Doanh nghiệp thuê văn phòng không còn quan tâm diện tích, vì sao?

Thế hệ trẻ và sự tái định nghĩa “văn phòng lý tưởng”

Thị trường văn phòng tại Việt Nam đang giữ vững sự ổn định đáng kể trong quý I/2025, với tổng nguồn cung đạt 2,33 triệu mét vuông tại Hà Nội và 2,8 triệu mét vuông tại Thành phố Hồ Chí Minh, theo báo cáo mới nhất của Savills. Tuy nhiên, đằng sau những con số vĩ mô đó là một sự chuyển mình sâu sắc, được thúc đẩy bởi sự gia nhập của các thế hệ lao động mới, sự khác biệt giữa các ngành nghề và những kỳ vọng hoàn toàn mới về không gian làm việc.

Đến năm 2034, các thế hệ Millennials, Gen Z và Gen Alpha dự kiến sẽ chiếm khoảng 80% lực lượng lao động tại các nền kinh tế phát triển. Sự hiện diện ngày càng đông đảo của nhóm lao động trẻ này đang tạo ra một áp lực đáng kể đối với các nhà tuyển dụng trong việc tái cấu trúc không gian làm việc. Khác với các thế hệ trước, họ ưu tiên những giá trị như sức khỏe thể chất và tinh thần, cảm giác cộng đồng, phúc lợi toàn diện và sự linh hoạt trong công việc. Kỳ vọng của họ là văn phòng không chỉ là nơi làm việc mà còn phải đóng vai trò hỗ trợ tích cực cho những nhu cầu đa dạng đó.

Tổng diện tích bất động sản đăng ký tham gia một hoặc nhiều chương trình WELL (tính theo tỷ foot vuông) .Nguồn: Nghiên cứu Savills, sử dụng dữ liệu từ Viện Công trình WELL Quốc tế

Tại Việt Nam, xu hướng này thể hiện rõ nét qua nhu cầu ngày càng tăng đối với các tòa nhà văn phòng chất lượng cao. Những không gian này thường có thiết kế mở, tối ưu hóa ánh sáng tự nhiên, trang bị nội thất công thái học và cung cấp các tiện ích hỗ trợ làm việc – thư giãn chất lượng cao.

Bà Lại Thị Như Quỳnh - Phó Giám đốc Bộ phận cho thuê Thương mại Savills Thành phố Hồ Chí Minh - nhận định: "Nếu như đại dịch trước đây đã thúc đẩy sự thay đổi rõ rệt về môi trường làm việc, buộc các doanh nghiệp phải ứng phó và đánh giá lại mục đích của văn phòng một cách hiệu quả, thì ngày nay, mô hình làm việc kết hợp (hybrid) đã trở thành tiêu chuẩn, đặc biệt trong bối cảnh sự gia nhập mạnh mẽ của nhóm thị trường lao động trẻ. Do đó, văn phòng không còn chỉ là nơi làm việc đơn thuần, mà đã trở thành trung tâm để cộng tác, đổi mới, sáng tạo, và là một yếu tố then chốt để thu hút, giữ chân nhân tài".

Tiện ích và bền vững

Xu hướng phát triển bền vững cũng ngày càng chi phối các quyết định thuê văn phòng, đặc biệt là từ khối doanh nghiệp đa quốc gia. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, các doanh nghiệp nước ngoài đã chiếm tới 82% giao dịch thuê mới trong quý I/2025, cho thấy tầm ảnh hưởng lớn của nhóm khách thuê này. Tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương, sự quan tâm đến các tiêu chuẩn xanh đang gia tăng nhanh chóng, kéo theo đó là một mức "green premium" – tức chênh lệch giá thuê giữa tòa nhà có chứng chỉ môi trường (như WELL, LEED, BREEAM hay Green Mark) và các dự án thông thường – dao động trung bình khoảng 10%.

Những chứng nhận này không chỉ là công cụ xây dựng hình ảnh mà còn phản ánh cam kết phát thải ròng bằng không của các doanh nghiệp. Tại Việt Nam, dù mức độ phổ biến của các tiêu chuẩn này còn ở giai đoạn đầu, nhưng xu hướng đã rõ ràng, đặc biệt trong các tòa nhà mới được xây dựng nhằm phục vụ nhóm khách thuê quốc tế.

Một điểm nổi bật khác là nhu cầu của khách thuê ngày càng cao đối với phân khúc văn phòng cao cấp, hướng đến giá trị tinh thần và thể chất của nhân viên. Thay vì chỉ chú trọng đến diện tích hay địa điểm, các doanh nghiệp ngày nay tìm kiếm những không gian đa năng, tiện nghi, mang bản sắc riêng và có khả năng hỗ trợ mục tiêu phát triển văn hóa nội bộ.

Tỷ lệ hiện diện tại văn phòng theo thế hệ. Nguồn: Nghiên cứu Savills

Tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương, đặc biệt là Việt Nam, đang hình thành xu hướng xây dựng các văn phòng kiểu "khu nghỉ dưỡng làm việc" với đầy đủ tiện ích. Những không gian này thường tích hợp phòng gym, khu vực dành cho nhân viên sau sinh (nursing room), khu vực thư giãn, hoặc các khu vực hỗ trợ đa dạng khác nhằm tạo ra một môi trường làm việc thoải mái và toàn diện.

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, giá thuê trung bình đã tăng lên 833.000 VNĐ/m²/tháng (tăng 2% theo quý và 4% theo năm), cho thấy khách thuê sẵn sàng chi trả cao hơn cho những giá trị vượt trội này. Trong khu vực, đặc biệt tại Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore, khái niệm "ultra-prime workplace" – những văn phòng tích hợp cả khu nghỉ dưỡng, không gian sáng tạo, khu chăm sóc sức khỏe – đang nhanh chóng trở thành tiêu chuẩn mới của thị trường hạng A+.

Mô hình làm việc kết hợp (hybrid) tiếp tục tái định hình cách tổ chức không gian văn phòng, nhưng sự triển khai lại rất khác nhau giữa các ngành nghề. Một số công ty tài chính lớn như JP Morgan Chase, Citigroup hay Goldman Sachs đã yêu cầu nhân viên quay lại làm việc toàn thời gian tại văn phòng. Ngược lại, các ngành công nghệ, sản xuất và tư vấn vẫn duy trì chính sách linh hoạt hơn, cho phép nhân viên có thể làm việc từ xa một số ngày trong tuần.

Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy, nhóm ngành Công nghệ thông tin và Truyền thông (ICT) vẫn dẫn đầu nhu cầu thuê văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh, chiếm 35% tổng diện tích thuê mới. Tiếp theo là các nhóm ngành Tài chính – Bảo hiểm – Bất động sản (FIRE) với 14%, sản xuất (13%) và tư vấn (10%).

Doanh nghiệp thuê văn phòng không còn quan tâm diện tích. Ảnh: Internet

Đáng chú ý, Gen Z – nhóm lao động mới nổi – lại có xu hướng dành nhiều thời gian hơn tại văn phòng so với các thế hệ trước, với mức chênh lệch lên tới 12%. Đối với thế hệ này, cơ hội học hỏi, kết nối và được cố vấn trực tiếp tại nơi làm việc là điều thiết yếu cho sự phát triển sự nghiệp. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc sử dụng không gian kém hiệu quả. Trái lại, xu hướng "cao điểm văn phòng" đang hình thành: thứ Ba đến thứ Năm là những ngày có tỷ lệ hiện diện cao, trong khi thứ Hai và thứ Sáu thường vắng hơn. Điều này buộc các doanh nghiệp và chủ đầu tư phải thiết kế lại văn phòng một cách linh hoạt, từ bố trí không gian làm việc theo nhóm, đến điều chỉnh vận hành theo khung giờ cao – thấp điểm, nhằm tối ưu hóa hiệu suất sử dụng không gian.

Mối quan hệ giữa chủ đầu tư và khách thuê cũng đang có sự dịch chuyển đáng kể. Nếu trước đây, việc thuê văn phòng chủ yếu mang tính giao dịch thuần túy, thì hiện nay, hai bên đang tiến tới mô hình hợp tác chiến lược và bền vững hơn. Nhu cầu của khách thuê ngày càng thiên về chất lượng dịch vụ, trải nghiệm và tính linh hoạt, hơn là chỉ quan tâm đến diện tích thuê đơn thuần.

Các chủ đầu tư đang phải thích nghi nhanh chóng, từ việc nới lỏng các điều khoản hợp đồng, tăng cường tiện ích, đến phát triển các dịch vụ giá trị gia tăng nhằm giữ chân khách hàng lâu dài. Bà Lại Thị Như Quỳnh nhấn mạnh: "Trong bối cảnh lực lượng lao động đa thế hệ như hiện nay, và tốc độ thay đổi ngày càng nhanh với cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư, việc hiểu, thích nghi và ứng dụng hiệu quả với những xu hướng mới trong không gian làm việc chính là chìa khóa để các doanh nghiệp – cũng như nhà đầu tư bất động sản thương mại – giữ vững lợi thế cạnh tranh và tăng trưởng bền vững."