Lãi suất tăng cao, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ sàng lọc mạnh

Lãi suất tăng trở thành phép thử sức chịu đựng của thị trường

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn điều chỉnh quan trọng khi mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn. Diễn biến này không chỉ tác động trực tiếp đến thanh khoản thị trường mà còn thúc đẩy quá trình sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính.

Theo dữ liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/12/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của hệ thống tổ chức tín dụng đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với cuối năm 2024. Mức tăng này cao hơn đáng kể so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế, chiếm tới 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn điều chỉnh quan trọng.

Trong cơ cấu tín dụng này, dư nợ phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, tương đương 45,58% tổng dư nợ tín dụng bất động sản và tăng tới 49,55% so với cuối năm trước. Tốc độ tăng trưởng này cao gấp khoảng 1,85 lần so với tín dụng phục vụ nhu cầu tiêu dùng và sử dụng bất động sản.

Trước xu hướng tín dụng bất động sản tăng nhanh,Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, việc ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng ngay từ đầu năm 2026. Theo quy định, dư nợ tín dụng trong ba tháng đầu năm không được vượt quá 25% hạn mức tăng trưởng tín dụng cả năm, dự kiến ở mức khoảng 15%. Đồng thời, tín dụng bất động sản tại từng ngân hàng cũng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung nhằm hạn chế rủi ro hệ thống.

Theo nhận định của VARS, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh tăng lãi suất cho vay mua nhà. Từ cuối tháng 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất sau thời gian ưu đãi tại nhiều ngân hàng phổ biến ở mức 12–14%/năm, thậm chí có thời điểm chạm ngưỡng 16%/năm. Đây là mức tăng đáng kể so với giai đoạn trước, khi nhiều gói vay “mồi” chỉ có lãi suất 5–6%/năm nhưng thời gian ưu đãi rất ngắn, thường chỉ kéo dài từ ba đến sáu tháng.

Khi bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi, chi phí tài chính thực tế tăng mạnh khiến nhiều người vay phải điều chỉnh lại toàn bộ kế hoạch tài chính ban đầu, đặc biệt là những nhà đầu tư sử dụng vốn vay để “lướt sóng” thị trường.

VARS khẳng định, việc lãi suất tăng trong giai đoạn này có thể được xem như một phép thử đối với sức chịu đựng của thị trường bất động sản. Những mô hình đầu tư dựa trên đòn bẩy tài chính cao hoặc kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn sẽ dần bộc lộ rủi ro, trong khi các nhà đầu tư có năng lực tài chính thực và tầm nhìn dài hạn vẫn duy trì được vị thế.

Thị trường phân hóa mạnh khi dòng tiền trở nên chọn lọc

Sự gia tăng của chi phí vốn đang làm thay đổi rõ rệt hành vi của các chủ thể tham gia thị trường. Người mua nhà ở thực, đặc biệt là các hộ gia đình trẻ và người mua nhà lần đầu, có xu hướng thận trọng hơn trước khi đưa ra quyết định vay vốn dài hạn.

Nhiều người lựa chọn trì hoãn kế hoạch mua nhà hoặc dịch chuyển ra các khu vực xa trung tâm, nơi giá bất động sản thấp hơn khoảng 20–30% so với khu vực nội đô. Xu hướng này đang góp phần làm giảm thanh khoản tại một số phân khúc và khu vực từng ghi nhận mức tăng trưởng nóng trong giai đoạn trước.

Lãi suất tăng thúc đẩy quá trình sàng lọc và tái cấu trúc thị trường bất động sản.

Ở phía nhà đầu tư, nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ, khiến dòng tiền vào thị trường trở nên chọn lọc hơn. Thanh khoản vì vậy cũng có dấu hiệu chậm lại, đặc biệt tại những khu vực mà giá bất động sản đã tăng mạnh trong thời gian ngắn.

VARS cho rằng, không phải toàn bộ dòng vốn đều rời khỏi thị trường. Các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, tỷ lệ vay thấp vẫn tiếp tục tìm kiếm cơ hội, nhưng với tiêu chí khắt khe hơn nhiều so với trước. Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, giá bán hợp lý và khả năng khai thác dòng tiền cho thuê ổn định đang trở thành ưu tiên hàng đầu.

Đại diện của VARS khẳng định, nguồn cung bất động sản dự kiến sẽ tăng mạnh trong thời gian tới khi hàng trăm dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và nhiều khu đô thị quy mô lớn được phê duyệt. Theo dự báo, thị trường có thể đón nhận hơn 100.000 sản phẩm mới trong năm tới, góp phần giảm áp lực khan hiếm nguồn cung từng tồn tại trong giai đoạn trước.

Các chuyên gia của VARS cho hay, giá bất động sản khó có thể giảm sâu. Nguyên nhân nằm ở việc chi phí đất đai, chi phí xây dựng, chi phí vốn và các yêu cầu tuân thủ pháp lý đều đang tăng lên. Do đó, thay vì giảm giá diện rộng, thị trường nhiều khả năng sẽ bước vào giai đoạn phân hóa mạnh.

Những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, gắn với hạ tầng phát triển và giá bán phù hợp với khả năng khai thác thực tế vẫn sẽ duy trì được thanh khoản ổn định. Ngược lại, các sản phẩm bị định giá quá cao so với giá trị sử dụng hoặc tiềm năng khai thác sẽ đối mặt với áp lực thanh khoản lớn.

Một rủi ro mang tính cấu trúc khác của thị trường bất động sản vẫn nằm ở vấn đề thông tin bất đối xứng. Người mua nhà và nhà đầu tư cá nhân thường có ít thông tin hơn so với chủ đầu tư, sàn giao dịch hoặc môi giới. Việc xây dựng hệ thống mã định danh bất động sản và tích hợp dữ liệu pháp lý, quy hoạch, giao dịch và giá cả được kỳ vọng sẽ giúp minh bạch hóa thị trường trong thời gian tới.

Khi hệ thống dữ liệu hoàn thiện, các quyết định đầu tư sẽ ngày càng dựa trên phân tích dữ liệu và khả năng tạo dòng tiền thực thay vì tin đồn hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Điều này có thể góp phần tái lập niềm tin và cải thiện thanh khoản của thị trường trong trung và dài hạn.

Trong bối cảnh mới, lợi thế được dự báo sẽ nghiêng về các nhà đầu tư có năng lực tài chính thực và tư duy dài hạn. Cơ hội vẫn tồn tại, nhưng không còn nằm ở những đợt tăng giá nhanh mà đến từ việc lựa chọn đúng sản phẩm, đúng khu vực và quản trị rủi ro tài chính một cách chặt chẽ.