Bức tranh lợi nhuận bất động sản cuối năm 2025: Doanh nghiệp lãi lớn, dòng tiền vẫn phân hóa

Doanh nghiệp đáng chú ý trong nhóm bất động sản là CTCP Sonadezi Châu Đức (HoSE: SZC), doanh nghiệp hạ tầng khu công nghiệp và bất động sản tại Bà Rịa – Vũng Tàu. Theo báo cáo tài chính quý IV/2025 vừa công bố, Sonadezi Châu Đức ghi nhận doanh thu thuần đạt 379 tỷ đồng, tăng 65% so với cùng kỳ năm 2024.

Cùng với đà tăng doanh thu, giá vốn bán hàng chỉ tăng 37%, lên 181 tỷ đồng, giúp lợi nhuận gộp đạt 198 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với quý IV/2024. Biên lợi nhuận gộp theo đó được cải thiện mạnh, đạt 52%, cao hơn 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ.

Bức tranh lợi nhuận bất động sản cuối năm 2025: Doanh nghiệp lãi lớn, dòng tiền vẫn phân hóa

Trong kỳ, doanh thu hoạt động tài chính của doanh nghiệp giảm 55,3%, còn khoảng 9,3 tỷ đồng. Ở chiều ngược lại, chi phí tài chính gần như đi ngang so với năm trước; chi phí bán hàng giảm mạnh 94%, chỉ còn 132 triệu đồng, trong khi chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 57,7%. Đáng chú ý, chi phí khác phát sinh trong quý IV/2025 lên tới 28 tỷ đồng, cao hơn nhiều so với mức 54,3 triệu đồng của cùng kỳ năm trước.

Sau khi trừ các khoản chi phí, Sonadezi Châu Đức báo lãi sau thuế quý IV/2025 hơn 103 tỷ đồng, tăng 44,6% so với cùng kỳ năm 2024.

Lũy kế cả năm 2025, doanh nghiệp đạt tổng doanh thu thuần 1.098 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 345 tỷ đồng, lần lượt tăng 26% và 15% so với năm 2024. Đây cũng là mức doanh thu và lợi nhuận cao nhất kể từ khi Sonadezi Châu Đức công bố báo cáo tài chính. Với kết quả này, công ty đã vượt 18% kế hoạch doanh thu và 14% kế hoạch lợi nhuận cả năm.

Tại thời điểm ngày 31/12/2025, tổng tài sản của Sonadezi Châu Đức đạt 8.170 tỷ đồng, giảm nhẹ khoảng 55 tỷ đồng so với đầu năm. Cơ cấu tài sản gồm 417 tỷ đồng tiền và các khoản tương đương tiền (giảm 41%), 35 tỷ đồng đầu tư tài chính ngắn hạn (giảm 90%) và 3.554 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang (tăng 13%). Tổng nợ phải trả ở mức 4.967 tỷ đồng, giảm 3,7% so với đầu năm, trong đó vay và nợ thuê tài chính dài hạn chiếm khoảng 2.099 tỷ đồng, tương đương 42% tổng nợ.

Thành lập năm 2007, Sonadezi Châu Đức hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, bất động sản và dịch vụ sân golf; chính thức niêm yết trên HoSE từ năm 2019 với mã SZC.

Ở một diễn biến khác, CTCP Bất động sản Sài Gòn Vina (Land Saigon, mã: LSG) cũng công bố báo cáo tài chính quý IV và cả năm 2025 với nhiều điểm đáng chú ý. Trong quý IV/2025, Land Saigon ghi nhận doanh thu đạt 3.510 triệu đồng, tăng nhẹ 2,5% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận ròng đạt 64.368,3 triệu đồng, gấp 16,27 lần so với quý IV/2024.

Tuy nhiên, biên lợi nhuận gộp của doanh nghiệp lại giảm mạnh từ 69,5% xuống còn 38,1%. Lợi nhuận gộp trong kỳ giảm 43,8%, xuống 1.338,3 triệu đồng; doanh thu tài chính giảm 25,3%, còn 20.122,5 triệu đồng. Ở chiều ngược lại, chi phí tài chính giảm mạnh 63%, xuống 33.565,3 triệu đồng, trong khi chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 32,1%, lên 5.150,7 triệu đồng. Đáng chú ý, lợi nhuận khác tăng 22,9%, đạt 86.040,1 triệu đồng.

Theo thuyết minh của doanh nghiệp, thu nhập khác tăng chủ yếu đến từ các giao dịch hợp tác đầu tư mang tính chất không thường xuyên. Thực tế cho thấy, lợi nhuận gộp tạo ra trong kỳ chưa đủ bù đắp chi phí tài chính và chi phí quản lý, lợi nhuận của Land Saigon phần lớn đến từ nguồn thu khác.

Lũy kế cả năm 2025, Land Saigon ghi nhận doanh thu đạt 8.020 triệu đồng, tăng 134,2% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt 16.694,9 triệu đồng, tăng 511,1%. So với kế hoạch đề ra cho năm 2025 với doanh thu 172,36 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 2,55 tỷ đồng, doanh nghiệp đã hoàn thành tới 828,6% mục tiêu lợi nhuận, khi lãi trước thuế thực tế đạt 21,13 tỷ đồng.

Dù lợi nhuận tăng mạnh, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh chính của Land Saigon trong năm 2025 vẫn âm 72,78 tỷ đồng, cải thiện so với mức âm 130,62 tỷ đồng của năm trước. Trong kỳ, dòng tiền đầu tư dương 313,9 tỷ đồng, trong khi dòng tiền tài chính âm 265 tỷ đồng.

Tính đến ngày 31/12/2025, tổng tài sản của Land Saigon đạt 2.113,5 tỷ đồng, giảm 10,3% so với đầu năm. Trong đó, tài sản dở dang dài hạn chiếm tỷ trọng lớn với 1.265,8 tỷ đồng, tương đương 59,9% tổng tài sản; các khoản phải thu ngắn hạn đạt 623,2 tỷ đồng, tăng 68,4% so với đầu năm; tiền mặt ở mức 48,59 tỷ đồng. Về nguồn vốn, doanh nghiệp đã tất toán toàn bộ dư nợ vay ngắn hạn, từ mức 318 tỷ đồng đầu năm 2025 xuống 0 đồng vào cuối năm.

Diễn biến kết quả kinh doanh của Sonadezi Châu Đức và Land Saigon cho thấy, dù thị trường bất động sản vẫn còn nhiều thách thức, nhưng những doanh nghiệp có quỹ dự án phù hợp, cơ cấu tài chính linh hoạt và khả năng kiểm soát chi phí tốt vẫn có thể tạo ra điểm sáng về tăng trưởng trong bức tranh toàn ngành.