Thứ ba 02/09/2025 04:54
Hotline: 024.355.63.010
Bất động sản

Đề xuất áp thuế 20% lãi bán bất động sản: Thách thức lớn cho người dân và cơ quan thuế

Trả lời phỏng vấn Tạp chí Doanh nghiệp và Hội nhập, Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng, đề xuất áp thuế 20% lãi bán bất động sản có thể tạo thách thức lớn cho cả người dân và cơ quan thuế.

Phóng viên: Thời gian gần đây, đề xuất tính thuế thu nhập cá nhân 20% trên phần lãi khi chuyển nhượng bất động sản (BĐS) đang tạo nên nhiều ý kiến trái chiều. Theo ông, đề xuất này liệu có gây khó khăn cho cơ quan thuế khi xác định chi phí đầu vào của 1 giao dịch BĐS, nhất là với những căn nhà mua vào hàng chục năm (chi phí mua BĐS, chi phí môi giới, chi phí cải tạo, chi phí sữa chữa, chi phí lãi vay….)?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành (Luật số 04/2007/QH12, sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 26/2012/QH13) quy định hai phương pháp tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS như sau:

Phương pháp thứ nhất: Thu thuế 2% trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng (Điểm a, Khoản 5, Điều 2, Thông tư 111/2013/TT-BTC);

Phương pháp thứ hai: Thuế suất 25% trên phần thu nhập tính thuế (lãi ròng), áp dụng chủ yếu với cá nhân có đủ tài liệu chứng minh chi phí đầu vào (Điều 14, Thông tư 111/2013/TT-BTC).

Trong thực tiễn, hầu hết các giao dịch chuyển nhượng nhà đất tại Việt Nam đều áp dụng phương pháp 2% trên giá bán, bởi cá nhân thường không đủ chứng từ chứng minh chi phí gốc, nhất là các giao dịch nhà đất hình thành từ nhiều năm trước.

Vừa qua, một số ý kiến đề xuất thay đổi cơ chế thuế chuyển nhượng BĐS theo hướng đánh 20% trên phần lãi – tức chênh lệch giữa giá bán và giá mua (kèm các chi phí hợp lý). Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, đề xuất này có thể đặt ra thách thức lớn cho cả người dân và cơ quan thuế.

Về nguyên tắc, đánh thuế trên phần lãi là hợp lý để bảo đảm tính công bằng – ai thu được lợi mới phải chịu thuế. Tuy nhiên, trong bối cảnh thực tế hiện nay, việc xác định đúng phần lãi là cực kỳ phức tạp.

Đối với các BĐS được mua cách đây 10–20 năm, hoặc được thừa kế, tặng cho – thì giá gốc thường rất thấp hoặc không rõ ràng. Ngoài ra, các chi phí liên quan như: phí môi giới, chi phí cải tạo, sửa chữa, chi phí lãi vay ngân hàng, phí công chứng, lệ phí trước bạ, thuế sử dụng đất… thường không được người dân lưu giữ hoặc hợp thức hóa bằng chứng từ hợp lệ.

Trong khi đó, theo quy định tại Khoản 2, Điều 14, Thông tư 111/2013/TT-BTC, chỉ các khoản chi phí có đầy đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp mới được tính là chi phí hợp lệ để khấu trừ khỏi thu nhập chịu thuế.

Chính vì vậy, nếu áp dụng cơ chế “tính đúng lãi, đánh thuế 20%”, thì rất nhiều trường hợp sẽ không chứng minh được chi phí đầu vào, và bị cơ quan thuế áp mức thuế rất cao trên toàn bộ giá bán – điều này không những mất công bằng mà còn dễ dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp.

Đề xuất áp thuế 20% lãi bán bất động sản: Thách thức lớn cho người dân và cơ quan thuế
Đề xuất áp thuế 20% lãi bán bất động sản đang tạo nên nhiều ý kiến trái chiều.

Việc cải cách chính sách thuế BĐS cần bảo đảm nguyên tắc công bằng, minh bạch và khả thi trong thực tiễn. Nếu thiếu các hướng dẫn cụ thể, việc áp dụng thuế 20% trên lãi có thể khiến người dân gặp khó khăn, đồng thời tạo áp lực lớn cho cơ quan thuế. Do đó, cần có lộ trình và giải pháp rõ ràng, thay vì chuyển đổi đột ngột một chính sách đang áp dụng ổn định nhiều năm qua.

Phóng viên: Đề xuất tính thuế thu nhập cá nhân 20% trên phần lãi khi chuyển nhượng BĐS liệu có tạo thêm gánh nặng cho người có nhu cầu mua nhà thật hay không thưa ông, bởi giá nhà có thể tiếp tục tăng?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Đề xuất tính thuế thu nhập cá nhân 20% trên phần lãi khi chuyển nhượng BĐS hướng tới mục tiêu ngăn chặn tình trạng đầu cơ, tăng thu ngân sách Nhà nước và tạo sự công bằng trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế. Tuy nhiên cũng cần nhìn nhận rõ, nếu không thiết kế hợp lý, chính sách này có thể vô tình đẩy giá nhà tăng cao hơn, khiến người có nhu cầu mua nhà để ở thật thêm khó khăn.

Hiện nay, theo quy định tại Điều 17 và Điều 22 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012), người chuyển nhượng BĐS có thể lựa chọn một trong hai cách tính thuế: 1% trên giá chuyển nhượng (áp dụng phổ biến) hoặc 25% trên phần lãi (tức là phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua có hóa đơn, chứng từ hợp lệ).

Thực tế cho thấy đa số người dân không thể chứng minh đầy đủ chi phí đầu vào như chi phí mua từ hàng chục năm trước, chi phí cải tạo, sửa chữa, lãi vay… Do đó, họ thường chấp nhận đóng 1% trên giá bán.

Nếu phương án áp dụng thuế suất cố định 20% trên phần lãi được thông qua, bài toán chi phí đầu vào sẽ trở nên vô cùng phức tạp với cả người dân và cơ quan thuế. Nhiều giao dịch từ cách đây 10–20 năm không còn đủ chứng từ hợp lệ, dẫn đến khó xác định giá vốn; dễ phát sinh khiếu nại, tranh chấp; cản trở giao dịch hợp pháp trên thị trường.

Đặc biệt, khi người bán buộc phải chịu thuế cao hơn, họ sẽ tính toán chuyển phần chi phí này vào giá bán, dẫn đến nguy cơ giá nhà bị đẩy lên và người mua nhà thật – vốn đã khó khăn – lại là người gánh gián tiếp nghĩa vụ thuế đó.

Không những thế, nguy cơ sốt giá ảo, neo giá, giảm thanh khoản có thể quay trở lại nếu chính sách không đi kèm với biện pháp phân loại đối tượng nộp thuế một cách công bằng, minh bạch. Để đảm bảo công bằng và tránh đánh đồng giữa đầu cơ và người dân có nhu cầu nhà ở thực sự, chính sách thuế BĐS cần có các ngoại lệ mang tính nhân văn.

Cụ thể là miễn thuế đối với người chuyển nhượng duy nhất một căn nhà và quyền sử dụng đất ở (đã được quy định tại khoản 1, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC); cân nhắc chính sách hoãn hoặc miễn giảm thuế nếu người bán dùng tiền để mua nhà ở duy nhất mới trong thời gian hợp lý. Bên cạnh đó, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về giá mua – bán, chi phí đầu tư và định giá BĐS minh bạch, để việc xác định phần lãi trở nên khả thi và công bằng.

Nếu không cẩn trọng, chính sách tốt về mặt lý thuyết có thể dẫn đến hiệu ứng ngược, làm méo mó thị trường và đẩy giấc mơ an cư xa khỏi tầm với của người dân.

Phóng viên: Theo ông, nên đánh thuế BĐS như thế nào để vừa hạn chế đầu cơ, vừa thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn: Hiện nay, Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung năm 2012) quy định người chuyển nhượng BĐS phải nộp 2% trên giá chuyển nhượng (tại Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC). Tuy nhiên, đề xuất áp thuế 20% trên lãi thực (tức giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan) tuy hợp lý về lý thuyết nhưng lại gây khó về thực tiễn.

Nguyên nhân là đa số giao dịch mua nhà đất xảy ra hàng chục năm trước, không còn hồ sơ giá gốc, chi phí môi giới, sửa chữa, cái tạo, lãi vay, lệ phí trước bạ (để tính vào chi phí hợp lệ khi tính thuế). Việc cơ quan thuế đòi hỏi chứng minh những khoản này là điều khó khả thi.

Khi áp dụng thuế cao trên lãi chuyển nhượng, người bán thường sẽ tính vào giá, tức giá nhà sẽ tăng. Chính sách này vô tình áp thuế lên người mua nhà ở thật.

Vì vậy, cần xây dựng một hệ thống thuế phân tầng, bao gồm: đánh thuế lũy tiến theo số lượng BĐS (từ căn nhà thứ 2 trở đi trở lên, mức thuế cao dần để hạn chế ôm hàng); miễn/giảm thuế chuyển nhượng đối với căn nhà duy nhất, đã sở hữu hơn 5 năm; áp thuế tài sản hàng năm với BĐS cao cấp, nhà ở bỏ trống nhiều năm.

Trước khi áp dụng chính sách thuế mới, cần hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về giá trị BĐS, ghi nhận chi phí giao dịch thực tế, liên thông với hệ thống tài chính, ngân hàng, công chứng, cơ quan địa chính, xây dựng.

Xin trân trọng cảm ơn ông!

Tin bài khác
Giá nhà đất mới tại TP. Hồ Chí Minh sẽ phụ thuộc vào quy hoạch vùng

Giá nhà đất mới tại TP. Hồ Chí Minh sẽ phụ thuộc vào quy hoạch vùng

Sau khi mở rộng địa giới hành chính, TP. Hồ Chí Minh mới đang bước vào giai đoạn mới với kỳ vọng thiết lập mặt bằng giá nhà ở hợp lý hơn, đặc biệt tại các khu vực vừa được sáp nhập.
Logistics Việt Nam đang bước vào kỷ nguyên linh hoạt và phát triển bền vững

Logistics Việt Nam đang bước vào kỷ nguyên linh hoạt và phát triển bền vững

Báo cáo toàn cầu của Savills chỉ ra chi phí kho vận toàn cầu đang chững lại, giao dịch đầu tư sôi động trở lại và nhu cầu diện tích logistics tiếp tục tăng cao. Doanh nghiệp Việt không chỉ nhìn vào chi phí thuê mà còn cân nhắc tổng chi phí vận hành.
Bộ Xây dựng trả lời 10 đề xuất đầu tư mở rộng cao tốc Bắc - Nam

Bộ Xây dựng trả lời 10 đề xuất đầu tư mở rộng cao tốc Bắc - Nam

10 nhà đầu tư trong nước đã đề xuất dự án mở rộng toàn tuyến cao tốc Bắc - Nam lên 6-8 làn xe, với tổng mức đầu tư sơ bộ lên tới hơn 152.000 tỷ đồng.
Phúc Đạt Group ký kết triển khai dự án nhà ở xã hội Tân Uyên: Cơ hội an cư từ 500 triệu đồng cho người lao động

Phúc Đạt Group ký kết triển khai dự án nhà ở xã hội Tân Uyên: Cơ hội an cư từ 500 triệu đồng cho người lao động

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở của công nhân, người lao động nhập cư và các hộ gia đình trẻ ngày càng trở nên cấp thiết, Phúc Đạt Group đã khởi động dự án Khu nhà ở xã hội cao tầng Phúc Đạt Tân Uyên, mang đến lời giải toàn diện không chỉ cho bài toán an cư mà còn góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững của địa phương.
Tân Uyên: Hành trình từ vùng ven thành trái tim siêu đô thị TP. Hồ Chí Minh mở rộng

Tân Uyên: Hành trình từ vùng ven thành trái tim siêu đô thị TP. Hồ Chí Minh mở rộng

Trong bối cảnh TP. Hồ Chí Minh đẩy mạnh kế hoạch mở rộng thành siêu đô thị, Tân Uyên đang nổi lên như một điểm sáng đầu tư bất động sản với tiềm năng tăng trưởng vượt bậc. Từ một thị xã vùng ven ít được chú ý, nơi đây đang trở thành mắt xích quan trọng trong chuỗi phát triển của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
Chuẩn hóa môi giới bất động sản: Chìa khóa nâng tầm thị trường

Chuẩn hóa môi giới bất động sản: Chìa khóa nâng tầm thị trường

Hội thảo về chuẩn hóa đào tạo và cấp chứng chỉ môi giới bất động sản chỉ ra những điểm nghẽn và đưa ra giải pháp quyết liệt để nâng tầm nghề môi giới.
Biệt thự triệu đô của giới siêu giàu Hà Nội chìm trong biển nước sau bão Kajiki

Biệt thự triệu đô của giới siêu giàu Hà Nội chìm trong biển nước sau bão Kajiki

Dù mưa đã ngớt, nhiều khu đô thị xa hoa như Ngoại giao đoàn, Starlake, Ciputra vẫn chìm trong biển nước, cư dân lo lắng vì hạ tầng chống ngập yếu kém lộ rõ sau bão số 5 Kajiki.
Hải Phòng kêu gọi đầu tư 2 dự án nhà ở xã hội nghìn tỷ đồng

Hải Phòng kêu gọi đầu tư 2 dự án nhà ở xã hội nghìn tỷ đồng

Sở Xây dựng TP. Hải Phòng vừa chính thức phát thông báo mời các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia đăng ký thực hiện hai dự án phát triển nhà ở xã hội tại địa bàn phường An Dương và khu công nghiệp Tân Trường (xã Mao Điền). Đây là động thái nhằm đẩy nhanh tiến độ hiện thực hóa mục tiêu phát triển gần 50.000 căn nhà ở xã hội trên toàn địa bàn thành phố đến năm 2030.
TP. Hồ Chí Minh sẽ lập bảng giá đất mới, áp dụng từ 2026

TP. Hồ Chí Minh sẽ lập bảng giá đất mới, áp dụng từ 2026

TP. Hồ Chí Minh đang gấp rút xây dựng bảng giá đất mới, dự kiến áp dụng từ đầu năm 2026, đánh dấu bước chuyển mình quan trọng trong chính sách quản lý đất đai.
TP. Hồ Chí Minh sẽ định giá lại đất các dự án BT tại Thủ Thiêm

TP. Hồ Chí Minh sẽ định giá lại đất các dự án BT tại Thủ Thiêm

TP. Hồ Chí Minh đang rà soát, xác định lại giá đất thanh toán cho các hợp đồng BT tại Thủ Thiêm, nhằm đảm bảo minh bạch và tuân thủ quy định mới của Chính phủ.
Bất động sản Tân Uyên: 3 kịch bản đầu tư trong nửa cuối năm 2025

Bất động sản Tân Uyên: 3 kịch bản đầu tư trong nửa cuối năm 2025

Nửa cuối năm 2025, Tân Uyên đang "thức giấc" sau khi chính thức gia nhập đại đô thị TP.HCM. Hạ tầng "thay da đổi thịt" từng ngày, hàng nghìn chuyên gia, kỹ sư từ các khu công nghiệp lớn đang tìm kiếm “chốn an cư”, trong khi dòng vốn "nóng bỏng tay" từ thị trường chứng khoán đang tìm đường "đổ bộ" vào bất động sản. Câu hỏi đặt ra không còn là "có nên đầu tư" mà là "đầu tư thế nào cho đúng".
TP. Hồ Chí Minh đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm lần thứ 4

TP. Hồ Chí Minh đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư Thủ Thiêm lần thứ 4

UBND TP. Hồ Chí Minh vừa ban hành kế hoạch tổ chức thực hiện công tác đấu giá 3.790 căn hộ thuộc lô R1, R2, R3, R4, R5 trong khu tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm (phường An Khánh, TP. Thủ Đức) với diện tích 38,4 ha. Đây là lần thứ 4 Thành phố đưa số căn hộ này ra đấu giá sau nhiều năm bị bỏ trống.
Tồn kho bất động sản chạm mốc kỷ lục gần 570.300 tỷ đồng

Tồn kho bất động sản chạm mốc kỷ lục gần 570.300 tỷ đồng

Tính đến cuối quý II/2025, tồn kho bất động sản chạm mốc kỷ lục gần 570.300 tỷ đồng, áp lực giải phóng hàng hóa đang đè nặng lên vai các "ông lớn.
HoREA: Áp dụng bảng giá đất để bồi thường khi thu hồi đất là chưa đủ

HoREA: Áp dụng bảng giá đất để bồi thường khi thu hồi đất là chưa đủ

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, việc cho phép áp dụng bảng giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là chưa đủ mà cần phải cho phép áp dụng đối với trường hợp người thực hiện dự án tự ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Hệ tiện ích “all in one” tại Sun Feliza Suites: Trải nghiệm xa hoa giữa trung tâm phố thị

Hệ tiện ích “all in one” tại Sun Feliza Suites: Trải nghiệm xa hoa giữa trung tâm phố thị

Tọa lạc tại giao lộ vàng phía Tây Hà Nội, Sun Feliza Suites nâng tầm vị thế cao cấp của dự án với điểm nhấn khu vườn Hạnh Phúc và chuỗi tiện ích hạng sang nối liền các tòa căn hộ tại tầng 6. Những không gian độc đáo này được ví như thiên đường trải nghiệm thượng lưu hiếm có giữa Thủ đô sầm uất.
Tải phần mềm kế toán Phân khu DV11 Tây Tựu Thông tin Dự Án Vinhomes mở bánGiá bán Căn Hộ Lumiere Midtown MasteriseGiá bán Shophouse Diamond Sky bao nhiêu Bất Động Sản: https://batdongsan.kiengiang.vn Dự án Vinhomes Làng Vân Đà NẵngTiến độ dự án at saigon riverside A&T Group Vinhomes Royal Island tiến độ dự án alluvia city văn giangWebsite dự án https://meyhomesgalleriahoangmai.com/