TP.HCM: TOD thúc đẩy đô thị mở rộng về phía đông

Metro line 1 tại TP.HCM.

Hành trình phát triển của TOD

Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra với tốc độ chóng mặt ở Châu Á, mô hình “Phát triển định hướng giao thông công cộng” (Transit-Oriented Development - TOD) đã nổi lên như một trong những xu hướng quy hoạch đô thị quan trọng nhất của thế kỷ 21.

Theo Tiến sĩ Chua Yang Liang - Giám đốc bộ phận Nghiên cứu JLL Đông Nam Á - thuật ngữ "TOD" chính thức được nhà thiết kế đô thị người Mỹ là Peter Calthorpe đặt ra vào năm 1993, với ý tưởng cốt lõi: đặt nhà ở, khu bán lẻ và các tiện ích cộng đồng trong phạm vi đi bộ thoải mái từ ga giao thông công cộng, và thiết kế toàn bộ khu phố ưu tiên con người chứ không phải xe cơ giới.

Ở Châu Á, khái niệm TOD đã xuất hiện sớm hơn nhiều tại các thành phố có mật độ dân cư cao như: Singapore và Hong Kong (Trung Quốc).

Bất động sản Việt Nam: Từ truyền thống đến TOD

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc, Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, ban đầu, khái niệm TOD - với định nghĩa nhấn mạnh phát triển đô thị kết nối với các ga giao thông công cộng trong phạm vi đi bộ 01km - chưa thực sự tạo được sức hút mạnh mẽ tại Việt Nam.

Tuy nhiên, trong hơn một thập kỷ xây dựng các tuyến metro, cả 02 thành phố lớn nhất của Việt Nam đều ghi nhận thị trưởng động bất động sản diễn ra sôi nổi với hàng loạt dự án xuất hiện dọc theo các tuyến đường sắt đô thị này.

Diễn biến giá căn hộ tại các khu phát triển dọc theo tuyến metro đầu tiên ở TP.HCM và Hà Nội. Nguồn: Nghiên cứu JLL.

Bà Phan Thị Ánh Đào - Trưởng phòng cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam - cho hay, theo báo cáo của JLL Việt Nam, các dự án nằm trong phạm vi 10 phút đi bộ từ nhà ga metro hiện chiếm 14-16% tổng nguồn cung bất động sản thương mại và 4-9% nguồn cung nhà ở ở cả 02 thị trường.

Các dự án bất động sản liền kề ga metro cũng ghi nhận tốc độ tăng giá đáng kể sau khi các tuyến metro chính thức đi vào hoạt động, mức tăng giá khoảng 200-250 USD/m2 trong một năm. Điều này tương đương với tỷ lệ tăng trưởng hàng năm ấn tượng 8% đối với bất động sản liền kề metro, cao gấp đôi so với mức tăng 4% của trung bình thị trường tại TP.HCM trong năm 2025.

Tại Hà Nội, sự chênh lệch này còn rõ rệt và ấn tượng hơn nữa. Các dự án gần metro đã ghi nhận mức tăng giá 19% so với mức trung bình thị trường chỉ 12% trong năm 2022, theo JLL.

Xu hướng phát triển và định hướng tương lai

Tại TP.HCM, các dự án TOD đã thúc đẩy sự mở rộng đô thị chưa từng có về phía đông, vượt ra ngoài lõi đô thị truyền thống để tiến vào khu vực chưa được phát triển cho đến đường vành đai 3. Trong khi đó, khu vực hành lang phía tây nằm giữa đường vành đai 2 và 3 vẫn phần lớn chưa được khai thác do chưa có cú hích hạ tầng.

Bản đồ hiện trạng nguồn cung các dự án nhà ở và thương mại tại TP.HCM. Nguồn: Nghiên cứu JLL.

Từ năm 2025 trở đi, Chính phủ Việt Nam đã áp dụng TOD như một giải pháp để giảm sự tập trung dân cư ở các khu vực nội thành. Theo đó, các nhà phát triển bất động sản đã tiếp cận bằng các dự án Khu đô thị tích hợp, và tạo ra các tiện ích thương mại và giải trí riêng.

Cách tiếp cận này tỏ ra đặc biệt có giá trị đối với các dự án ở khu vực phía tây thành phố, nơi sự phát triển dân cư vẫn chưa mở rộng một cách tự nhiên ra ngoài ranh giới đường vành đai 2.

Số lượng và quy mô các đô thị lớn trong tương lai dọc theo Vành đai 3 và 4 tại TP.HCM. Nguồn: Nghiên cứu JLL.

Trong thời gian tới, ứng dụng của TOD ở Việt Nam có thể vượt ra khỏi hệ thống đường sắt và gắn với các phương tiện giao thông công cộng đường bộ như xe buýt nhanh (Bus Rapid Transit - BRT).

“Về bản chất, TOD hướng đến việc tạo ra các cộng đồng đa chức năng, dễ dàng đi bộ, tập trung quanh các trung tâm giao thông công cộng chất lượng cao, bất kể công nghệ nền tảng là gì”, bà Trang nhấn mạnh.

Chính quyền địa phương đã nhận ra rằng TOD không chỉ là một xu hướng phát triển bất động sản mà còn là công cụ chính sách quan trọng để định hướng tăng trưởng đô thị bền vững.

Các chuyên gia JLL nhấn mạnh rằng, các dự án TOD thành công cần được xây dựng trên 04 trụ cột cơ bản: kết nối, giao thông phi cơ giới, tiện ích, và phát triển bất động sản phức hợp. Những khu đô thị này cần được bổ sung các tiện ích chiến lược, thu hút lưu lượng người đi bộ từ nhà ga đến dự án của mình, thay vì chỉ tập trung phục vụ độc quyền cho cư dân dự án.