Thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh: Chiến lược giãn dân phát triển đô thị vệ tinh

Theo định hướng phát triển nhà ở và quy hoạch đô thị giai đoạn 2021-2030, cơ quan quản lý nhà nước (Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc) đã thể hiện rõ quan điểm hạn chế phát triển các dự án cao tầng mới tại khu vực trung tâm hiện hữu (Quận 1, Quận 3) nếu hạ tầng kỹ thuật chưa đáp ứng.

Quỹ đất TP. Hồ Chí Minh đang dần quá tải, cùng với mức giá khó sở hữu dành cho người mua nhà an cư. Ảnh: T.P

Chính sách này tạo ra một "lực đẩy" tất yếu khi nguồn cung nội đô bị siết chặt khiến mặt bằng giá bị đẩy lên phân khúc hạng sang và siêu sang, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân. Trong bối cảnh đó, khu vực vùng ven không còn đóng vai trò là phương án dự phòng, mà trở thành lời giải bắt buộc cho bài toán an cư và đầu tư trung hạn.

Trong quy hoạch giao thông hiện đại, khoảng cách vật lý đang dần nhường chỗ cho khái niệm thời gian di chuyển. Dựa trên tiêu chí này, ranh giới giữa TP. Hồ Chí Minh và các địa phương giáp ranh mở rộng, vùng ven đang dần bị xóa nhòa.

Thực tế cho thấy, các khu vực thuộc địa giới hành chính trực thuộc TP. Hồ Chí Minh mở rộng: đang sở hữu lợi thế kết nối vượt trội nhờ hệ thống hạ tầng giao thông đồng bộ (Quốc lộ 1K, Quốc lộ 13, Phạm Văn Đồng).

Sự dịch chuyển dòng vốn về vùng ven không diễn ra tràn lan mà tập trung vào các khu vực hội tụ đủ ba yếu tố cốt lõi sau: Quy hoạch hạ tầng giao thông quốc gia, đặc biệt là tuyến Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) và đường Vành đai 3, đang đóng vai trò "xương sống" cho sự phát triển đô thị; Các dự án bất động sản bám dọc theo các trục giao thông này (đặc biệt tại Dĩ An và TP. Thủ Đức cũ) được hưởng lợi trực tiếp từ việc rút ngắn thời gian di chuyển; Khi hệ thống Metro vận hành thương mại, tâm lý và thói quen di chuyển của người dân sẽ thay đổi, tạo đà tăng trưởng bền vững cho giá trị bất động sản khu vực này.

Sự dịch chuyển của các khu công nghiệp thâm dụng lao động ra khỏi nội đô để nhường chỗ cho công nghiệp sạch và công nghệ cao đã biến Thuận An, Dĩ An và Bàu Bàng thành những thủ phủ công nghiệp mới. Điều này tạo ra nguồn cầu nội tại khổng lồ về nhà ở cho hai nhóm đối tượng: Đội ngũ chuyên gia, kỹ sư nước ngoài (nhu cầu căn hộ cao cấp, cho thuê); Lực lượng lao động kỹ thuật cao (nhu cầu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền).

Nhìn từ góc độ vĩ mô, thị trường bất động sản khu vực Đông Nam Bộ đang hình thành cấu trúc đa trung tâm. Cơ hội đầu tư lướt sóng ngắn hạn tại trung tâm TP. Hồ Chí Minh đã thu hẹp đáng kể. Thay vào đó, chu kỳ tăng trưởng 5 năm tới sẽ tập trung vào các thị trường vệ tinh có hạ tầng kết nối mạnh (như Dĩ An, Thuận An) và các khu vực đón đầu làn sóng công nghiệp hóa (như Tân Uyên, Bàu Bàng).

Nhà đầu tư hiện nay đang có xu hướng chuyển dịch từ kỳ vọng tăng giá đất nền đơn thuần sang đầu tư vào giá trị khai thác (dòng tiền cho thuê, nhu cầu ở thực) – nơi mà hạ tầng và tiện ích đã hiện hữu.