Hai trụ cột dẫn dắt thị trường bất động sản năm 2026

Theo đánh giá của Savills, năm 2026, triển vọng kinh tế vĩ mô tiếp tục là yếu tố có tác động lớn nhất đến thị trường bất động sản toàn cầu. Ông Paul Tostevin, Giám đốc Savills World Research, cho biết xu hướng lãi suất dần hạ về mức trung tính đang tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư và nhu cầu thuê, dù mặt bằng lãi suất mới vẫn cao hơn giai đoạn trước năm 2020, khiến chi phí vốn tiếp tục là thách thức đối với các dự án mới.

Tuy nhiên, khi thị trường đã thích nghi tốt hơn với môi trường lãi suất cao, dòng vốn đầu tư đang quay trở lại rõ nét, song hành với sự phục hồi của nhu cầu từ khối doanh nghiệp. Savills dự báo tổng giá trị giao dịch đầu tư bất động sản toàn cầu có thể vượt mốc 1.000 tỷ USD trong năm 2026 – mức cao nhất kể từ năm 2022.

Hai trụ cột dẫn dắt thị trường bất động sản năm 2026

Bên cạnh yếu tố kinh tế, công nghệ, đặc biệt là trí tuệ nhân tạo (AI), đang nổi lên như một động lực định hình thị trường bất động sản toàn cầu. AI không chỉ làm thay đổi cấu trúc lao động và chiến lược sử dụng văn phòng, mà còn thúc đẩy làn sóng phát triển các trung tâm dữ liệu và hạ tầng số. Trong quản lý và vận hành bất động sản, AI giúp tối ưu chi phí, nâng cao hiệu suất và hỗ trợ các mô hình vận hành thông minh trong dài hạn.

Song song với công nghệ, yếu tố con người vẫn giữ vai trò trung tâm trong việc tạo lập nhu cầu. Dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa cao tiếp tục là động lực tăng trưởng tại nhiều thị trường mới nổi như Ấn Độ, Saudi Arabia và Việt Nam. Trong khi đó, các trung tâm toàn cầu như Dubai hay Abu Dhabi hưởng lợi từ dòng di cư và tích lũy tài sản, kéo theo nhu cầu về nhà ở chất lượng cao, bán lẻ trải nghiệm và văn phòng hạng tốt.

Ở chiều ngược lại, áp lực về môi trường và các quy định liên quan đến phát thải ngày càng gia tăng. Các tiêu chuẩn về hiệu suất năng lượng, báo cáo khí hậu tại châu Âu, Australia và nhiều thị trường khác khiến chi phí tuân thủ tăng lên, đồng thời làm gia tăng sự phân hóa giữa các tài sản đạt chuẩn và không đạt chuẩn. Bên cạnh đó, căng thẳng địa chính trị, chính sách bảo hộ và xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục tác động mạnh đến bất động sản công nghiệp và logistics, nhất là trong bối cảnh các chiến lược “China+1” và onshoring được đẩy mạnh.

Từ những chuyển động toàn cầu đó, Việt Nam được đánh giá là một trong những điểm sáng của khu vực nhờ các động lực nội tại ngày càng rõ nét. Năm 2025 đánh dấu bước ngoặt quan trọng khi tăng trưởng GDP vượt 8%, trong đó công nghiệp và công nghệ cao đóng vai trò động lực chủ đạo. Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng nâng cao giá trị gia tăng đang giúp Việt Nam dần thoát khỏi mô hình sản xuất thâm dụng lao động.

Các lĩnh vực như điện tử, bán dẫn, năng lượng tái tạo và công nghiệp công nghệ cao tiếp tục thu hút dòng vốn FDI chất lượng, qua đó nâng cấp chuỗi giá trị sản xuất và củng cố vị thế của Việt Nam như một trung tâm sản xuất chiến lược tại ASEAN. Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, những chuyển động này đã tạo nền tảng vững chắc cho sự phục hồi của thị trường bất động sản từ cuối năm 2025 và mở ra triển vọng tích cực cho năm 2026.

Trong bức tranh đó, bất động sản công nghiệp được dự báo tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, với nhu cầu tập trung vào đất khu công nghiệp tại các trung tâm sản xuất trọng điểm như Bắc Ninh, Hải Phòng, Đồng Nai. Cùng với đó là sự mở rộng nhanh của mô hình nhà xưởng xây sẵn, kho vận hiện đại và các khu logistics gắn với cảng biển, sân bay và hệ thống cao tốc, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của các nhà sản xuất và doanh nghiệp logistics.

Ở phân khúc nhà ở, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực được đánh giá là động lực tăng trưởng bền vững của thị trường. Phân khúc căn hộ trung cấp, nhà ở giá hợp lý và các khu đô thị vệ tinh dọc theo các trục hạ tầng mới được hưởng lợi trực tiếp từ quá trình đô thị hóa và sự gia tăng lực lượng lao động tại các trung tâm công nghiệp.

Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng nhanh cũng tiềm ẩn nguy cơ hình thành các “điểm nóng” cục bộ, đặc biệt tại các đô thị lớn, nơi giá nhà có xu hướng tăng nhanh hơn thu nhập. Để kiểm soát rủi ro, các chuyên gia cho rằng cần sự phối hợp đồng bộ giữa chính sách đất đai minh bạch, mở rộng nguồn cung nhà ở phù hợp, kiểm soát tín dụng và định hướng phát triển không gian đô thị theo hướng vệ tinh.

Ở góc độ chính sách, việc triển khai các nghị quyết về phát triển kinh tế tư nhân, đặc biệt là Nghị quyết 68, đang mở ra cơ hội lớn cho doanh nghiệp trong nước tham gia sâu hơn vào các dự án hạ tầng và khu công nghiệp quy mô lớn. Các cải cách về thủ tục hành chính, tiếp cận đất đai và đa dạng hóa nguồn vốn được kỳ vọng sẽ giúp giải phóng nguồn lực xã hội, nâng cao năng lực triển khai dự án và củng cố niềm tin của nhà đầu tư.

Dù triển vọng tích cực, ông Matthew Powell lưu ý rằng để duy trì đà tăng trưởng bền vững trong năm 2026 và những năm tiếp theo, Việt Nam cần tiếp tục thu hút FDI chất lượng cao, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất xanh. Điều này đòi hỏi khung chính sách rõ ràng, ưu đãi có chọn lọc, đầu tư mạnh vào năng lượng tái tạo, phát triển hạ tầng khu công nghiệp xanh và nâng cao chất lượng nguồn nhân lực, qua đó tạo nền tảng dài hạn cho thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững.