PGS. TS Phạm Thế Anh: Cần nhanh chóng giải quyết bài toán giá nhà vượt xa thu nhập

Mất cân đối giữa giá nhà và thu nhập và vấn đề “ảnh sinh”

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, với những biến động phức tạp và kéo dài, đang là chủ đề nóng được các chuyên gia kinh tế mổ xẻ. Theo phân tích chuyên sâu của PGS. TS Phạm Thế Anh, Trưởng khoa Kinh tế học - Đại học Kinh tế Quốc dân, vấn đề của thị trường BĐS hiện nay không chỉ dừng lại ở cung – cầu hay pháp lý dự án, mà đã chạm đến những vấn đề vĩ mô cốt lõi, đặc biệt là sự mất cân đối trầm trọng giữa giá nhà và thu nhập của đại bộ phận người dân, cùng với hiện tượng tích tụ tài sản gây bất ổn.

Phân tích về mối liên hệ giữa BĐS với các thị trường khác, PGS. TS Phạm Thế Anh nhấn mạnh, thị trường BĐS hoạt động trong một "trường phương tổng thể", tức là gắn chặt với thị trường vốn, tài chính và chính sách. Tuy nhiên, một trong những hệ quả tiêu cực kéo dài nhiều năm qua là sự chênh lệch lớn giữa tốc độ tăng trưởng giá BĐS và tốc độ tăng trưởng thu nhập.

PGS. TS Phạm Thế Anh, Trưởng khoa Kinh tế học - Đại học Kinh tế Quốc dân (Ảnh: Phan Chính)

Vị chuyên gia này phân tích, sự chênh lệch này đã tạo ra một "gánh nặng chi phí nhà ở" lớn đối với người lao động, đặc biệt là giới trẻ và người có thu nhập trung bình. Khi giá nhà tăng liên tục đến mức vượt khỏi khả năng chi trả của phần lớn dân số, BĐS không còn là vấn đề cung cầu đơn thuần mà trở thành một vấn đề "ảnh sinh," tức là tác động đến sinh kế, an sinh xã hội và sự ổn định dài hạn của nền kinh tế.

“Việc giá nhà cao không chỉ khiến người dân khó sở hữu nhà, mà còn làm tăng chi phí sinh hoạt tổng thể, giảm khả năng tiêu dùng và đầu tư vào các lĩnh vực khác, từ đó làm giảm động lực tăng trưởng chung của nền kinh tế”, PGS. TS Phạm Thế Anh chia sẻ.

Đi sâu vào cấu trúc sở hữu, chuyên gia này chỉ ra vấn đề tích tụ BĐS đang là một nhân tố gây bất ổn lớn. Hiện tượng một bộ phận cá nhân và tổ chức sở hữu nhiều BĐS không nhằm mục đích ở hay sản xuất kinh doanh, mà nhằm mục đích đầu cơ, tích trữ tài sản.

PGS. TS Phạm Thế Anh nhận định rằng, khi những tài sản này tạo ra "vũ lợi sở hữu nhiều nhà," nó sẽ méo mó hóa thị trường, đẩy giá lên cao một cách phi lý, không phản ánh đúng giá trị sử dụng. Việc sở hữu quá nhiều BĐS bởi một nhóm nhỏ dẫn đến sự khan hiếm giả tạo về nguồn cung, cản trở việc phân bổ tài sản một cách công bằng và hiệu quả trong xã hội. Đây là một trong những lý do khiến thị trường BĐS Việt Nam có nhiều "bất ổn," cần có chính sách kiểm soát và điều tiết.

Đề xuất thuế tài sản là công cụ điều tiết mạnh mẽ

Trước tình trạng đầu cơ và tích tụ, PGS. TS Phạm Thế Anh kiến nghị Chính phủ cần mạnh dạn sử dụng công cụ thuế như một giải pháp vĩ mô, thay vì chỉ dựa vào các biện pháp hành chính hay tín dụng.

"Chúng ta cần phải chứng minh được ngay từ lúc này rằng việc 'vũ lợi sở hữu nhiều nhà' sẽ phải chịu chi phí cao hơn," ông nhấn mạnh. Việc áp dụng thuế sở hữu BĐS thứ hai trở đi sẽ đánh trực tiếp vào động cơ đầu cơ, buộc các nhà đầu tư phải cân nhắc lại hiệu quả kinh tế của việc tích trữ tài sản nhàn rỗi.

Cần đánh thuế sở hữu bất động sản để tránh tình trạng đầu cơ.

Thuế sở hữu BĐS không chỉ là nguồn thu ngân sách quan trọng mà còn là một cơ chế điều tiết thị trường hiệu quả. Nó giúp giảm thiểu tình trạng bỏ hoang nhà ở, tăng nguồn cung tiềm năng ra thị trường và làm giảm áp lực tăng giá, từ đó cải thiện khả năng chi trả nhà ở cho người dân có nhu cầu thực. Đây là một quyết sách cần thiết để đưa thị trường BĐS trở lại đúng chức năng xã hội và kinh tế của nó.

Bên cạnh giải pháp về thuế, chuyên gia cũng đề cập đến sự cần thiết của việc khai thông nguồn cung nhà ở bình dân và nhà ở xã hội (nhà ở công nhân). Đây là phân khúc đang thiếu hụt nghiêm trọng, tạo ra sự mất cân đối cung – cầu kéo dài.

PGS. TS Phạm Thế Anh cho rằng cần phải có một "ngân sách trường phương" – tức là một nguồn lực tài chính ổn định và dài hạn, không bị gián đoạn – để phát triển phân khúc nhà ở này. Sự tham gia của Chính phủ (cụ thể là Chính phủ và chính quyền Hà Nội) trong việc thúc đẩy phát triển loại hình BĐS phục vụ an sinh xã hội là cần thiết. Chính phủ cần có quy hoạch đất đai rõ ràng và cơ chế hợp tác công tư hiệu quả để tăng sản phẩm nhà ở phục vụ nhu cầu thực.

Theo ông này, để thị trường BĐS phát triển lành mạnh, sự rõ ràng về mặt chính sách là yếu tố tiên quyết. Chuyên gia khẳng định: "Phải biết ra trước tiên," ám chỉ sự cần thiết của việc minh bạch hóa quy hoạch và chính sách pháp lý.

“Khi các chính sách, đặc biệt là chính sách thuế và quy hoạch đất đai, được công bố rõ ràng, nhất quán và minh bạch, nhà đầu tư và người dân mới có cơ sở để ra quyết định, giảm thiểu rủi ro pháp lý và hành chính. Sự minh bạch này không chỉ giúp thị trường hoạt động hiệu quả hơn mà còn xây dựng lại niềm tin, giảm bớt tâm lý chờ đợi và đầu cơ”, PGS. TS Phạm Thế Anh nói.

Tóm lại, ông khẳng định thị trường BĐS Việt Nam đang đối mặt với những vấn đề mang tính cơ cấu sâu sắc, đặc biệt là gánh nặng giá nhà so với thu nhập và tình trạng đầu cơ tích tụ. Việc sử dụng các công cụ điều tiết vĩ mô như thuế sở hữu nhà thứ hai trở đi, kết hợp với nguồn lực ổn định cho nhà ở xã hội, là chìa khóa để kiến tạo một thị trường BĐS cân bằng, lành mạnh và bền vững hơn, từ đó hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế vĩ mô ổn định.