Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Cần đột phá thể chế để khơi thông thị trường

Cải cách thủ tục, phân cấp mạnh để tháo gỡ điểm nghẽn

Tại hội thảo góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) diễn ra ngày 6/8/2026, nhiều ý kiến từ cơ quan quản lý, hiệp hội và doanh nghiệp đã tập trung vào yêu cầu cấp thiết phải tháo gỡ các điểm nghẽn thể chế, tạo điều kiện để thị trường vận hành thông suốt hơn.

Đại diện cơ quan soạn thảo, bà Hoàng Thu Hằng – Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) – cho biết việc sửa đổi luật lần này diễn ra trong bối cảnh thị trường đang cần những giải pháp đồng bộ nhằm phục hồi và phát triển bền vững.

Bà Hoàng Thu Hằng – Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) (Ảnh: Phan Chính)

Theo bà Hằng, dự thảo Luật được xây dựng trên nguyên tắc kế thừa những quy định còn phù hợp, đồng thời điều chỉnh theo hướng thể chế hóa đầy đủ các chủ trương lớn về phát triển thị trường bất động sản minh bạch, hiệu quả.

Một trong những điểm mới đáng chú ý là đẩy mạnh phân cấp, phân quyền. Việc chuyển thẩm quyền quyết định chuyển nhượng dự án từ cấp Trung ương về địa phương được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian xử lý thủ tục, tăng tính chủ động cho các tỉnh, thành phố.

Song song với đó, dự thảo Luật cũng tập trung cắt giảm và đơn giản hóa điều kiện kinh doanh. Nhiều thủ tục được đề xuất bãi bỏ hoặc tinh gọn, đặc biệt là các quy định liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai. Sáu nhóm điều kiện kinh doanh được rà soát theo hướng minh bạch, dễ thực hiện hơn.

Từ góc độ doanh nghiệp, đại diện Tập đoàn Sun Group cho rằng việc loại bỏ các thủ tục không cần thiết sẽ giúp giảm đáng kể chi phí và thời gian triển khai dự án. Quan trọng hơn, cải cách thủ tục cần hướng tới bảo vệ quyền lợi người mua và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, thay vì tạo thêm rào cản.

Đại diện Tập đoàn Sun Group tại Hội thảo.

Đối với hoạt động chuyển nhượng dự án, Sun Group đề xuất cần có cách tiếp cận linh hoạt hơn. Theo đó, không nhất thiết phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng, mà có thể cho phép bên nhận chuyển nhượng kế thừa nghĩa vụ. Cách tiếp cận này được cho là phù hợp với bản chất giao dịch dân sự và giúp khơi thông dòng vốn.

Trong khi đó, đại diện Tổng Công ty Viglacera nhấn mạnh nhu cầu điều chỉnh một số quy định để phù hợp với thực tiễn quản trị doanh nghiệp. Cụ thể, quy định hạn chế ủy quyền ký kết hợp đồng chưa phản ánh đúng mô hình hoạt động của các tập đoàn lớn, nơi việc phân cấp nội bộ là yếu tố then chốt để đảm bảo hiệu quả vận hành.

Ngoài ra, Viglacera cũng kiến nghị cần có cơ chế rõ ràng về thời hạn xử lý thủ tục hành chính. Trong trường hợp cơ quan quản lý không phản hồi đúng hạn, doanh nghiệp nên được phép tiếp tục triển khai, nhằm tránh tình trạng kéo dài thời gian và gia tăng chi phí.

Đại diện Tổng Công ty Viglacera góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Hoàn thiện thể chế, tăng minh bạch và thúc đẩy chuyển đổi số

Bên cạnh câu chuyện cải cách thủ tục, nhiều ý kiến tại hội thảo cho rằng vấn đề cốt lõi của lần sửa đổi này nằm ở cách tiếp cận thể chế.

TS. Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – nhấn mạnh rằng thị trường hiện nay đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, đòi hỏi hệ thống pháp luật phải đồng bộ, hiện đại và có tính khả thi cao hơn.

Theo ông Khôi, điểm mấu chốt không phải là bổ sung thêm điều kiện kinh doanh, mà là xây dựng một khuôn khổ pháp lý đủ linh hoạt để thị trường vận hành hiệu quả. Điều này đặc biệt quan trọng trong bối cảnh các vướng mắc hiện nay phần lớn xuất phát từ sự chồng chéo giữa các luật liên quan.

TS. Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. (Ảnh: Phan Chính)

“Việc xác định rõ phạm vi điều chỉnh và đảm bảo tính thống nhất giữa các luật là yêu cầu tiên quyết,” ông Khôi nhấn mạnh.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Khánh – Chủ tịch DTJ Group – cho rằng cần làm rõ hơn các khái niệm về dịch vụ bất động sản để tạo nền tảng cho việc chuyên nghiệp hóa thị trường. Việc chuẩn hóa các loại hình dịch vụ không chỉ giúp nâng cao chất lượng hoạt động của các sàn giao dịch mà còn góp phần tăng tính minh bạch thông tin.

Đáng chú ý, ông Khánh cũng đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh của luật đối với các loại hình bất động sản mới như khu công nghiệp, khu thương mại tự do. Trong bối cảnh Việt Nam thu hút mạnh dòng vốn đầu tư nước ngoài, việc hoàn thiện khung pháp lý cho các phân khúc này được xem là yếu tố quan trọng để nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia.

Một vấn đề khác được nhiều đại biểu quan tâm là minh bạch thông tin dự án. Theo đó, cần quy định rõ ràng về thời hạn sử dụng đất, quyền sở hữu và các yếu tố pháp lý liên quan, nhằm bảo vệ quyền lợi người mua và hạn chế tranh chấp.

Ở góc độ chi phí, các doanh nghiệp cũng bày tỏ lo ngại về một số quy định có thể làm gia tăng giá thành sản phẩm. Điển hình là yêu cầu bắt buộc bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Viglacera cho rằng nên linh hoạt quy định này theo nhu cầu thực tế của khách hàng để tránh tạo thêm gánh nặng chi phí.

Bên cạnh đó, xu hướng chuyển đổi số cũng được đề cập như một yếu tố không thể thiếu trong quá trình hoàn thiện luật. Việc công nhận giá trị pháp lý của chữ ký số và giao dịch điện tử được đánh giá là bước đi phù hợp với thực tiễn, góp phần nâng cao tính minh bạch và hiệu quả của thị trường.

Nhìn tổng thể, các ý kiến tại hội thảo đều thống nhất rằng việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản cần hướng tới mục tiêu xây dựng một hành lang pháp lý thông thoáng, minh bạch và ổn định.

Không chỉ dừng ở việc tháo gỡ khó khăn trước mắt, những điều chỉnh lần này còn đóng vai trò nền tảng cho sự phát triển dài hạn của thị trường. Khi các rào cản được gỡ bỏ, dòng vốn được khơi thông và niềm tin được củng cố, thị trường bất động sản sẽ có thêm động lực để bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn trong thời gian tới.