền vững của thị trường.

Minh bạch hóa và hạn chế tín dụng: Lưỡi dao hai lưỡi

Với chính sách minh bạch hóa các giao dịch bất động sản thông qua Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập, VARS IRE bày tỏ niềm tin mạnh mẽ. Là đơn vị trực tiếp hỗ trợ Bộ Xây dựng triển khai đề án mô hình thí điểm này, VARS IRE tin rằng nếu trung tâm đi vào hoạt động, đảm bảo đúng các tiêu chí đề ra, đây chắc chắn sẽ là một cuộc cách mạng cho ngành bất động sản Việt Nam. Cơ chế hoạt động của trung tâm là tích hợp và định danh tất cả các dữ liệu liên quan trước khi bất động sản được đưa vào giao dịch. Điều này không chỉ đảm bảo tính pháp lý minh bạch, giúp người dân giao dịch thuận tiện hơn mà còn giúp Nhà nước kiểm soát toàn bộ biến động thị trường, từ giá cả, lịch sử giao dịch đến các yếu tố pháp lý. Hiện tại, các thủ tục giao dịch còn rườm rà, kéo dài từ 45-60 ngày. Khi trung tâm được triển khai, các thủ tục này sẽ được thực hiện nhanh chóng, chỉ trong 1-3 ngày, thậm chí tính bằng giờ, giúp giảm thiểu thời gian và chi phí đáng kể. Đây là mô hình đã thành công ở nhiều quốc gia phát triển và hoàn toàn phù hợp với tiến trình chuyển đổi số quốc gia, được xem là điều kiện tất yếu để nâng cao hiệu quả quản lý và tính minh bạch của thị trường.

Tuy nhiên, với chính sách cho vay đối với người mua nhà ở, VARS IRE đưa ra những lưu ý đặc biệt. Chính sách này được coi là then chốt để kích cầu thị trường và giúp người dân tiếp cận nhà ở. Nhưng thực tế đã xuất hiện tình trạng một số nhóm đối tượng lợi dụng chính sách này làm “đòn bẩy tài chính” để “đầu cơ”, “lướt sóng”. Bộ Xây dựng đã đề xuất quy định hạn mức cho vay mua nhà ở thương mại: không quá 50% giá trị hợp đồng đối với khoản vay mua căn nhà thứ hai và không quá 30% đối với khoản vay mua căn nhà thứ ba trở lên. Đề xuất này được kỳ vọng sẽ tác động trực tiếp đến hành vi đầu cơ.

Mặc dù ủng hộ mục tiêu này, VARS IRE nhấn mạnh cần đặc biệt lưu ý không nên đánh đồng nhóm “đầu cơ, lướt sóng” với những người mua nhà thứ hai, thứ ba trở lên vì mục đích chính đáng, như khai thác kinh doanh hợp pháp hoặc tích lũy tài sản cho con cái. Mục đích sử dụng hoàn toàn khác biệt và tính ảnh hưởng đến thị trường cũng khác nhau. Nếu nhóm “đầu cơ, lướt sóng” tạo ra những biến động tiêu cực, thì nhóm mua để đầu tư khai thác hay tích lũy lại có tác động tích cực, làm tăng thanh khoản và thúc đẩy thị trường sôi động hơn. VARS IRE cảnh báo rằng, nếu áp dụng chính sách hạn chế tín dụng một cách đồng loạt, không phân biệt đối tượng, rất có thể sẽ gây hệ quả bất lợi, làm triệt tiêu cả những động lực tích cực của thị trường, khiến thanh khoản bị ảnh hưởng, gây khó khăn cho cả người mua nhà ở thực và các nhà đầu tư chân chính.

Việc kiểm soát cho vay mua nhà theo đề xuất của Bộ Xây dựng có ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản. (Ảnh: Minh họa)

Tìm giải pháp cốt lõi để cân bằng cung cầu thị trường

Về chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, VARS IRE cho rằng đây là giải pháp tác động trực diện đến một trong những nguyên nhân cốt lõi làm gia tăng giá bất động sản: sự mất cân đối cơ cấu sản phẩm. Theo thống kê định kỳ của VARS IRE, cơ cấu sản phẩm hiện nay đang bị lệch pha nghiêm trọng. Trong báo cáo thị trường gần nhất công bố ngày 15/7/2025, căn hộ chung cư cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo trên 60% trong khi phân khúc căn hộ bình dân gần như vắng bóng. Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, căn hộ thương mại giá bình dân đã “biến mất” trong nhiều năm. Sự lệch pha giữa cung và cầu chính là nguyên nhân trực tiếp đẩy giá bán tăng cao, bởi lẽ khi cầu vượt quá cung, giá bị đẩy lên là điều tất yếu.

Mặc dù đánh giá cao định hướng của chính sách, VARS IRE đồng thời lưu ý rằng để chính sách thực sự phát huy hiệu quả cần tạo điều kiện “mở đường” rõ ràng cho doanh nghiệp triển khai trên thực tế. Đặc biệt, việc lấy một số quy định hiện hành trong phát triển nhà ở xã hội làm cơ sở cần được cân nhắc. Bởi lẽ, chính sách nhà ở xã hội hiện nay vẫn còn tồn tại những vướng mắc nhất định mà Chính phủ và các cơ quan ban ngành đang tiếp tục hoàn thiện. VARS IRE cảnh báo cần hết sức thận trọng, tránh để quá trình triển khai vô tình tạo ra một “vòng luẩn quẩn” mới, làm giảm hiệu quả điều tiết thị trường.

Tóm lại, VARS IRE đánh giá cao và ủng hộ quan điểm chỉ đạo quyết liệt của Lãnh đạo Nhà nước và các cơ quan ban ngành trong việc kiểm soát, kiềm chế đà tăng giá bất động sản. Đây là yếu tố có ý nghĩa đặc biệt quan trọng để nắn chỉnh thị trường phát triển theo hướng minh bạch, an toàn và bền vững, đồng thời bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân. Tuy nhiên, các giải pháp được ban hành cần được cân nhắc thận trọng, bảo đảm vừa đạt được mục tiêu điều tiết, vừa tránh những tác động không mong muốn đến thị trường. Quá trình triển khai cần gắn chặt với bối cảnh kinh tế vĩ mô và diễn biến thực tế của thị trường bất động sản, nhằm vừa đáp ứng được yêu cầu ngắn hạn, vừa duy trì sự ổn định và bền vững trong dài hạn.