Gu của nhà đầu tư bất động sản 2026

Gu của nhà đầu tư bất động sản 2026 phân hóa rõ nét trong hành vi và động lực mua

Tại sự kiện chuyên ngành do Dat Xanh Services – FERI tổ chức mới đây, ông Nguyễn Thái Bình – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đông Tây Land đã chia sẻ những quan sát sâu sắc về sự phân hóa rõ nét trong hành vi và động lực mua bất động sản tại Việt Nam, đặc biệt giữa hai khu vực miền Bắc và miền Nam.

Chiến lược kinh doanh cần thích ứng theo vùng miền

Theo ông Bình, trong hai năm trở lại đây, thị trường bất động sản miền Bắc đã cho thấy sức mua mạnh mẽ, trái ngược hoàn toàn với bức tranh của thị trường phía Nam. Dù từng có lo ngại về mức giá quá cao, thực tế cho thấy giá BĐS tại miền Bắc không những không giảm mà còn tiếp tục tăng, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

Nhiều dự án tại Hà Nội và các vùng lân cận ghi nhận tỷ lệ chọi 1/15 – nghĩa là 15 khách hàng cạnh tranh cho một sản phẩm. Ngay cả khi giá bán vượt 100 triệu đồng/m², sản phẩm vẫn tiêu thụ hết ngay khi mở bán. Thị trường này đang cho thấy tâm lý đầu tư mạnh mẽ và quyết định mua diễn ra với tốc độ rất nhanh, có giao dịch lên tới gần 10 tỷ đồng chỉ sau một ngày tư vấn.

Ngược lại, thị trường miền Nam đang diễn biến thận trọng hơn. Người mua chủ yếu tìm kiếm bất động sản phục vụ nhu cầu thực – để ở, cho thuê hoặc tích lũy dài hạn. Tâm lý đầu cơ và giao dịch "lướt sóng" gần như biến mất. Các doanh nghiệp phải kéo dài chu kỳ chăm sóc khách hàng, có thể mất 2–3 tháng để chốt một giao dịch.

Sự khác biệt rõ rệt trong động lực và hành vi mua bất động sản đặt ra yêu cầu doanh nghiệp phải thay đổi chiến lược tiếp cận. “Không thể áp dụng một công thức bán hàng chung cho mọi thị trường”, ông Bình nhận định. Theo ông, thời kỳ dòng tiền “mưa đều” đã qua, các doanh nghiệp cần phân tích kỹ đặc điểm vùng miền để tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh.

Dự báo xu hướng thị trường BĐS giai đoạn 2025–2026

Bước sang năm 2025, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục quá trình phục hồi và bước vào giai đoạn tăng trưởng ổn định. Ông Bình cho rằng đây là năm bản lề, mở đường cho xu hướng phát triển bền vững hơn trong giai đoạn 2026–2030.

Khác với chu kỳ nóng sốt 2016–2019, giai đoạn sắp tới sẽ chứng kiến sự tăng trưởng có chọn lọc, tập trung vào những sản phẩm có giá trị thực, pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác rõ ràng. Dòng tiền sẽ phân bổ có chọn lọc, thay vì lan tỏa đồng loạt.

Căn hộ được dự báo tiếp tục là phân khúc chủ đạo trong năm 2026. Tại TP.HCM, hai khu vực đáng chú ý là trung tâm thành phố (với các dự án cao cấp, giữ giá ổn định) và Bình Dương (nơi đang có nguồn cung lớn và tỷ lệ hấp thụ cao).

Nhà thấp tầng vẫn là sản phẩm hấp dẫn tại một số khu vực phía Nam và phía Tây TP.HCM, đặc biệt tại Long An, nơi có sự tham gia của nhiều chủ đầu tư lớn. Tuy nhiên, các dự án nhỏ lẻ thiếu hệ sinh thái vẫn gặp khó khăn trong việc chốt giao dịch.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, năm 2026 được kỳ vọng có tỷ lệ hấp thụ ổn định nếu sản phẩm đáp ứng đủ ba yếu tố: gần đô thị lớn, pháp lý rõ ràng và năng lực vận hành tốt từ chủ đầu tư. Theo ông Bình, nguyên nhân khiến nhiều sản phẩm nghỉ dưỡng gặp khó trong thời gian qua không phải do thiếu nhu cầu, mà vì người mua ngày càng thận trọng với rủi ro vận hành và khai thác.

Kết lại, CEO Đông Tây Land nhấn mạnh: "Thị trường bất động sản sắp tới sẽ phân hóa mạnh theo khu vực, phân khúc và chủ đầu tư. Nhà đầu tư không còn mua theo kỳ vọng 'sóng giá', mà sẽ hướng đến giá trị sử dụng thật và dòng tiền thật."

Đây cũng là thời điểm doanh nghiệp cần tái định vị chiến lược, chuẩn bị nền tảng vững chắc để thích ứng với xu hướng đầu tư ngày càng bài bản, dài hạn và minh bạch hơn.