Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn thanh lọc và tái cấu trúc bền vững

Nguồn cung tăng mạnh, thị trường chuyển sang cạnh tranh thực chất

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ mới mang tính “chuẩn chỉnh” rõ nét hơn. Năm 2025 ghi nhận khoảng 128 nghìn sản phẩm mở bán mới – mức cao nhất kể từ năm 2019, tiệm cận giai đoạn đỉnh nguồn cung. Sự phục hồi này phản ánh nỗ lực tháo gỡ pháp lý cho hàng loạt dự án, cùng làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông và đô thị.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ mới mang tính “chuẩn chỉnh” rõ nét hơn.

Tuy nhiên, Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) sự gia tăng về lượng chưa đồng nghĩa với sự cân bằng về chất. Cơ cấu nguồn cung vẫn lệch pha khi phần lớn sản phẩm mới thuộc phân khúc căn hộ cao cấp và nhà thấp tầng giá trị lớn. Khoảng một phần tư nguồn cung căn hộ có giá vượt 100 triệu đồng mỗi mét vuông, tập trung ở một số chủ đầu tư lớn. Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền – đáp ứng nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân – tiếp tục khan hiếm.

VARS cho rằng, nghịch lý này khiến giá bất động sản duy trì mặt bằng cao, bất chấp nguồn cung tăng nhanh. Nhiều dự án mở bán vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ tốt nhờ nhu cầu bị nén trong nhiều năm, tâm lý kỳ vọng vào triển vọng tăng trưởng kinh tế, cùng mặt bằng lãi suất từng duy trì ở mức thấp. Có thời điểm, không ít dự án rơi vào tình trạng khan hàng, giá thứ cấp bị đẩy lên nhanh, tạo ra biên lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư ngắn hạn.

Tuy vậy, từ cuối năm 2025, dấu hiệu phân hóa ngày càng rõ rệt. Khi nguồn cung lan tỏa trên diện rộng với nhiều lựa chọn hơn, thanh khoản không còn phân bổ đồng đều giữa các khu vực và phân khúc. Lãi suất có xu hướng nhích lên khiến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao bắt đầu chịu áp lực dòng tiền. Những chiến lược lướt sóng dựa trên kỳ vọng ngắn hạn, hiệu ứng đám đông hay thông tin thiếu kiểm chứng trở nên rủi ro hơn trong bối cảnh dữ liệu thị trường dần minh bạch hóa.

Một động lực quan trọng tái định hình thị trường chính là hạ tầng. Việc đẩy mạnh xây dựng cao tốc, vành đai, trục liên vùng đã mở rộng không gian phát triển đô thị, rút ngắn thời gian di chuyển và tạo dư địa cho các khu vực vùng ven, đô thị vệ tinh. Hàng trăm dự án hạ tầng lớn được khởi công, đưa vào vận hành không chỉ làm tăng giá trị bất động sản, mà còn góp phần tái phân bổ dòng vốn đầu tư theo hướng dài hạn và bền vững hơn.

Song song đó, khoảng một nghìn dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động đã giúp nguồn cung được “giải phóng” phần nào. Nhiều dự án quy mô lớn được phê duyệt và triển khai nhanh nhằm tránh rủi ro pháp lý, tạo áp lực cạnh tranh thực chất giữa các chủ đầu tư về tiến độ, chất lượng và tính minh bạch.

Giá duy trì cao, dòng tiền chọn lọc và yêu cầu hoàn thiện thể chế

Trong bối cảnh mới, mặt bằng giá bất động sản khó giảm sâu do nhu cầu ở thực vẫn lớn, kinh tế duy trì tăng trưởng và chi phí phát triển dự án ngày càng tăng, đặc biệt là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá mới. Tuy nhiên, sức cầu không còn dàn trải mà mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc không phù hợp nhu cầu ở thực sẽ đối mặt nguy cơ thanh khoản thấp, thậm chí đóng băng giao dịch.

VARS cho hay, phân khúc trung tâm đô thị tiếp tục giữ mặt bằng giá cao và tăng trưởng ổn định nhờ quỹ đất khan hiếm và nguồn cung mới gần như không còn. Đây là khu vực tập trung các sản phẩm cao cấp, phục vụ nhóm khách hàng có thu nhập cao, chuyên gia và lực lượng lao động chất lượng cao. Tuy nhiên, sự ổn định này chỉ bền vững khi thị trường vùng ven vận hành lành mạnh. Nếu thanh khoản tại các khu vực mở rộng suy giảm mạnh, áp lực tái cơ cấu danh mục có thể khiến dòng tiền quay lại bán ra tài sản trung tâm để xử lý dòng tiền.

mặt bằng giá bất động sản khó giảm sâu do nhu cầu ở thực vẫn lớn.

Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư cũng chịu áp lực lớn từ chi phí đất đai, chi phí vốn và yêu cầu pháp lý ngày càng chặt chẽ. Những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá mức vào đòn bẩy hoặc phát triển sản phẩm không phù hợp nhu cầu thị trường sẽ nhanh chóng bộc lộ rủi ro. Uy tín, năng lực triển khai dự án, tính minh bạch và cam kết tiến độ trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi trong việc thu hút khách hàng và hệ thống phân phối.

Về dài hạn, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ. Nhà đầu tư buộc phải chuyển từ tư duy “lướt sóng” sang chiến lược lựa chọn giá trị thực, khả năng khai thác dài hạn, thanh khoản bền vững và quản trị rủi ro. Việc chuẩn hóa dữ liệu, gắn mã định danh cho bất động sản giúp thị trường minh bạch hơn, hạn chế tình trạng thổi giá và đầu cơ thiếu kiểm soát.

Tuy vậy, để quá trình phục hồi diễn ra bền vững, vai trò điều tiết của cơ quan quản lý vẫn mang tính quyết định. Nâng cao năng lực thực thi chính sách ở cấp địa phương, sớm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất hợp lý, tháo gỡ vướng mắc trong giải phóng mặt bằng và điều hành tín dụng thận trọng là những yếu tố then chốt. Việc kiểm soát dòng vốn cần được thực hiện có chọn lọc, tránh gây “sốc” cho thị trường nhưng vẫn đảm bảo an toàn hệ thống.

Tổng thể, giai đoạn “chuẩn chỉnh” không chỉ là sự điều chỉnh ngắn hạn của chu kỳ thị trường, mà còn là quá trình tái cấu trúc sâu sắc về tư duy đầu tư, mô hình phát triển và chuẩn mực vận hành. Khi các yếu tố minh bạch, kỷ luật tài chính và tiêu chuẩn nghề nghiệp được thiết lập đồng bộ, thị trường bất động sản sẽ vận hành lành mạnh hơn, tạo nền tảng cho tăng trưởng ổn định trong trung và dài hạn.