Thị trường căn hộ Hà Nội mất cân đối, giá đã vượt 75 triệu đồng/m2

Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, sau giai đoạn sụt giảm liên tục từ hơn 20 nghìn căn (2018) xuống chỉ còn khoảng 10 nghìn căn mở bán mới (2023), nguồn cung đã bật tăng trở lại. Tính chung cả năm 2024, Hà Nội ghi nhận khoảng 30 nghìn căn hộ mở bán mới, mức cao nhất trong 5 năm qua. Nửa đầu năm 2025, hơn 10 nghìn căn hộ cũng đã được "bơm" ra thị trường.

Tuy nhiên, vấn đề nằm ở cơ cấu nguồn cung đang ngày càng lệch pha so với nhu cầu thực tế của thị trường. Trong năm 2024, loại hình căn hộ trung cấp (giá 25 - 50 triệu đồng/m2) dần trở nên khan hiếm. Đáng báo động hơn, hơn 95% nguồn cung căn hộ mở bán có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Thậm chí, từ quý III/ 2024 đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản Hà Nội không ghi nhận dự án căn hộ mở bán mới nào có giá dưới 60 triệu đồng/m2.

Nửa đầu năm 2025, tình hình càng trầm trọng hơn khi 60% nguồn cung căn hộ mở bán mới là sản phẩm có giá trên 80 triệu đồng/m2. Ngay cả các dự án căn hộ tại các tỉnh vùng ven Hà Nội cũng có mức giá từ 55 triệu đồng/m2, cho thấy sự lan rộng của mặt bằng giá cao.

Thị trường căn hộ Hà Nội mất cân đối, giá đã vượt 75 triệu đồng/m2. Ảnh minh họa

VARS khẳng định, nguồn cung căn hộ thương mại bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) đã chính thức "tuyệt chủng" tại Hà Nội. Nguồn cung căn hộ trung cấp (25-50 triệu đồng/m2) cũng đang dần co hẹp và có nguy cơ biến mất trong tương lai gần. Thậm chí, các sản phẩm cao cấp có mức giá mở bán mới dưới 60 triệu đồng/m2 cũng ngày càng trở nên hiếm hoi. Thực tế này đẩy thị trường vào trạng thái mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng, làm tăng áp lực lên giá bán, đẩy giấc mơ sở hữu nhà ở xa tầm tay của số đông người dân đô thị, ngay cả với những người có thu nhập trung bình cao.

Theo dữ liệu nghiên cứu của VARS, trong quý II/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán căn hộ chung cư. Giá bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội đã đạt 75,5 triệu đồng/m2, tăng khoảng 7,7% so với quý trước và tăng mạnh 87,7% so với kỳ gốc (2019). Việc các chủ đầu tư mở bán dự án mới với giá cao trên 75 triệu đồng/m2 và tiếp tục chào bán hàng tồn kho với mức giá điều chỉnh nhích lên đã góp phần đẩy mặt bằng giá căn hộ chung cư thứ cấp tăng trở lại. Tuy nhiên, thực tế thanh khoản thứ cấp không có nhiều cải thiện, giao dịch chuyển nhượng căn hộ vẫn chỉ ghi nhận chủ yếu tại các dự án trong đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân về ở, với mức giá khoảng 50 triệu đồng/m2 hoặc các chung cư cao cấp ở khu vực trung tâm.