Hà Nội: Ngoại thành dẫn dắt nguồn cung bất động sản

Hà Nội: Ngoại thành dẫn dắt nguồn cung bất động sản

Thị trường nhà ở Hà Nội được dự báo sẽ bước vào một chu kỳ phát triển ổn định hơn kể từ năm 2026, khi nguồn cung mới không còn tập trung dày đặc ở khu vực nội đô mà dịch chuyển mạnh về các đô thị vệ tinh. Hàng chục nghìn căn hộ và nhà liền thổ chuẩn bị gia nhập thị trường, mở ra một mặt bằng cạnh tranh mới, nơi yếu tố tiện ích, môi trường sống và chất lượng quy hoạch dần thay thế “khoảng cách đến trung tâm” trong quyết định mua nhà.

Theo dự báo của Cushman & Wakefield, giai đoạn 2026–2028, Hà Nội có thể đón nhận hơn 68.000 căn hộ và khoảng 10.800 căn nhà liền thổ mới. Phần lớn nguồn cung tập trung tại các khu vực ven đô – nơi đang hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng mở rộng quy hoạch đô thị và đầu tư hạ tầng giao thông.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược của đơn vị này nhận định, năm 2026 sẽ là bước ngoặt của thị trường. Thay vì tăng trưởng nóng theo chu kỳ như trước, thị trường bước sang giai đoạn phát triển chọn lọc hơn, ưu tiên dự án có pháp lý minh bạch, quy hoạch bài bản và kết nối hạ tầng tốt.

Xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm không chỉ là giải pháp tạm thời trước tình trạng giá cao, mà phản ánh sự thay đổi cấu trúc dài hạn. Quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, chi phí phát triển tăng mạnh, trong khi các khu vực ven đô liên tục được đầu tư đường vành đai, cầu vượt sông, tuyến metro và hệ sinh thái tiện ích.

Theo các chuyên gia, người mua nhà hiện nay ít đặt nặng yếu tố “ở gần trung tâm” mà ưu tiên khả năng kết nối nhanh, không gian sống xanh và chất lượng quy hoạch tổng thể. Điều này tạo lợi thế rõ rệt cho các đại đô thị tích hợp ở ngoại thành.

Dữ liệu thị trường cho thấy năm 2025 đóng vai trò như “giai đoạn nền”. Toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.500 căn hộ mở bán mới, thấp hơn năm 2024 nhưng vẫn duy trì mức cao so với giai đoạn 2022–2023. Phân khúc trung cấp chiếm gần 45% tổng nguồn cung.

Về sức cầu, riêng quý IV/2025 tiêu thụ gần 6.200 căn hộ. Dù giao dịch giảm so với cùng kỳ, mức hấp thụ vẫn cao hơn đáng kể so với năm 2023, cho thấy thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất.

Giới phân tích cho rằng nhịp chững lại này giúp cả chủ đầu tư và người mua điều chỉnh kỳ vọng, tạo tiền đề cho sự cân bằng cung – cầu từ năm 2026, thay vì tăng trưởng quá nhanh dẫn đến rủi ro.

Ở phân khúc thấp tầng, năm 2025 ghi nhận gần 4.800 căn nhà liền thổ được tiêu thụ, mức cao nhất trong 6 năm trở lại đây. Giao dịch chủ yếu tập trung tại các khu đô thị lớn ngoài trung tâm – nơi đã hình thành cộng đồng cư dân và hệ thống tiện ích đồng bộ.

Trong trung hạn, nhà liền thổ tại các đô thị vệ tinh vẫn là phân khúc thu hút cả nhu cầu ở thực lẫn đầu tư dài hạn. Tuy nhiên, người mua ngày càng khắt khe hơn, chỉ chọn dự án có chất lượng phát triển và giá trị sử dụng rõ ràng.

Theo phân tích của Cushman & Wakefield, giai đoạn 2026–2028 sẽ chứng kiến sự cạnh tranh gay gắt giữa các đại dự án. Thay vì chạy đua số lượng, chủ đầu tư buộc phải đầu tư mạnh vào tiện ích, không gian sống xanh, trường học, thương mại, y tế và kết nối giao thông.

“Thị trường sẽ không dành cho những sản phẩm thiếu khác biệt. Ngoại ô là tâm điểm, nhưng chỉ dự án được đầu tư bài bản mới thực sự hưởng lợi”, đại diện đơn vị này nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – cho rằng xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành sẽ mang tính dài hạn, không còn là phản ứng ngắn hạn trước biến động giá.

Theo ông, năm 2026 có thể xem là thời điểm thị trường nhà ở Hà Nội bước vào quá trình tái cấu trúc thực sự. Nguồn cung mới tập trung ở các khu vực còn dư địa phát triển, giá bán phù hợp hơn với thu nhập của số đông.

Tuy nhiên, thị trường cũng sẽ sàng lọc mạnh mẽ. Không phải dự án nào ở ngoại ô cũng hấp thụ tốt. Người mua ưu tiên khu đô thị có quy hoạch đồng bộ, pháp lý rõ ràng, kết nối nhanh với trung tâm và hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Ông Đính cho rằng việc gia tăng nguồn cung tại các đô thị vệ tinh còn góp phần điều chỉnh mặt bằng giá theo hướng hợp lý hơn, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực. Nếu hạ tầng tiếp tục triển khai đúng tiến độ, vùng ven đô sẽ dần trở thành lựa chọn an cư lâu dài.