Thứ ba 01/07/2025 20:24
Hotline: 024.355.63.010
Bất động sản

Đề xuất áp thuế 20% lãi bán bất động sản: Thách thức lớn cho người dân và cơ quan thuế

Trả lời phỏng vấn Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng, đề xuất áp thuế 20% lãi bán bất động sản có thể tạo thách thức lớn cho cả người dân và cơ quan thuế.

Phóng viên: Thời gian gần đây, đề xuất tính thuế thu nhập cá nhân 20% trên phần lãi khi chuyển nhượng bất động sản (BĐS) đang tạo nên nhiều ý kiến trái chiều. Theo ông, đề xuất này liệu có gây khó khăn cho cơ quan thuế khi xác định chi phí đầu vào của 1 giao dịch BĐS, nhất là với những căn nhà mua vào hàng chục năm (chi phí mua BĐS, chi phí môi giới, chi phí cải tạo, chi phí sữa chữa, chi phí lãi vay….)?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành (Luật số 04/2007/QH12, sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 26/2012/QH13) quy định hai phương pháp tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS như sau:

Phương pháp thứ nhất: Thu thuế 2% trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng (Điểm a, Khoản 5, Điều 2, Thông tư 111/2013/TT-BTC);

Phương pháp thứ hai: Thuế suất 25% trên phần thu nhập tính thuế (lãi ròng), áp dụng chủ yếu với cá nhân có đủ tài liệu chứng minh chi phí đầu vào (Điều 14, Thông tư 111/2013/TT-BTC).

Trong thực tiễn, hầu hết các giao dịch chuyển nhượng nhà đất tại Việt Nam đều áp dụng phương pháp 2% trên giá bán, bởi cá nhân thường không đủ chứng từ chứng minh chi phí gốc, nhất là các giao dịch nhà đất hình thành từ nhiều năm trước.

Vừa qua, một số ý kiến đề xuất thay đổi cơ chế thuế chuyển nhượng BĐS theo hướng đánh 20% trên phần lãi – tức chênh lệch giữa giá bán và giá mua (kèm các chi phí hợp lý). Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, đề xuất này có thể đặt ra thách thức lớn cho cả người dân và cơ quan thuế.

Về nguyên tắc, đánh thuế trên phần lãi là hợp lý để bảo đảm tính công bằng – ai thu được lợi mới phải chịu thuế. Tuy nhiên, trong bối cảnh thực tế hiện nay, việc xác định đúng phần lãi là cực kỳ phức tạp.

Đối với các BĐS được mua cách đây 10–20 năm, hoặc được thừa kế, tặng cho – thì giá gốc thường rất thấp hoặc không rõ ràng. Ngoài ra, các chi phí liên quan như: phí môi giới, chi phí cải tạo, sửa chữa, chi phí lãi vay ngân hàng, phí công chứng, lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất… thường không được người dân lưu giữ hoặc hợp thức hóa bằng chứng từ hợp lệ.

Trong khi đó, theo quy định tại Khoản 2, Điều 14, Thông tư 111/2013/TT-BTC, chỉ các khoản chi phí có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp mới được tính là chi phí hợp lệ để khấu trừ khỏi thu nhập chịu thuế.

Chính vì vậy, nếu áp dụng cơ chế “tính đúng lãi, đánh thuế 20%”, thì rất nhiều trường hợp sẽ không chứng minh được chi phí đầu vào, và bị cơ quan thuế áp mức thuế rất cao trên toàn bộ giá bán – điều này không những mất công bằng mà còn dễ dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp.

Đề xuất áp thuế 20% lãi bán bất động sản: Thách thức lớn cho người dân và cơ quan thuế
Đề xuất áp thuế 20% lãi bán bất động sản đang tạo nên nhiều ý kiến trái chiều.

Việc cải cách chính sách thuế BĐS cần bảo đảm nguyên tắc công bằng, minh bạch và khả thi trong thực tiễn. Nếu thiếu các hướng dẫn cụ thể, việc áp dụng thuế 20% trên lãi có thể khiến người dân gặp khó khăn, đồng thời tạo áp lực lớn cho cơ quan thuế. Do đó, cần có lộ trình và giải pháp rõ ràng, thay vì chuyển đổi đột ngột một chính sách đang áp dụng ổn định nhiều năm qua.

Phóng viên: Đề xuất tính thuế thu nhập cá nhân 20% trên phần lãi khi chuyển nhượng BĐS liệu có tạo thêm gánh nặng cho người có nhu cầu mua nhà thật hay không thưa ông, bởi giá nhà có thể tiếp tục tăng?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Đề xuất tính thuế thu nhập cá nhân 20% trên phần lãi khi chuyển nhượng BĐS hướng tới mục tiêu ngăn chặn tình trạng đầu cơ, tăng thu ngân sách Nhà nước và tạo sự công bằng trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế. Tuy nhiên cũng cần nhìn nhận rõ, nếu không thiết kế hợp lý, chính sách này có thể vô tình đẩy giá nhà tăng cao hơn, khiến người có nhu cầu mua nhà để ở thật thêm khó khăn.

Hiện nay, theo quy định tại Điều 17 và Điều 22 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012), người chuyển nhượng BĐS có thể lựa chọn một trong hai cách tính thuế: 1% trên giá chuyển nhượng (áp dụng phổ biến) hoặc 25% trên phần lãi (tức là phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua có hóa đơn, chứng từ hợp lệ).

Thực tế cho thấy đa số người dân không thể chứng minh đầy đủ chi phí đầu vào như chi phí mua từ hàng chục năm trước, chi phí cải tạo, sửa chữa, lãi vay… Do đó, họ thường chấp nhận đóng 1% trên giá bán.

Nếu phương án áp dụng thuế suất cố định 20% trên phần lãi được thông qua, bài toán chi phí đầu vào sẽ trở nên vô cùng phức tạp với cả người dân và cơ quan thuế. Nhiều giao dịch từ cách đây 10–20 năm không còn đủ chứng từ hợp lệ, dẫn đến khó xác định giá vốn; dễ phát sinh khiếu nại, tranh chấp; cản trở giao dịch hợp pháp trên thị trường.

Đặc biệt, khi người bán buộc phải chịu thuế cao hơn, họ sẽ tính toán chuyển phần chi phí này vào giá bán, dẫn đến nguy cơ giá nhà bị đẩy lên và người mua nhà thật – vốn đã khó khăn – lại là người gánh gián tiếp nghĩa vụ thuế đó.

Không những thế, nguy cơ sốt giá ảo, neo giá, giảm thanh khoản có thể quay trở lại nếu chính sách không đi kèm với biện pháp phân loại đối tượng nộp thuế một cách công bằng, minh bạch. Để đảm bảo công bằng và tránh đánh đồng giữa đầu cơ và người dân có nhu cầu nhà ở thực sự, chính sách thuế BĐS cần có các ngoại lệ mang tính nhân văn.

Cụ thể là miễn thuế đối với người chuyển nhượng duy nhất một căn nhà và quyền sử dụng đất ở (đã được quy định tại khoản 1, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC); cân nhắc chính sách hoãn hoặc miễn giảm thuế nếu người bán dùng tiền để mua nhà ở duy nhất mới trong thời gian hợp lý. Bên cạnh đó, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về giá mua – bán, chi phí đầu tư và định giá BĐS minh bạch, để việc xác định phần lãi trở nên khả thi và công bằng.

Nếu không cẩn trọng, chính sách tốt về mặt lý thuyết có thể dẫn đến hiệu ứng ngược, làm méo mó thị trường và đẩy giấc mơ an cư xa khỏi tầm với của người dân.

Phóng viên: Theo ông, nên đánh thuế BĐS như thế nào để vừa hạn chế đầu cơ, vừa thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Hiện nay, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012) quy định người chuyển nhượng BĐS phải nộp 2% trên giá chuyển nhượng (tại Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC). Tuy nhiên, đề xuất áp thuế 20% trên lãi thực (tức giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan) tuy hợp lý về lý thuyết nhưng lại gây khó về thực tiễn.

Nguyên nhân là đa số giao dịch mua nhà đất xảy ra hàng chục năm trước, không còn hồ sơ giá gốc, chi phí môi giới, sửa chữa, cái tạo, lãi vay, lệ phí trước bạ (để tính vào chi phí hợp lệ khi tính thuế). Việc cơ quan thuế đòi hỏi chứng minh những khoản này là điều khó khả thi.

Khi áp dụng thuế cao trên lãi chuyển nhượng, người bán thường sẽ tính vào giá, tức giá nhà sẽ tăng. Chính sách này vô tình áp thuế lên người mua nhà ở thật.

Vì vậy, cần xây dựng một hệ thống thuế phân tầng, bao gồm: đánh thuế lũy tiến theo số lượng BĐS (từ căn nhà thứ 2 trở đi trở lên, mức thuế cao dần để hạn chế ôm hàng); miễn/giảm thuế chuyển nhượng đối với căn nhà duy nhất, đã sở hữu hơn 5 năm; áp thuế tài sản hàng năm với BĐS cao cấp, nhà ở bỏ trống nhiều năm.

Trước khi áp dụng chính sách thuế mới, cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về giá trị BĐS, ghi nhận chi phí giao dịch thực tế, liên thông với hệ thống tài chính, ngân hàng, công chứng, cơ quan địa chính, xây dựng.

Xin trân trọng cảm ơn ông!

Tin bài khác
Có rủi ro từ quy định tính thêm 5,4%/năm tiền sử dụng đất chưa nộp?

Có rủi ro từ quy định tính thêm 5,4%/năm tiền sử dụng đất chưa nộp?

Dự thảo sửa đổi Nghị định 103 quy định mức thu bổ sung 5,4%/năm đối với tiền sử dụng đất chưa nộp đang vấp phải phản ứng từ doanh nghiệp bất động sản. Các nhà đầu tư cảnh báo rủi ro pháp lý và tài chính và đề xuất điều chỉnh chính sách để tránh gây tắc nghẽn thị trường.
Đà Nẵng điều chỉnh giá đất: Mức tăng “sốc” từ 125%–172%

Đà Nẵng điều chỉnh giá đất: Mức tăng “sốc” từ 125%–172%

UBND TP Đà Nẵng ban hành Quyết định 45, điều chỉnh giá đất từ 7-7-2025, tăng mạnh đến 170%. Đường Bạch Đằng lên gần 341 triệu đồng/m², nguồn thu ngân sách bùng nổ, báo hiệu cơ hội và thách thức cho thị trường bất động sản.
Tập đoàn Bcons tổ chức lễ khởi công Dự án Bcons Bình An Đông Tây

Tập đoàn Bcons tổ chức lễ khởi công Dự án Bcons Bình An Đông Tây

Ngày 28/6/2025, sự kiện “Lễ khởi công dự án Bcons Bình An – Đông Tây” là mốc son ghi dấu cho sự phát triển và khẳng định sự gắn bó của Bcons với mảnh đất Bình Dương.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Người dân được lợi gì từ việc phân quyền về cấp xã?

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Người dân được lợi gì từ việc phân quyền về cấp xã?

Theo ông Mai Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), đây là bước đi thiết thực nhằm rút ngắn quy trình, giảm thiểu thủ tục hành chính và tăng tính tiếp cận cho người dân, đặc biệt tại các khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa.
Ngành bán lẻ Việt Nam tăng tốc trở lại với mô hình hiện đại và trải nghiệm

Ngành bán lẻ Việt Nam tăng tốc trở lại với mô hình hiện đại và trải nghiệm

Ngành bán lẻ toàn cầu dần phục hồi, trong đó Việt Nam nổi lên nhờ sự kết hợp giữa công nghệ, trải nghiệm người dùng và mô hình trung tâm thương mại hiện đại.
Giá đất TP. Vinh (Nghệ An) có nơi lên tới 165 triệu đồng/m2

Giá đất TP. Vinh (Nghệ An) có nơi lên tới 165 triệu đồng/m2

Nhiều tuyến phố trung tâm TP. Vinh bất ngờ điều chỉnh giá đất tăng gấp ba lần, có nơi lên tới 165 triệu đồng/m², vượt xa mặt bằng chung toàn tỉnh Nghệ An.
Đòn bẩy tài chính nào giúp người trẻ vượt rào cản mua nhà tại đô thị lớn?

Đòn bẩy tài chính nào giúp người trẻ vượt rào cản mua nhà tại đô thị lớn?

Giấc mơ an cư của người trẻ ngày càng xa vời khi thu nhập không theo kịp giá nhà trên thị trường. Các gói vay ưu đãi vẫn còn nhiều rào cản cần phải tháo gỡ.
Điều chỉnh quy hoạch TP. Hồ Chí Minh đến năm 2040

Điều chỉnh quy hoạch TP. Hồ Chí Minh đến năm 2040

Ngày 25/6, UBND TP. Hồ Chí Minh chính thức công bố Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung thành phố đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060.
Giá nhà leo thang, người trẻ Hà Nội rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan

Giá nhà leo thang, người trẻ Hà Nội rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan

Giá nhà leo thang, nhiều người trẻ tại Hà Nội rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan: Không đủ tiền mua nhà ở, cũng chẳng đủ điều kiện để tiếp cận nhà ở xã hội.
Sắp lựa chọn nhà đầu tư cho dự án sân bay Sa Pa 6.393 tỷ đồng

Sắp lựa chọn nhà đầu tư cho dự án sân bay Sa Pa 6.393 tỷ đồng

Cảng hàng không Sa Pa trị giá hơn 6.393 tỷ đồng sắp gọi vốn. Dự án nghìn tỷ này hứa hẹn thay đổi diện mạo du lịch Lào Cai và mở ra kỷ nguyên mới.
Doanh nghiệp thuê văn phòng không còn quan tâm diện tích, vì sao?

Doanh nghiệp thuê văn phòng không còn quan tâm diện tích, vì sao?

Doanh nghiệp thuê văn phòng đang chuyển mình mạnh mẽ, ưu tiên trải nghiệm nhân viên, tính bền vững và sự linh hoạt, thay vì chỉ tập trung vào diện tích.
TP. Thủ Đức công bố quy hoạch mới: Tầm nhìn cho đô thị tương lai

TP. Thủ Đức công bố quy hoạch mới: Tầm nhìn cho đô thị tương lai

Sau khi ổn định bộ máy, TP.Thủ Đức (TP. Hồ Chí Minh) đã công bố nhiều đề án quy hoạch chiến lược, định hình tương lai phát triển đô thị thông minh, sáng tạo.
Đại gia bất động sản “đổ bộ” là đòn bẩy cho chu kỳ tăng trưởng mới

Đại gia bất động sản “đổ bộ” là đòn bẩy cho chu kỳ tăng trưởng mới

Sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn đang không chỉ tái định vị giá trị bất động sản mà còn tạo ra cực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản.
Cấp xã có thể được ủy quền miễn thuế đất nông nghiệp

Cấp xã có thể được ủy quền miễn thuế đất nông nghiệp

Chính sách ủy quyền miễn thuế đất nông nghiệp cho cấp xã đang nhận được sự quan tâm đặc biệt, giúp đơn giản hóa thủ tục, hỗ trợ nông dân và nâng cao hiệu quả.
TP. Hồ Chí Minh với mục tiêu 20 tỷ USD từ khu công nghiệp sau sáp nhập

TP. Hồ Chí Minh với mục tiêu 20 tỷ USD từ khu công nghiệp sau sáp nhập

Sau khi sáp nhập ba địa phương trọng điểm là Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương và TP. Hồ Chí Minh, các khu chế xuất và khu công nghiệp (KCN) của TP. Hồ Chí Minh đặt mục tiêu thu hút đầu tư lên tới hơn 20 tỷ USD trong giai đoạn 2025 - 2030, với cam kết giải ngân 70% tổng vốn đầu tư đăng ký theo đúng tiến độ.