 |
| Chủ đầu tư bất động sản xoay chiến lược bán hàng |
Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thanh khoản thị trường đang có xu hướng chậm lại, đặc biệt tại những khu vực từng tăng trưởng “nóng”. Khi chi phí vốn gia tăng và môi trường vĩ mô trở nên khó đoán định, dòng tiền đầu tư cũng thay đổi chiến lược, ưu tiên sự an toàn và ổn định thay vì tìm kiếm lợi nhuận nhanh.
Việc mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh khiến thị trường địa ốc bước vào giai đoạn “thanh lọc tự nhiên”. Những mô hình đầu tư dựa trên đòn bẩy tài chính cao và kỳ vọng tăng giá ngắn hạn bắt đầu bộc lộ rủi ro.
Áp lực chi phí vốn không chỉ làm thay đổi hành vi của người mua nhà mà còn tái định hình cách vận hành của toàn bộ thị trường, từ thanh khoản, giá bán cho tới chiến lược phát triển sản phẩm của doanh nghiệp.
Người mua trì hoãn, nhà đầu tư thận trọng
Theo VARS IRE, chi phí tài chính gia tăng khiến người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn quyết định mua, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm – nơi giá nhà thấp hơn khoảng 30%.
Ở phía nhà đầu tư, nhóm có tiềm lực tài chính trung bình và phụ thuộc nhiều vào vốn vay đang chuyển sang trạng thái quan sát. Điều này khiến thanh khoản thị trường chậm lại và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn.
Tuy vậy, dòng vốn không hoàn toàn rút khỏi thị trường. Nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính mạnh và tỷ lệ đòn bẩy thấp vẫn tiếp tục xuống tiền, nhưng với tiêu chí khắt khe hơn như pháp lý rõ ràng, khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định và mức giá phù hợp với khả năng tài chính.
Nhóm nghiên cứu của Chứng khoán MB (MBS) nhận định lãi suất tăng và sức mua suy yếu sẽ tác động phân hóa đến các chủ đầu tư. Những doanh nghiệp có uy tín, dự án pháp lý minh bạch và thanh khoản tốt sẽ chịu ảnh hưởng ít hơn.
MBS dự báo hoạt động bán hàng của một số doanh nghiệp có thể chậm lại trong thời gian tới. Chẳng hạn, doanh số bán hàng giai đoạn 2026-2027 của Vinhomes được dự báo giảm so với mức cao của năm trước do thị trường bất động sản chững lại dưới áp lực lãi suất cao và tín dụng bị kiểm soát chặt.
Theo ước tính của đơn vị này, quy mô tín dụng tăng thêm cho bất động sản trong năm 2026 có thể giảm khoảng 17% so với cùng kỳ, trong khi năm 2025 từng tăng 32%. Tăng trưởng tín dụng bất động sản năm nay dự kiến ở mức 15-16%, thấp hơn mức khoảng 22% của năm trước.
Trong giai đoạn 2020-2025, doanh số bán hàng của Vinhomes chiếm trung bình khoảng 27% phần tín dụng bất động sản tăng thêm trên toàn thị trường. Vì vậy, dư địa tín dụng thu hẹp có thể ảnh hưởng nhất định đến hoạt động bán hàng của doanh nghiệp.
MBS dự phóng doanh số bán hàng của Vinhomes năm 2026 đạt khoảng 132.000 tỷ đồng, giảm 36% so với năm trước, trước khi tăng lên khoảng 148.000 tỷ đồng vào năm 2027. Các dự án đóng góp chính gồm Green Paradise Cần Giờ, Global Gate Hạ Long và Làng Vân.
Dù vậy, doanh thu bất động sản của doanh nghiệp này trong năm 2026 vẫn được dự báo ổn định nhờ lượng doanh số chưa ghi nhận lớn từ các dự án đã mở bán trước đó như Wonder City, Golden City, Green City và Green Paradise.
Ở một doanh nghiệp khác, MBS cho rằng hoạt động bán hàng tại dự án Gladia của Khang Điền có thể chậm lại trong năm 2026 do tác động của lãi suất cho vay. Tuy nhiên, lợi nhuận doanh nghiệp vẫn có thể tăng nhờ bàn giao các căn thấp tầng đã bán từ năm 2025.
Doanh nghiệp điều chỉnh chiến lược
Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt, cho rằng việc lãi suất tăng mạnh đầu năm 2026 là cú tăng tương đối đột ngột, tạo áp lực nhất định trong ngắn hạn.
Theo ông, đây là biện pháp điều hành nhằm kiểm soát rủi ro và ổn định kinh tế vĩ mô, không phải sự thay đổi định hướng dài hạn. Mặt bằng lãi suất được kỳ vọng có thể dần nới lỏng từ quý II khi các mục tiêu điều hành được đảm bảo.
Ông cho rằng dù thị trường có thể khó khăn hơn trong ngắn hạn, các doanh nghiệp vẫn có thể bán được hàng nếu sản phẩm phù hợp nhu cầu, vị trí tốt và mức giá hợp lý.
Trong khi đó, ban lãnh đạo Vinhomes cho biết định hướng của Ngân hàng Nhà nước là phân bổ tín dụng có chọn lọc, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực. Điều này có thể mang lại lợi thế cho các chủ đầu tư có thương hiệu và nền tảng tài chính vững.
Doanh nghiệp cũng cho biết có thể linh hoạt điều chỉnh chiến lược bán hàng, cơ cấu sản phẩm và tỷ trọng bán lẻ hoặc bán buôn để thích ứng với điều kiện thị trường.
Đại diện Nam Long cho biết lãi suất vay mua nhà ưu đãi cho các sản phẩm của doanh nghiệp hiện dao động khoảng 7,7-9,4% mỗi năm, thấp hơn mặt bằng chung của thị trường. Theo doanh nghiệp, lãi suất tăng có thể khiến người mua cân nhắc lâu hơn, nhưng nhu cầu sở hữu nhà ở của nhóm khách hàng mua để ở vẫn duy trì ổn định.
Trong bối cảnh dòng tiền trở nên thận trọng, thị trường bất động sản được dự báo bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh. Những chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt, pháp lý dự án minh bạch và sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế lớn hơn trong cuộc cạnh tranh.
