Hàng trăm triệu cổ phiếu bất động sản sắp đổ bộ thị trường

Trong bối cảnh huy động vốn từ tín dụng và trái phiếu chưa thực sự sôi động trở lại, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết gần đây đã đẩy mạnh phát hành cổ phiếu để có nguồn lực tái cơ cấu các khoản nợ vay và bổ sung vốn phát triển các dự án. Điều này cũng khiến hàng trăm triệu cổ phiếu bất động sản sắp "đổ bộ" vào thị trường, đồng nghĩa cổ phiếu phần nào cũng sẽ bị "pha loãng".

ĐHĐCĐ thường niên năm 2025 diễn ra hồi 24/4 của CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - Mã: NVL) đã thống nhất đổi phương án phát hành tối đa 200 triệu cổ phiếu riêng lẻ bằng phương án mới là phát hành tối đa 350 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho tối đa 20 nhà đầu tư chuyên nghiệp với giá 10.000 đồng/cp.

Bù lại, tập đoàn hủy phương án phát hành thêm tối đa 1,17 tỷ cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu.

Ngoài phát hành cổ phiếu để huy động vốn, Novaland còn dự kiến phát hành 48,75 triệu cổ phiếu thường ESOP từ nguồn thặng dư vốn cổ phần và 48,75 triệu cổ phiếu ESOP với giá 10.000 đồng/cp.

Chốt phiên 1/7, cổ phiếu NVL đang dừng ở 15.150 đồng/cp.

Như vậy, tổng khối lượng phát hành cho những đợt sắp tới là hơn 97,5 triệu cổ phiếu, tương đương 5% tổng số cổ phiếu đang lưu hành. Thời gian thực hiện dự kiến trong quý II-III/2025.

Sau đợt phát hành, Novaland dự kiến tăng vốn điều lệ lên 20.476 tỷ đồng. Toàn bộ số tiền thu được từ đợt chào bán sẽ được sử dụng cho các mục đích thanh toán một phần các khoản phải trả, các khoản thuế và các khoản phải nộp Nhà nước; thanh toán chi phí lương cho cán bộ nhân viên; chi phí vận hành công ty; bổ sung vốn lưu động của công ty; góp vốn vào công ty con.

Theo lý giải của Novaland, trong lộ trình tái cấu trúc, việc huy động nguồn vốn mới là cơ sở để Tập đoàn có nguồn lực tài chính bổ sung, thực hiện các nghĩa vụ đến hạn và đẩy nhanh tốc độ phục hồi các hoạt động kinh doanh.

Nguồn: Novaland.

Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) cũng lựa chọn tăng vốn điều lệ thông qua phát hành cổ phiếu thưởng và chào bán cổ phiếu riêng lẻ.

Từ ngày 14/1 đến 14/2, Đất Xanh đã triển khai thành công đợt chào bán hơn 150 triệu cổ phiếu với giá 12.000 đồng/cp cho cổ đông hiện hữu. Kết quả, công ty thu về hơn 1.800 tỷ đồng, nâng vốn điều lệ lên hơn 8.726 tỷ đồng. Phần còn lại của đợt chào bán là hơn 10,8 triệu cổ phiếu chưa phân phối đã được bán cho 19 nhà đầu tư cá nhân với cùng mức giá và điều kiện hạn chế chuyển nhượng trong 12 tháng.

Ngày 5/6, Đất Xanh đã hoàn tất chia thưởng 148 triệu cổ phiếu cho 44.003 cổ đông. Tỷ lệ thực hiện quyền là 100:17, tức cổ đông sở hữu 100 cổ phiếu sẽ được nhận 17 cổ phiếu mới phát hành.

Kết thúc cả 2 đợt phát hành, vốn điều lệ của Tập đoàn Đất Xanh vượt mốc 10.200 tỷ đồng.

Ngoài ra, đại hội năm nay của Đất Xanh cũng đã tiếp tục thông qua đợt phát hành riêng lẻ 93,5 triệu cổ phiếu cho nhà đầu tư chiến lược theo phương án từng được thông qua từ năm 2024. Giá phát hành tối thiểu là 18.600 đồng/cp, với mục tiêu bổ sung vốn hoạt động và gia tăng tỷ lệ sở hữu tại các công ty con.

Cổ phiếu DXG đang ở vùng cao nhất 1 năm qua. (Nguồn: TradingView).

Một công ty bất động sản khác cũng đang có kế hoạch tăng vốn trong bối cảnh thị trường chứng khoán đang được dự báo hướng lên vùng 1.450 điểm. Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp - Mã: DIG) dự định tái khởi động kế hoạch chào bán 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 12.000 đồng/cp. Tổng số tiền huy động tối đa 1.800 tỷ đồng, dự kiến thực hiện từ quý III/2025 - IV/2025.

Tổng số tiền thu được từ đợt chào bán dự kiến sẽ được DIC Corp sử dụng vào các mục đích gồm thanh toán mua lại trái phiếu DIG12301 số tiền 600 tỷ đồng; bổ sung vốn đầu tư thực hiện dự án Khu phức hợp Cap Saint Jacques- Giai đoạn 3 (Khối C4); Bổ sung vốn đầu tư thực hiện dự án Khu dân cư thương mại Vị Thanh.

Thực tế trước đó, vào cuối năm 2024, DIC Corp từng có ý định chào bán 200 triệu cổ phiếu cổ đông hiện hữu với giá chào bán 15.000 đồng/cp. Như vậy kế hoạch huy động vốn mới của DIC Corp giảm về cả số lượng và về giá.

CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP HCM (Mã: CII) mới đây cũng đã cho biết vừa nhận được tài liệu báo cáo phát hành cổ phiếu để tăng vốn từ nguồn vốn chủ sở hữu, tỷ lệ 14%.

Theo đó, công ty sẽ thực hiện phát hành cổ phiếu thưởng theo đúng quy định pháp luật hiện hành, tập trung hoàn thành trong quý III. Phương án chia cổ phiếu thưởng đã được cổ đông CII thông qua từ kỳ họp ĐHĐCĐ 2022 nhưng chưa thực hiện vì nhiều lý do.

Tại kỳ họp ĐHĐCĐ năm nay, doanh nghiệp trình điều chỉnh số lượng phát hành tăng từ 33,9 triệu đơn vị lên gần 77 triệu đơn vị do đã tăng vốn điều lệ so với trước đó, tỷ lệ giữ nguyên 14% (cổ đông có 100 cổ phiếu sẽ được thưởng 14 cổ phiếu). Vốn điều lệ dự kiến tăng lên trên 6.240 tỷ đồng.

Theo báo cáo của WiGroup, nhóm phân tích tính toán từ quý III, áp lực đáo hạn trái phiếu đối với ngành bất động sản thực sự sẽ diễn ra mạnh mẽ, với giá trị hơn 71.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong 6 tháng cuối năm nay. Trong năm 2026 và 2027, lượng trái phiếu đáo hạn của ngành đạt lần lượt 93.000 tỷ đồng và 72.000 tỷ đồng.

Việc thanh toán trái phiếu đến hạn sẽ gây áp lực lớn đến dòng tiền của ngành trong thời gian tới, bất kể dòng tiền kinh doanh sẽ có sự cải thiện từ năm 2025 nhờ việc mở bán các dự án mới.

Trong trường hợp áp lực gia tăng, kênh tái cơ cấu nợ thông qua tín dụng ngân hàng và dòng tiền từ hoạt động đầu tư từ chuyển giao dự án sẽ là các phương án được các doanh nghiệp xem xét để giải quyết bài toán về dòng tiền thanh toán cho lượng trái phiếu đáo hạn.

Bên cạnh áp lực thanh toán trái phiếu đáo hạn, các doanh nghiệp ngành bất động sản còn đối diện với áp lực về thanh toán lãi vay. Đây là một trong những áp lực lớn nhất tác động đến lợi nhuận của nhóm doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới.