TS. Cấn Văn Lực: Doanh nghiệp bất động sản buộc tái cấu trúc để tồn tại

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV cho rằng thách thức lớn nhất hiện nay không còn nằm ở câu chuyện “có vốn hay không”, mà là doanh nghiệp có đủ năng lực thích nghi với mặt bằng lãi suất mới hay không. Theo ông, sự thay đổi của môi trường tiền tệ đang buộc các doanh nghiệp bất động sản phải tái cấu trúc toàn diện, từ chiến lược tài chính, danh mục dự án đến cơ cấu sản phẩm.

Một trong những điểm đáng chú ý là dòng tín dụng bất động sản vẫn tăng trưởng mạnh trong năm qua. Tín dụng toàn lĩnh vực ước tăng khoảng 22%, cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng tín dụng chung của hệ thống ngân hàng là 14,5%. Trong đó, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng tới 24%, còn cho vay mua, sửa chữa nhà ở tăng khoảng 14,5%. Những con số này cho thấy bất động sản vẫn là lĩnh vực hút vốn lớn, giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV. (Ảnh: Phan Chính)

Tuy nhiên, đằng sau bức tranh tăng trưởng tín dụng là áp lực ngày càng rõ nét từ lãi suất. Khi tốc độ tăng huy động vốn chỉ đạt khoảng 14%, thấp hơn tốc độ cho vay, hệ thống ngân hàng buộc phải điều chỉnh tăng lãi suất để đảm bảo thanh khoản. TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh, mặt bằng lãi suất mới đã hình thành và sẽ không dễ đảo chiều trong ngắn hạn. Đây là yếu tố mà doanh nghiệp bất động sản buộc phải chấp nhận như một “luật chơi mới”.

Theo phân tích của ông, bất động sản không nằm trong nhóm lĩnh vực được ưu tiên tín dụng, ngoại trừ nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp. Điều này đồng nghĩa với việc các dự án nhà ở thương mại, đặc biệt là phân khúc cao cấp và nghỉ dưỡng, sẽ phải đối mặt với điều kiện vay vốn khắt khe hơn, chi phí tài chính cao hơn và áp lực dòng tiền lớn hơn so với giai đoạn trước.

Ngoài tín dụng ngân hàng, các kênh dẫn vốn khác như FDI và trái phiếu doanh nghiệp cũng cho thấy những gam màu sáng – tối đan xen. Trong năm qua, vốn FDI đăng ký mới và bổ sung vào bất động sản đạt khoảng 6,3 tỷ USD, chiếm 20% tổng vốn FDI vào Việt Nam. Mức giải ngân gần 2 tỷ USD phản ánh niềm tin dài hạn của nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường Việt Nam, đặc biệt ở các phân khúc khu công nghiệp, logistics và đô thị quy mô lớn.

Ở kênh trái phiếu, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành khoảng 123,5 nghìn tỷ đồng, tăng 40% so với năm trước. Dù vậy, TS. Cấn Văn Lực cảnh báo không nên quá lạc quan. Tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 20% tổng dư nợ toàn hệ thống – mức tiệm cận ngưỡng rủi ro nếu không được quản trị chặt chẽ. Việc một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu để đảo nợ hoặc duy trì các dự án kém hiệu quả có thể tạo ra rủi ro dây chuyền cho thị trường tài chính.

Trước bối cảnh đó, TS. Cấn Văn Lực đưa ra những khuyến nghị mang tính “sống còn” cho doanh nghiệp bất động sản. Trước hết, doanh nghiệp cần nâng cao năng lực dự báo và quản trị rủi ro, đặc biệt là rủi ro lãi suất và dòng tiền. Việc thiếu kịch bản tài chính linh hoạt sẽ khiến doanh nghiệp dễ rơi vào thế bị động khi chi phí vốn tăng.

Thứ hai, cần chấm dứt tư duy đầu tư dàn trải. Theo ông, không ít doanh nghiệp cùng lúc triển khai hàng chục dự án, phụ thuộc lớn vào vốn vay và trái phiếu. Khi thị trường thuận lợi, mô hình này có thể che giấu rủi ro, nhưng khi điều kiện tài chính siết chặt, nguy cơ đứt gãy thanh khoản sẽ bộc lộ rất nhanh. Doanh nghiệp cần tập trung nguồn lực vào các dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng tiêu thụ tốt và phù hợp nhu cầu thị trường.

Thứ ba, tái cấu trúc sản phẩm là yêu cầu bắt buộc. TS. Cấn Văn Lực cho rằng thị trường đang dư thừa nguồn cung cao cấp nhưng thiếu trầm trọng nhà ở trung cấp và nhà ở xã hội. Việc dịch chuyển sang các phân khúc phục vụ nhu cầu thực không chỉ giúp doanh nghiệp cải thiện thanh khoản mà còn dễ tiếp cận hơn với các chính sách hỗ trợ tín dụng từ Nhà nước.

Ở góc độ vĩ mô, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh vai trò điều tiết của Nhà nước thông qua ba trụ cột: pháp lý – quỹ đất, chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ. Thách thức lớn nhất là tìm được điểm cân bằng giữa kiểm soát rủi ro và duy trì động lực tăng trưởng. Nếu quá siết chặt, thị trường sẽ suy giảm mạnh; nhưng nếu nới lỏng thiếu kiểm soát, nguy cơ bong bóng sẽ quay trở lại.

Theo ông, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới không chỉ phụ thuộc vào chính sách, mà còn đòi hỏi sự thay đổi tư duy chiến lược từ chính các doanh nghiệp. Chỉ khi chấp nhận tái cấu trúc thực chất và thích nghi với mặt bằng lãi suất mới, doanh nghiệp bất động sản mới có thể đứng vững và phát triển bền vững trong chu kỳ tiếp theo.