 |
| Giá bất động sản và thu nhập người dân: Nhìn từ dữ liệu thay vì cảm xúc |
Theo đó, tỷ lệ giá nhà/GDP bình quân đầu người được xem là chỉ báo tham chiếu ở cấp độ vĩ mô, phản ánh xu hướng dài hạn thay vì khả năng chi trả tuyệt đối của từng cá nhân. Việc đặt giá bất động sản trong tương quan với thu nhập, lạm phát và bối cảnh kinh tế từng giai đoạn sẽ giúp nhìn rõ hơn bản chất của bài toán nhà ở tại Việt Nam.
Cung tăng nhưng giá vẫn leo thang
Năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận sự phục hồi về nguồn cung sau giai đoạn trầm lắng 2022–2024. Tổng nguồn cung căn hộ tại TP HCM và các tỉnh giáp ranh ước đạt 25.000–30.000 căn, cao hơn năm trước. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn tiếp tục xu hướng đi lên.
Ở phân khúc căn hộ hạng C – gắn với nhu cầu ở thực – giá trung bình năm 2025 khoảng 45 triệu đồng/m², tăng hơn 7% so với mức 42 triệu đồng/m² năm 2024. Theo ông Nguyễn Hoàng, mức tăng này không đột biến, thậm chí tương đồng các năm trước, trong bối cảnh kinh tế tăng trưởng trên 8%, thu nhập bình quân đầu người đạt hơn 5.070 USD, đồng thời chi phí vốn và chi phí đầu vào đều gia tăng.
Giai đoạn 2022–2024, chính sách tiền tệ thắt chặt, room tín dụng bị kiểm soát và lãi suất tăng mạnh. Trong bối cảnh đó, việc giá nhà không giảm sâu cho thấy yếu tố chi phí đầu vào và cấu trúc nguồn cung có tác động lớn hơn chu kỳ tín dụng ngắn hạn.
Điểm mấu chốt nằm ở cơ cấu nguồn cung. Phần lớn nguồn cung mới năm 2025 tập trung tại các địa phương giáp ranh TP HCM như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), chủ yếu ở phân khúc hạng C và B. Trong khi đó, tại TP HCM cũ, nguồn cung lại nghiêng về phân khúc trung – cao cấp, còn căn hộ hạng C gần như vắng bóng.
Điều này tạo ra nghịch lý: tổng cung tăng nhưng không đúng phân khúc và vị trí có nhu cầu ở thực. Theo chuyên gia, đây là khác biệt quan trọng giữa “tăng tổng lượng cung” và “tăng cung hiệu quả”.
Ngoài ra, giá nhà còn chịu tác động từ việc thiết lập mặt bằng giá mới, chi phí đất đai – vật liệu – tài chính tăng, cùng yếu tố tâm lý thị trường. Nửa đầu năm 2025, thông tin sáp nhập địa giới và các cơn sốt cục bộ đã đẩy kỳ vọng giá lên cao hơn thực tế.
Một yếu tố khác là chiến lược bán hàng của chủ đầu tư. Việc sử dụng “booking thăm dò” để kiểm tra mức chấp nhận giá, thậm chí xuất hiện booking ảo, khiến tín hiệu cung – cầu bị méo mó, tạo ra sức mua danh nghĩa không phản ánh nhu cầu thực.
Góc nhìn 10 năm về giá nhà và thu nhập
Phân tích dữ liệu giai đoạn 2016–2025 cho thấy mối quan hệ giữa giá nhà và thu nhập không biến động đột biến như nhiều nhận định cảm tính.
Giai đoạn 2016–2020, căn hộ hạng C chiếm khoảng 45–50% tổng nguồn cung tại TP HCM. Trong 5 năm, giá phân khúc này tăng khoảng 67%, tương đối tương đồng với tốc độ tăng thu nhập bình quân đầu người.
Năm 2020, một căn hộ hạng C 60 m² với giá khoảng 1,8 tỷ đồng (80.000 USD) tương đương khoảng 21,5 lần GDP bình quân đầu người (3.500 USD).
Giai đoạn 2021–2025, thu nhập bình quân đầu người tăng khoảng 30%, từ 3.874 USD lên 5.070 USD. Giá căn hộ hạng C điển hình tăng từ 35 lên 45 triệu đồng/m². Một căn hộ 60 m² năm 2025 có giá khoảng 2,7 tỷ đồng (102.000 USD), tương đương khoảng 20,1 lần thu nhập bình quân đầu người – thấp hơn mức 21,5 lần của năm 2020.
Theo ông Nguyễn Hoàng, điều này cho thấy trong dài hạn, tỷ lệ giá nhà/thu nhập không tăng đột biến. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở phân bổ thu nhập và sự dịch chuyển không gian của nguồn cung.
Khi nhà ở giá phải chăng bị đẩy ra khỏi đô thị lõi, chi phí cơ hội về thời gian di chuyển, hạ tầng và dịch vụ công tăng lên, khiến “chi phí sở hữu thực tế” cao hơn so với chỉ số giá nhà/GDP. Áp lực lớn nhất vì vậy không chỉ đến từ giá nhà tăng, mà từ sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tại khu vực trung tâm.
Bài toán khả năng chi trả đến năm 2030
Ở các quốc gia đang phát triển, mức giá nhà quanh ngưỡng 8–10 lần GDP bình quân đầu người thường được xem là hợp lý. Khi tỷ lệ này kéo dài trên 15–20 lần, rủi ro không chỉ thuộc về thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng tới ổn định vĩ mô và an sinh xã hội.
Giả định GDP bình quân đầu người của Việt Nam đạt khoảng 7.500 USD vào năm 2030, khả năng chi trả nhà ở sẽ phụ thuộc lớn vào tốc độ tăng giá bất động sản và ổn định tỷ giá.
Trong kịch bản tích cực, nếu giá căn hộ hạng C tăng khoảng 5% mỗi năm, đến năm 2030 đơn giá có thể đạt 58–60 triệu đồng/m². Một căn hộ 60 m² khi đó khoảng 3,5 tỷ đồng, tương đương 125.000 USD, với tỷ lệ giá nhà/thu nhập khoảng 16–17 lần.
Ngược lại, nếu giá tăng 8% mỗi năm, đơn giá có thể lên 65–70 triệu đồng/m², đẩy giá một căn hộ 60 m² vượt 4 tỷ đồng. Khi đó, tỷ lệ giá nhà/thu nhập có thể quay lại vùng 18–21 lần – tiệm cận ngưỡng rủi ro về khả năng chi trả.
Dữ liệu 2016–2025 cho thấy mối liên hệ rõ giữa sức mua và tốc độ tăng giá. Khi tỷ lệ hấp thụ đạt 75–85% (2016–2020), giá tăng khoảng 60% sau 5 năm. Khi sức mua giảm xuống 50–60% (2021–2025), giá chỉ tăng khoảng 31%.
Từ tương quan này, để giữ tốc độ tăng giá quanh 20% trong 5 năm tới, nguồn cung cần tăng khoảng 40–50% so với giai đoạn trước, đồng thời tập trung vào nhà ở xã hội, căn hộ hạng C và B gắn với quy hoạch đô thị vệ tinh, mô hình phát triển TOD tại vùng ven.
Kiểm soát tốc độ tăng
Theo ông Nguyễn Hoàng, giá bất động sản tăng theo thời gian là quy luật bình thường của nền kinh tế. Vấn đề không nằm ở việc giảm giá tuyệt đối, mà ở khả năng kiểm soát tốc độ tăng sao cho phù hợp với thu nhập người dân.
Nếu cấu trúc nguồn cung tiếp tục lệch về phân khúc trung – cao cấp, trong khi nhà ở vừa túi tiền bị đẩy ra xa trung tâm, khả năng chi trả thực tế vẫn sẽ suy giảm ngay cả khi tỷ lệ giá nhà/GDP không tăng đột biến.
Giai đoạn 2025–2030 vì vậy không chỉ là câu chuyện hạn chế đầu cơ, mà là tái cấu trúc nguồn cung theo hướng hiệu quả xã hội. Nếu không thực hiện được điều này, rủi ro lớn nhất không phải bong bóng giá, mà là sự bào mòn dần cơ hội an cư của tầng lớp trung lưu – nền tảng của một thị trường bất động sản phát triển bền vững.
