Đà Nẵng siết chiều cao xây dựng trong kiệt hẻm, điều chỉnh mạnh quy định nhà ở và khách sạn

UBND TP. Đà Nẵng vừa ban hành Quyết định số 07/2026 sửa đổi, bổ sung Quy chế quản lý kiến trúc thành phố (ban hành kèm Quyết định số 63 ngày 28/12/2023). Quyết định này bổ sung nhiều quy định mới liên quan đến xây dựng nhà ở riêng lẻ, khách sạn, văn phòng cho thuê và công trình trong khu vực kiệt hẻm, áp dụng từ ngày 25/1/2026.

Khống chế tầng cao theo bề rộng đường

Theo quy định mới, các công trình khách sạn, văn phòng cho thuê chỉ được xây dựng tối đa 7 tầng đối với các thửa đất có diện tích từ 200 m² trở xuống. Trường hợp đường có mặt cắt lòng đường hiện trạng nhỏ hơn 5,5 m, công trình chỉ được phép xây tối đa 6 tầng; với đường có mặt cắt từ 5,5 m đến dưới 7,5 m, chiều cao tối đa là 7 tầng; từ 7,5 m đến dưới 10,5 m được xây tối đa 9 tầng.

Riêng các lô đất có vị trí hai mặt tiền, tiếp giáp thêm đường độc lập có vỉa hè, mặt cắt lòng đường từ 5,5 m trở lên và diện tích từ 500 m² trở lên, được phép xây dựng công trình với chiều cao tối đa không quá 46 m.

Đối với các tuyến đường có mặt cắt lòng đường từ 10,5 m trở lên, chiều cao công trình được xác định theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết (nếu có) và bảo đảm giới hạn độ cao chướng ngại vật hàng không tại khu vực xây dựng.

Đà Nẵng siết chiều cao xây dựng trong kiệt hẻm, điều chỉnh mạnh quy định nhà ở và khách sạn

Điều chỉnh mật độ và số tầng nhà ở riêng lẻ

Quy định mới cũng điều chỉnh nhiều nội dung liên quan đến nhà ở riêng lẻ đô thị, bao gồm nhà liền kề, nhà dọc tuyến phố cũ, nhà ở chỉnh trang và nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ quy mô dưới 20 căn để cho thuê.

Cụ thể, lô đất có diện tích từ 90 m² trở xuống được xây dựng tối đa 100% diện tích; lô đất khoảng 100 m² có mật độ xây dựng tối đa 90%; lô đất 200 m² được xây dựng tối đa 70% diện tích. Hệ số sử dụng đất tối đa là 7 lần.

Về số tầng, công trình nhà ở riêng lẻ được phép xây tối đa 6 tầng đối với đường có vỉa hè và mặt cắt lòng đường lớn hơn 5,5 m; tối đa 7 tầng với đường có mặt cắt dưới 7,5 m; và tối đa 9 tầng đối với đường có mặt cắt từ 7,5 m đến dưới 10,5 m.

Đối với các tuyến đường đã được phê duyệt chủ trương đầu tư, mặt cắt lòng đường theo quy mô đầu tư được xem là căn cứ để áp dụng các quy định về chiều cao, mật độ xây dựng.

Siết chặt xây dựng trong kiệt hẻm

Một trong những điểm đáng chú ý của Quyết định 07/2026 là việc khống chế nghiêm chiều cao công trình trong kiệt hẻm. Theo đó, các thửa đất nằm trong kiệt có lộ giới nhỏ hơn 2,5 m chỉ được phép xây tối đa 3 tầng, với tổng chiều cao không quá 13 m.

Đối với kiệt có lộ giới từ 2,5 m đến dưới 7 m, công trình được xây tối đa 4 tầng, tổng chiều cao không quá 16,5 m. Trường hợp kiệt có lộ giới từ 7 m trở lên, được phép xây tối đa 5 tầng; riêng tầng 5 phải lùi tối thiểu 3 m so với chỉ giới đường đỏ, tổng chiều cao công trình không quá 20 m.

Đáng lưu ý, quy định mới không cho phép đầu tư xây dựng các công trình công cộng cấp phường, cấp đô thị hoặc các công trình thương mại – dịch vụ tập trung, quy mô lớn trong kiệt hẻm, như siêu thị, nhà hàng có diện tích kinh doanh trên 500 m², karaoke và các công trình tương tự.

Tuy nhiên, các công trình hạ tầng xã hội thuộc nhóm nhà ở như nhà trẻ, nhà sinh hoạt cộng đồng, sân chơi, vườn hoa và hoạt động thương mại – dịch vụ quy mô hộ gia đình, đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh theo quy định pháp luật, vẫn được phép xây dựng trong kiệt hẻm với chiều cao tương đương nhà ở riêng lẻ.

Phạm vi và hiệu lực áp dụng

Các quy định trên được áp dụng tại khu vực trung tâm và vùng lân cận TP. Đà Nẵng, bao gồm toàn bộ địa giới hành chính các phường Hải Châu, Hòa Cường, Thanh Khê, An Khê, An Hải, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Hòa Khánh, Hải Vân, Liên Chiểu, Cẩm Lệ, Hòa Xuân và các xã Hòa Vang, Hòa Tiến, Bà Nà.

Quyết định số 07/2026 của UBND TP. Đà Nẵng chính thức có hiệu lực từ ngày 25/1/2026.